时隔7年再重拍!龙光15.6亿夺南宁竹溪大道东37亩地块,楼板价约1w4

文/易居企业集团·克而瑞分析师

克而瑞广西南宁土拍战报

真是煎熬！这场土拍从白天拍到黑夜，12月4日开始竞拍，直至12月6日凌晨2点多最终成交！网拍竞价1222笔！

这场土地司法拍卖的网上竞价轮次、网拍时长，以及最终地块成交单价都是此前南宁土拍未有过。（这过程和结果，超乎不少人的预期。除了竞拍企业，还有多少人是熬夜“观战”的？文末写留言评论区分享）。
这幅时隔7年再次被重拍的地块，位于南宁市青秀区竹溪大道东侧（厢竹长湖路口、龙光君御华府西面）36.83亩商住地块，通过司法拍卖网上竞价2天多的，最终由南宁市龙光骏驰房地产开发有限公司（龙光）以总价156104.99万元（折合约15.61亿元）成功拿地，成交单价4239万元/亩，成交楼板价14130元/㎡（按最大容积率测算，测算值四舍五入，仅供参考），溢价率34.57%。

地块位置实景图（制图：克而瑞广西，拍摄于2020.12.5）

地块成交速览

5家房企参拍"万元地"，2家房企决战到凌晨
龙光终夺下，成交单价刷新

此次司法拍卖地块，是曾于2013年7月成交，但后来地块竞得者因法律纠纷，该地块被司法处置。

2020年11月3日晚公示其土地司法拍卖公告，起拍单价、起拍楼板价、起拍总价均相对2013年起拍地价和当时成交地价都要高一些。

该地块基本规划指标条件不变，评估后的出让面积比此前稍微高一些，也导致计容建面提高一些。此前，小克与个别房企投拓交流了解到，而此前2013年的地块公告明确住宅户型“9040”政策或已不再延用至今，房企拿地设计户型面积段不再受限制。

地块再次拍卖的起始总价116004.99万元（折合约11.60亿元），起拍单价3150万元/亩，起拍楼板价10500元/㎡（按最大容积率测算，测算值四舍五入，仅供参考）。该地块再次起拍单价已是目前南宁（以及广西）住宅用地的单价较高的一幅，又一幅楼板价过万的“万元地”。

上表格中地价数值均是按最大容积率测算，测算值四舍五入，仅供参考

在司法拍卖公告网上后一段时间，引起一些业内和购房者的热议。地块处于南宁“富人区”之一的凤岭北板块，竞拍前有网友预测地块所建住宅或以高端产品为主，售价每平米可达2万元以上。

地块位置示意图

这幅地块从12月4日上午10时开始接受报价，竞价期1天（即12月5日上午10时如有2家以上报价，则继续竞价，每轮竞价时间5分钟，最终以价高者得）。通过阿里拍卖页面数据显示，有5人报名（或有5家房企参拍），193人设置提醒、超2万次围观（侧面可见该地块被重视程度之高、热度之高）。

插播个土拍花絮，小克在竞拍后与龙光南宁投拓负责人了解到，他们从5日上午9点多就开始轮流安排人员紧盯竞拍页面，连续18小时工作，中途也只是短暂吃饭，轮流值守竞价页面。

真是煎熬，也是体力的时间持久战。这次网拍中的龙光以及另一家竞价到最后的企业。

经过2天多的网拍，地块于12月6日凌晨2点20分左右成交，地块竞得者是南宁市龙光骏驰房地产开发有限公司（龙光）以总价156104.99万元（折合约15.61亿元）成功拿地，成交单价4239万元/亩，成交楼板价14130元/㎡（按最大容积率测算，测算值四舍五入，仅供参考），溢价率34.57%。

成交单价4239万元/亩，是南宁（以及广西）住宅用地的成交单价较高的一幅。

成交楼板价14130元/㎡（按最大容积率测算，测算值四舍五入，仅供参考），也是南宁（以及广西）少有的成交楼板价1.3万元+住宅用地。

加上此次拿地的龙光长湖路新项目，目前南宁在售“万元地”住宅地块达18幅之多。加上这幅，南宁测算实际楼板价1.3万元+住宅地块有11幅；其中1.4万元+有7幅，此前包括凤岭南滨江板块中国铁建新项目（其中约26亩地块的实际楼板价是15052元/㎡）、龙湖盛天双珑原著；东葛路的建发央著（约29亩地块实际楼板价14027元/㎡），以及五象湖板块的龙光天瀛、新希望龙光锦麟玖玺、建发央玺。

司法网拍地块成交信息速览

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竞价1222笔、12月6日凌晨2点20结束，最终地块成交结果

