【降价调查】南宁促销最猛的10大楼盘价格真相

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

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文/易居企业集团·克而瑞分析师

今年9月，南宁楼市“价格战”四起。

全国型房企恒大、龙光等率先推出大力度的购房优惠政策，如7折卖房、单价直降1000-2000元/㎡的特惠房。

广西本土房企也在牟足劲抢客，如龙头房企彰泰全面推出“全民狂欢”，彰泰红洋房至高优惠可达45万，高层至高优惠15万。

以往的楼市优惠，多是意思意思总价降个两三万，如今动辄十几二十万的优惠。这些优惠促销、降价折扣到底是真是假？

这两天小克甄选了10个优惠力度较大的楼盘进行实踩，为大家奉上一手新鲜情报。

1数据

8月房价坚挺且小幅上涨2%，9月初下降至1.2万+

克而瑞近期发布的南宁8月楼市的数据显示，8月南宁商品住宅成交面积85.13万方，环比上涨12%；成交均价13046元/㎡，环比小幅上涨2%。

对比近几个月的房价，可以发现，从今年4月份开始，伴随着疫情影响逐渐淡化，高价项目集中入市，南宁住宅均价整体保持上扬的趋势，目前价格依旧坚挺，8月保持1.3万+。

数据来源：CRIC

根据9月最新一周（9.7-9.13）的南宁楼市数据显示，商品住宅新增供应回升，成交量明显下滑，而均价重回1.3万+，达13265元/㎡，环比上涨10.34%。

数据来源：CRIC

为何房价有较大幅度回升？数据显示，由于龙光天瀛、保利领秀前城等项目均价在1.5万元/㎡以上的房源集中网签影响，拉升了整体市场价格。加上项目网签备案有所滞后，价格是升还是降，暂时还未能体现。

房价数据反映的是市场整体均价的情况，但具体楼盘的价格表现如何？房价真的下降了吗？为此，小克做了个小调查。

2楼盘

10大楼盘价格调查

【龙光集团】

促销政策：

上周，朋友圈、各大置业群被一张图片刷屏，大致内容为 “南宁龙光集团全系房价比7折真实入手要快”。其中，龙光天瀛原价22000，现在17000起；龙光天曜原价16000，现价12000起；龙光·玖珑湾原价14000，现价11000；龙光·玖誉湖原价13000，现价10200；龙光·玖誉城原价12000，现价9000+；龙光·水悦龙湾·御江原价13000，现价10100。整体来说，此次龙光促销力度较大，降价幅度在2800-5000元/㎡不等。

【龙光天瀛】

促销政策：

9月初，朋友圈龙光天瀛置业顾问、分销们疯狂转发一则消息：原价2万+的龙光天瀛，而现在只要1.6万元/㎡。网络上甚至流传出疯狂“抢购”的视频。

9月11日，龙光再次放出消息，龙光天瀛VIP客户回购会，70平价格直降2000-3000元/㎡，晚上7点开始选房。

现场调查：

9月12日上午11点分析师到场时，项目现场30多组客户，人气相当不错。置业顾问表示，此前推出的1.6万元/㎡起的特惠房源仅几套，都是低楼层朝向路边的房源，已经全部售罄。

不过，目前在售的9号楼所有房源享受一口价优惠，优惠幅度在2000元/㎡左右，需额外交2万元团购费。分析师现场看的108㎡户型4楼的价格为19100元/㎡，相比此前单价约下降2000元/㎡。

克而瑞数据显示，上周（9.7-9.13）项目商品住宅成交均价较此前下降了约1000元/㎡，单周成交近120套。以此来看，优惠促销确实对于项目的销量有较大程度的助力。

【龙光·玖誉城】

促销政策：

江南区楼盘龙光·玖誉城近期也限时推出“9”字头特惠房源，总价至高直降20万。看着很是吸人眼球，并且仅有少量房源，先到先得。

现场调查：

9月13日中午，分析师到场时现场约40多组客户。现场了解到，特惠方式为在售的2期住宅均能享受一口价优惠，单价降幅约1000元/㎡，需额外交3万元团购费。

特惠房源共30个名额，当天到场时还剩下15个名额。现场置业顾问也表示9月13日晚上12点后全部恢复原价。

【龙光天宸】

促销政策：

8月29日首开后，项目于9月6日推出10余套优惠房源，对比起来单价优惠幅度在2000元/㎡左右，同时还推出首付11万起的分期政策。

现场调查：

9月12日上午10点，分析师到场时项目营销中心正在装修整改，仅有1组客户在场。根据置业顾问的特惠房源表来看，目前特惠房为十余套，位于4、5、6、19楼，包含在售所有户型。特惠方式为一口价，折后单价多为1.63万-1.7万元/㎡，相比原总价最高优惠了21万元。但是与原1.75万元/㎡的成交均价相比，单价下降约1000元/㎡。置业顾问表示，之所以龙光多盘均打出特惠，是因为龙光集团在冲刺4季度业绩。

