文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹、黄锦良
克而瑞广西南宁土拍战报
10月29日，南宁土拍“银十”收官战尘埃落定，华润25.57亿元摘南化285亩地块，打造约64万方城市综合体；柳钢进驻青秀区东站北，4.78亿摘牌131亩综合地块，打造集低密居住区、企业中心、科研基地、旅馆酒店等为一体综合体。
尽管这场土拍的出让结果在竞拍前并无悬念，但是，这两幅地块所建项目对于江南区的城市更新，以及青秀区的产城融合发展，有着积极推动作用。
2020年10月29日南宁土拍现场成交屏幕（图片来源：朋友圈）
2020年10月29日南宁土拍地块位置示意图
航拍实景图（2020.10.21） 航拍、制图/公众号“广西土投圈”▼南宁GC2020-105号地块：位于江南区亭洪路以南、南建路以西（南宁化工厂旧址，江南公园东南面）；合计285.059亩，10宗地组成，包括8宗商住地块+1宗商业兼商务金融地块，以及1宗商住兼商业和商务金融地块。地块整体计容总建面约63.73万㎡（其中居住用地约53.25万方，占比整体计容约84%）。地块地处老城区，商住氛围浓厚，地块周边路网发达，出行便利，附近有地铁2号线石柱岭站以及地铁5号线白沙壮锦立交站（在建）；并且整个地块西面不远处，即是南宁新网红打卡地之一的江南公园，以及江南区政府行政圈，地块所建项目发展潜力较大。航拍实景图（2020.10.21） 航拍、制图/公众号“广西土投圈”并且，该地块所建项目的公共服务设施可谓“样样配齐”。
竞得者须在部分宗地相邻处配建2所各自至少15班幼儿园、1所至少24班小学和1所至少30班中学，以及所建项目须按要求设置社区居家养老服务用房、党群服务中心用房、婴幼儿照护服务场地、文化活动站、社区卫生服务中心、派出所、老年养老院、菜市场、体育场（馆）等公共服务设施。285亩的“巨无霸”地块，竞买人资质较为苛刻，且竞买门槛和后期运营成本颇高。该地块每宗地起始单价897万元/亩，整体起始总价约25.57亿元，整体起始楼板价4012元/㎡。若加上配建各种公共服务配套设施的成本，实际拿地成本或更高，以及后期对部分宗地的土壤污染风险管控和修复工作，也将增加企业运营成本。地块出让公共明确要求：“竞买人或其实际控制人为世界500强排行榜中位列前100名（以2019年《财富》杂志公布的企业名单为准），由南宁市投资促进局审核并出具竞买资格确认函后，方可报名参加竞买。”最终，GC2020-105号地块仅1家企业报名，一次报价底价成交，竞得者：领傲投资有限公司（华润置地），成交总价255699.5870万元万元（约25.57亿），成交单价897万元/亩，成交楼板价4012元/㎡（地块一至四、地块六至九均是4340元/㎡；地块五是3844元/㎡、地块十是2997元/㎡）。GC2020-105地块成交海报（制图表：克而瑞广西）此次拿地江南南化地块，是继华润中心（含幸福里、华润大厦、万象城）、华润五象中心（含二十四城、铂寓、万象汇）、华润中山府、华润置地广场（含万象华府）、华润悦年华、华润西园悦府后，华润置地布局南宁第七个项目——华润江南公园项目（案名待定），以城市综合体开发运营和城市更新相结合。近年来，南宁市江南旧改力度不断扩大，华润就占了超6000亩。航拍实景图（2020.10.21） 航拍、制图/公众号“广西土投圈”作为旧改专家，华润今日再度出手江南旧改项目，也验证了2020年江南旧改力度之大。今年，江南区计划出让旧改用地约400亩，加上目前江南在售及规划中的旧改项目，包括华润置地西园悦府、五一中路旧改等，面积共计超7000亩。其中五一中路5600亩旧改项目在“央企入桂”活动中，央企华润已确认签约。作为旧改项目重要的参与方，华润、瀚德、大唐、龙光等不少知名房企纷纷加入这场“旧改争夺战”中。其中，华润的土地储备量无疑最为丰富。据统计，华润目前在江南区的旧改项目总体量已超6000亩，远超其他房企。继西园饭店片区旧改项目启动后，今年7月在国务院国资委和广西壮族自治区党委、自治区人民政府召开央企入桂视频会议中，央企华润签约3大项目：柳州静兰项目、五一片区5600亩TOD站城一体化产业新城项目、水街改造项目。
华润置地·西园悦府项目实景图（来源：公众号“华润置地广西”）随后3个月之后，华润又拿下了南化旧址改造项目一期用地约285亩，涉及江南区两大重要板块：白沙星光板块以及五一路板块。这两个板块，均是江南区发展较为成熟的板块，配套丰富、路网完善，但发展较久城市面貌、配套均需要更新。相关资料显示，南化集团地块根据已批复的富宁片区FN-07（江南公园）控规，南化集团按商务、商业用地土壤及地下水标准，开展地块土壤和地下水修复治理工作，并于2019年底全部完成地块修复治理。且经报区生态环境厅，南化集团1280.821亩已移出建设用地土壤污染风险管控和修复名录。分析师推测，华润置地未来还将在南化旧址继续拿地，华润江南公园项目未来或扩容至千亩，将被改造一座集行政办公、商业服务、文化娱乐、生活休闲等功能于一体的多元化都市区。南宁市中心城区富宁片区FN-07（江南公园）单元控制性详细规划