【司法拍卖地块成交信息】

地块位置示意图

标的成交时间：2020年12月6日凌晨02:20:10；

竞价方式：司法拍卖，网上竞价，报价不低于底价、价高者得；

标的地块土地证号：【南宁国用（2014）第635029号】；

标的地块位置：南宁市青秀区竹溪大道东侧（厢竹长湖路口、龙光君御华府西面，富安居、长湖立交桥东南面）；占地面积：36.83亩；地块用途：住宅、商业；容积率>3.0且≤4.5；最大计容总建面约11.05万㎡（商业占比10%-15%，其余为住宅）；
建筑密度＞20%且≤30%，绿地率≥35％；地块起拍总价：116004.99万元（折合约11.60亿元）； 起拍单价：3150万元/亩； 起拍楼板价：10500元/㎡。参拍房企数量：5家，竞拍编号G2281、A8334、A0638、Z0327、H9523；
竞买记录：1222笔；
最终地块竞得者：南宁市龙光骏驰房地产开发有限公司（龙光）；地块成交总价：156104.99万元（折合约15.61亿元）；成交单价：4239万元/亩；

成交楼板价：14130元/㎡（按最大容积率测算，测算值四舍五入，仅供参考）；

溢价率：34.57%。

扫码回顾公告和竞拍记录详情↓↓↓

地块“前世”回顾

曾于2013年7月成交、地价破“8”
后因竞得企业相关案件被司法处置

该地块在7年前曾被拍卖，当时竞拍激烈程度、结果都是”大阵仗“，引起业内和市场热议。

据此前媒体报道，位于南宁市青秀区竹溪大道东侧GJ2013-001地块（长湖路富安居斜对面），实际用地面积24550.93平方米（折合36.826亩），容积率上限4.5，最大计容建面约11.05万㎡。由于地理位置非常优越，竞拍前已成房企大鳄眼中的香饽饽。地块起始单价1100万元/亩，起始总价约4.05亿元，起始楼板价3667元/㎡。

2013年7月16日现场拍卖的吸引了包括盛天、龙光、天健、荣和、中国铁建、联发、振业等10多个品牌房企争相抢夺，可谓“兵家必争之地”。经过89轮激烈角逐，该地块以18号竞买人——广西润洲投资有限公司（中美天元）以2680万/亩的单价成功拿下，成交总价98694.7386万元（折合约9.87亿元），楼面地价8933元/㎡。

2013年7月16日土拍地块位置示意图

2013年7月16日土拍地块出让公告信息截图

地方媒体对2013年7月16日南宁土拍的专题报道（来源：住朋网）

地方媒体对2013年7月16日南宁土拍的专题报道（来源：住朋网）

而后该地块竞得人广西润州投资有限公司（中美天元）因触犯骗贷、行贿等罪行，该地块因此被停滞，多年未被开发，已成被围挡起的“荒地”。现重现出让竞拍，拍卖成交价款是被司法处置用于退赔受害人资产之一。

据媒体乐居广西近期实地探访了解到，这几年，地块前竞得者的案件审理，地块被闲置，地块内被周边居民当作”开心农场“使用，部分居民闲暇时自己种菜、收菜。此前每年都有开着挖掘机过来平整土地，禁止周边居民再次种菜，而今年6月份也正式收到通知，该地块被重新拍卖；围挡起来并禁止再种菜，都是出让土地的前期准备工作。

如今，地块住宅用途和商业用途的产权年限已过去7年多，即住宅产权年限剩余63年、商业产权年限剩余33年。而周边配套已比较完善，基本没有多少地块可新建小区。   

从司法拍卖公示页面了解到，拍卖标的信息具体如下：

【标的物介绍】广西润洲投资有限公司属于本案被执行人广西中美天元融资性担保集团有限公司的对外投资、实际控制公司及关联公司范围，其名下位于南宁市青秀区竹溪大道东侧土地一宗【土地证号：南宁国用（2014）第635029号】，属于本案 骗取贷款、票据承兑、金融票证罪退赔损失纠纷执行范围，该宗土地目前没有开发，拟以拍卖所得款项依法退赔给本案的受害人。

地块评估时的地块实景

地块评估时的地块实景

土地评估报告公示

如今地块成功出让，成交地价有明显溢价。成交总价15.61亿元相比第二次起拍价多了4.01亿元；成交单价4239万元/亩相比第二次起拍单价高了每亩1089万元，楼板价14130元/㎡比第二次起拍楼板价高了每平方米3630元。