【保利领秀前城】

促销政策：

近两周，保利也刷屏了“毛坯价买精装房”的海报，渠道专场推出部分楼栋约20套一口价特惠房源，价格整体在1.23万-1.31万元/㎡。

现场调查：

9月12日中午分析师到场时，现场大概有20多组客户。现场了解到，此前1.23万-1.31万元/㎡的特惠房，多为去化较慢的楼层、朝路边的房源。

目前所有房源均可享受特惠，即在总价-9.9万元的基础上再享受常规折扣，单价相比此前大约下降500元/㎡。该特惠从9月5日推出，到9月12日中午还剩三四十套的名额，用完即止。

【彰泰滨江学府】

促销政策：

2020彰泰集团中秋幸福行动——“彰泰幸福·月满中秋·99”，主推9#建面约115㎡新品，12席建面约35-180㎡学府铺，预约5000元抵5万元，来访有好礼，成交赢万元家电大礼，活动有效期截至2020年9月30日。

现场调查：

9月13日下午13时30分，南宁彰泰滨江学府营销中心内，半小时内约6组到访客户咨询住房，人气一般，个别自来客，多数是渠道带客。现场还有3、4组客户看商铺。

项目推出12#楼特惠房源15套，主要是9月9日认筹，9月10日开始集中选房，之后持销至9月13日截止特惠。12#楼总高18层，主推特惠房源分布在15-18楼、10楼以下。折后均价14500元/㎡，相对此前优惠1500-2500元每平米，但还要缴纳5万元团购费方可参与。截至9月13日下午14时，还剩余3套特惠房。据悉之后9月中下旬，项目还会推出少量特惠房，折扣力度待定，具体可到项目现场了解。

【彰泰红】

促销政策：

“彰泰幸福·月满中秋·99”，洋房至高优惠45万，高层至高优惠15万，公寓首付4.4万起，来访有好礼，成交赢家电大礼，活动有效期截至2020年9月30日。目前，项目主推142-218㎡一梯一户板式洋房，5.09米层高建面约40㎡loft。

现场调查：

9月12日下午13时50分，南宁彰泰红营销中心内，半小时内约，10组到访客户，以中年客户且带老人看房为主，看重项目地段、交通便利，户型适合三代同堂，改善换房。

项目推出特惠房源10套，活动截止时间为9月13日。所推特惠房源高层8楼以下、洋房任选，一期余货和二期紫云府在售产品均可选择，高层住宅最高优惠15万元，洋房最高优惠45万元，特惠房所缴纳首付比例相对高一些。特惠房高层折后17000元/㎡，洋房21000-23000元/㎡，相对折前优惠500-1000元每平米。截至9月12日下午14时，10套特惠房名额还剩4个。

【彰泰府】

促销政策：

2020彰泰集团中秋幸福行动——“彰泰幸福·月满中秋·99”，主推建面约56-115㎡瞰景高层，16席建面约143-192㎡D9#高拓展洋房新品，成交享万元家电大礼，活动有效期截至2020年9月30日。

现场调查：

9月13日下午15时10分，南宁彰泰府营销中心内，置业住宅客户较少仅几组，而其余四五组客户多在咨询商铺，人气一般。主要原因是项目处于尾盘阶段，预计年底清盘，高层和洋房余货约40套左右，可选房源面积段较少，多为渠道微推带客或业主老带新。

项目推出特惠房源活动5套，仅限9月9日当天。此次所推特惠房源是洋房2楼、3楼建面约143㎡户型4房各1套，以及高层住宅4楼建面约97㎡3房1套，高层住宅14楼和21楼56㎡单间平层住宅各1套。折后优惠力度16万元-40万元，相比此前平时销售优惠力度多一个折扣点，以及参加“1元竞拍千元家电活动”。目前，彰泰府洋房D9号楼建面约143㎡户型4房送露台（仅是2楼户型，相对此前购买节省一些费用）。