（来源：南宁市自然资源局网站）▼南宁GC2020-106号地块：位于青秀区三帽岭路两侧、虎岭大道北侧（二塘片区南宁融创九熙府南面），3宗地组成，合计131.430亩，最大计容建面约21.87万㎡，起始总价合计4.78亿元，具体地块信息详见下面成交图表：地块所建项目公共配套上，项目配套12班幼儿园一处，位于地块一西侧（不纳入出让范围），用地面积约6179平方米，建筑面积不少于4320平方米。地块区位上看，位于南宁凤岭片区、东站北片的新兴区域，周边待开发地块为主，仅有融创九熙府、叁仟悦新建商品房项目，未来发展空间较大。而通过合坡路（在建）将可快捷通达南宁火车东站和凤岭北核心区，以及向东北方向可到达兴宁东—三塘片区。此外，竞得人须在地块二内打造一家金属材料相关的国家级企业技术中心（竞得者百分百物业自持），重点研发高性能金属材料，研究应用绿色、智能制造工艺，突破产业关键性技术，并具备重要专用设备、材料的研发能力。项目所建的企业技术中心须自签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起4年内获得自治区发改委认定的自治区级企业技术中心，自签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起6年内获得国家发改委认定的国家级企业技术中心，期间研发投入逐步落实到科研项目并逐年增加，具体为：产业园2021年研发投入将不低于5亿元；2022年研发投入将不低于6亿元；2025年研发投入将不低于22亿元；2026年研发投入将不低于25亿元。相关新闻报道显示，2020年3月，青秀区政府与柳钢集团举行柳钢中国东盟金属材料研究发展中心和金属材料产业园项目签约仪式。在竞拍前，外界纷纷猜测，该地块或为柳钢“量身定做”。最终，GC2020-106号地块仅1家企业报名，一次报价底价成交，竞得者：广西柳州钢铁集团有限公司（柳钢集团），成交总价 47781.8740万元 （折合约4.78亿元），成交单价364万元/亩（地块一、三 395万元/亩；地块二 300万元/亩）成交楼板价2184元/㎡（地块一、三 2963元/㎡；地块二 1286元/㎡）。GC2020-106地块成交海报（制图表：克而瑞广西）作为世界50强钢企企业柳钢，首进邕城南宁，择址青秀区，这对区域发展意味着什么？从地块出让条件可以看出，柳钢的进驻，将给青秀区引进钢企相关人才，此外还将打造国家级企业技术中心，重点研发高性能金属材料，研究应用绿色、智能制造工艺，突破产业关键性技术，并具备重要专用设备、材料的研发能力。对城市产业经济、人口聚集、就业岗位等方面有着积极促进作用。这些是直接的影响，另外在产城融合需求下，柳钢地块周边配套大概率将逐步完善，东站北片区的发展将迎来提速。从楼市角度来看，项目的住宅配套，将为东站北片区提供更多新房选择。目前，项目周边仅有融创九熙府、叁仟悦在售，两个项目均进入尾盘销售阶段，主打三四房和公寓产品，主力价在11500-12500元/㎡，可选房源不多。航拍实景图（2020.10.6） 航拍、制图/克而瑞广西根据地块规划，不难看出，柳钢集团南宁房地产项目或打造集低密小高层住宅区（建筑限高60米内），科研基地和综合办公楼、酒店的综合体。对于想置业东站北片区的购房者而言，未来无疑有了更多选择。分析师推测，柳钢南宁首个项目或由其旗下房地产子公司兴佳地产（前身“柳钢房地产”）来开发。兴佳地产作为已深耕柳州20年的柳州本土国企，已开发了汇景天城、清华坊、一品江山、山水福第、彩虹城、兴佳城等代表项目。
2020年新一轮旧改大潮推进，为房企提供了新的发展机会。
同时，2020年是南宁全面落实强首府战略的发展元年。今年以来，南宁市把“三企入桂”即“央企入桂”、“民企入桂”、“湾企入桂”活动作为全面落实强首府战略、开展全年招商引资工作的重要抓手。
央企、国企、大型民企肩负更多的使命和重任，积极投身城市更新、产城融合之中；不论是城市建设发展，还是房地产市场发展，它们都是新的风向标。
置业者可以重点关注城市更新项目和产城融合项目，其所在区位、交通、配套、景观资源等方面都较为齐全。
文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局网站，部分信息来源公众号“广西土投圈”。相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。
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