地块“今生”展望

区位、交通、配套等多项指标占优
寸土寸金“富人区”再添高端盘

龙光长湖路新项目位于青秀区凤岭北板块（厢竹长湖路口、龙光君御华府西面，富安居、长湖立交桥东南面）；区位、交通、配套等多项指标占优。

凤岭北片区规划示意图（来源：南宁市自然资源局网站）
上图箭头处为后期标注的地块位置

区位上，地处南宁城市门户之一的凤岭北板块，也是大部分南宁市民认可的“富人区”之一，部分楼盘新房、小区二手房房价达每平米2万元以上。

交通上，地块西临主干道厢竹大道（也称“快环”），北临长湖路，南面为海鲜市场、家具建材厂的综合楼（地上三层），西侧为已交付的龙光君御华府小区（项目地块是2012年10月成交，成交楼板价达6000元/平方米）。从地块向西可至金湖广场-东葛路商圈、南湖片区；向东可至凤岭儿童公园、火车东站；向北可至南宁国际会展中心、东盟商务区；向北可至北湖片区、东沟岭片区、兴宁东等地。

配套上，方圆1公里内有南宁市凤翔路小学（本校）、凤翔路小学(景晖校区)、南宁市第四十七中学、广西区直机关第二幼儿园等教育配套，可实现目送式上下学。周边有青秀万达广场、绿地中央广场289上海天地、会展航洋城、南宁万象城、方圆荟会展购物中心等。竹排冲休闲公园、广西药用植物园、凤岭儿童公园、南湖公园、石门森林公园、民歌湖等旅游景区，以及南宁市第一人民医院(埌东分院)、广西壮族自治区妇幼保健院(厢竹院区)、凤岭医院均可快捷到达。

龙光长湖路新项目周边配套丰富、生活氛围浓厚、出行便利

想必大伙都比较关注龙光长湖路新项目，未来首期销售价格预期多少？

当前地块周边新房和二手房主力售价价格，或可以做个预期售价参考。

目前地块周边在售新建商品房较少，包括南宁万科科城、荣和悦澜山、凤翔台、大嘉汇领秀一方等，新房主力售价在1.3万元-1.7万元/㎡。而位于青秀万达广场对面的新盘建发央著的实地示范区近期正式开放，并计划在今年12月开盘，它的售价或对龙光长湖路新项目有一定的参考（毕竟建发央著项目地块的实际成交楼板价也在1.4万元+/㎡，也是龙光长湖路新项目的竞品之一）。

周边二手房价格方面，龙光·君御华府、保利凤翔花园、香格里拉花园、凤和花园参考均价在1.7万元-2.2万元/㎡，部分房源高的可达2.5万元-2.6万元/㎡。

地块旁边的龙光君御华府二手房房源价格普遍在每平米2万元以上（来源：安居客网站）

对于龙光长湖路新项目，目前被业内看作是其君御华府二期（一期小区已交付，占地40.2亩），亦或是引进新的产品系（天系？玖系？江南系？），我们还是等待龙光之后的官宣。至少有一点可以肯定的是，它将打造高端住宅产品，加上建安成本和各种税费，售价预期会在“2w+”才保证盈利。

在目前南宁18幅“万元地”地块之中，龙光长湖路新项目的容积率是拔尖的，上限4.5，这也给原本不是很大规模（约37亩）有了更多可建空间，可建体量约11.05万方。

截至2020年11月统计的南宁“万元地”列表（克而瑞制表，仅供参考）

尽管多项指标占优（特别是教育配套资源上），但面对其他分布在五象湖板块、柳沙板块、凤岭南滨江板块的“万元地”项目，也有离地铁站较远、临立交和主干道楼栋噪音影响等“短板”。

对于已深耕广西、布局首府南宁30多个项目的龙光“大哥”来说，或许这些都不是“难题”。龙光在过去10多年中，拿过南宁多个区域的高价地块，有着开发高端项目的经验。以南宁龙光天瀛为标杆的“天字系”项目，有着较好的销售业绩，积累了南宁高端客户口碑基础。期待龙光长湖路新项目的早日亮相~

龙光南宁布局版图（截至2020年11月统计，来源龙光广西区域公众号）

将打造怎样的产品？
首期定价多少？
哪些类型的客户更希望买它？
它如何突围竞争对手？
……
关于它的热议话题，我们还将继续关注。

最后，以龙光长湖路新项目的地块实景图和短视频结束。欢迎大家在文末写留言评论区分享观点、互动交流

地块评估时的地块实景（2020年12月4日拍摄）

地块内实拍短视频，现场原声收音（2020.12.4拍摄）

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【本文互动话题】这次土拍结果和项目展望，你怎么看聊聊近期你关注的置业话题欢迎文末留言，告诉小克

文章来源：CRIC广西；地块信息来源阿里拍卖-司法拍卖网站公告和竞价页面，此前地块报道信息综合住朋网、乐居等媒体报道；
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