【宝能城】

促销政策：

先是“99购房节”，后是“金九购房季·教师节专场”，优惠一波接一波。

“99购房节”——推出10套特价房，16100元/㎡起，首付分期1年，12万起，成交抽GUCCI，活动优惠截止到2020年9月9日。

“金九购房季·教师节专场”——推出10套一口价房源，最高直减9万/套。从折扣力度看，每套房源单价下降500元/㎡左右，活动优惠截止到2020年9月13日。

现场调查：

9月13日下午16时10分，南宁宝能城营销中心内，置业顾问繁忙，半小时左右接待大概10组客户，人气可观。到访客户以二孩家庭、全家老小、夫妇等为主，看重项目学区和自身大商业。

项目推出特惠房源活动10套，截止9月13日结束。此次所推特惠房源主要是低楼层2~6层的占了7套，11、17、45层各3套；按面积划分，建面约146㎡四房户型8套、建面约108㎡四房户型2套，价格为房源预售价再打97折扣，相当于单价下降490-531元/㎡，折后价格区间16011-17961元/㎡。截止当天下午17时间，10套特惠房已销售4套，之后将恢复原来销售价格，之后顺销参考价格四房18000元/㎡左右，108、111㎡三房18500元/㎡左右。不同户型朝向的价格不同定价。

【恒大悦龙台】

促销政策：

恒大悦龙台，9月7日以来，持续每天推出5套特惠房，整体价格1.13万~1.16万元/平方米不等。售楼部现场打出“提前抢占黄金周，7折盛会”的广告牌。

现场调查：

目前该项目推出3、7、8、10号楼房源。目前推出的特惠房价格确实在1.13万-1.16万元/平方米不等，特惠房源主要包括93、113、124平方米的三房，但基本上以2、3楼低楼层房源为主，少部分高楼层房源为特惠房。部分大户型单价仍保持1.2万+元/平方米。

此前小克踩盘获悉，项目现场报价基本在1.25万-1.4万元/平方米。整体来看，项目优惠力度较大。

现场置业顾问介绍，打出优惠以来，售楼部人气明显提升，一天成交可达到10套以上。周末小克到场了解时看到，售楼部现场不错，到场时大约10组客户在看房。

【恒大国际中心】

促销政策：

目前恒大国际中心在售的是5.08米层高的LOFT公寓产品，9月7日以来，小克就看到楼盘每日打出3套特惠房源，特惠房源最低价格低至9451~9966元/平方米，基本上都是“9”字头的房源。

现场调查：

小克9月9日下午到项目现场了解到，现场大约5组客户在看房。目前该楼盘所剩公寓产品较少，仅剩10套左右，已经进入到清盘阶段，现在推出的是特惠房，楼层以5、6楼为主，个别楼层在20多层。

该项目位于五象总部基地核心，紧邻体育中心，位置不错。公寓面积主要是79、87、94平方米几种户型可以选择。该项目为全屋精装，且包含软装。项目11万平方米的商业MALL目前装修中。

现场算价格，基本上是“9”字头，但少量也在1万出头。而该项目上半年小克踩盘了解，主力价大约1.2万-1.3万元/平方米。

根据CRIC系统，近一年来，该项目办公产品整体成交均价1.3万元/平方米。对比来看，这一价格确实有不少优惠。

调查小结

整体来看，持销期的项目优惠力度在1000-2000元/㎡，但优惠力度最大的房源大部分为低楼层或者朝向较差的房源，且个别楼盘在首付上要多付一些（如享受优惠需要交团购费等）；而尾盘阶段项目可选户型有一定局限性，实际优惠力度因具体的楼盘和产品而已：有的加大力度促销清货；有的则是不着急卖，优惠力度较小。

另一方面，均价1.5万元/㎡以上的高价项目，开发商推出特惠可操作的空间较大；而一些定位刚需、均价1.2万元/㎡以下的项目，推出的特惠幅度则相对较小。

对于楼盘来说，优惠促销确实对部分项目的销售有一定助力，尤其是部分2万+项目，似乎借此在一定程度上缓解了销售困局。部分高房价项目也取得了不错的销售，市场以价换量明显；对于部分“踩线”的房企，也能加快回笼资金。

近期推出较大幅度优惠楼盘成交表现不错（数据来源：CRIC）

于购房者而言，现在是不错的捡漏的机会，有购房需求的可考虑上车。

但也需要注意：由于特惠房源需限时认购，对部分购房者短期筹集首付有一定难度。所以，意向购置特惠房的购房者，应当问清楚相关细节和认购细项，如认购后的付款时间，付款方式，以及房源楼层、朝向有无不利因素（如面向高压电塔、临近马路、垃圾集中站、变电站等）等。

当然，若在售特惠房都没有合适自己需求的或比较心仪的房源，不妨再多比较其他楼栋可选房源，即使价格上没有优势，至少在朝向、景观、户型可选择面等方面有更多选择。

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