12月南宁土拍预告：合计超1590亩，主城区仍是五象“唱主角”

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

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#南宁土拍 44 个

#土拍汇总 58 个

文/易居企业集团·克而瑞分析师

克而瑞广西南宁土拍预告

2020年12月，南宁主城区计划出让11幅经营性用地，合计占地面积合计约794.84亩，最大计容建面合计约167.78万方。

五象仍是12月南宁主城区土拍“主战场”，其中有8幅地位于五象新区。

南宁主城区之外，武鸣区和其他县份在12月还有15幅经营性用地计划出让，合计占地面积合计约796.11亩，最大计容建面合计约156.04万方。

整体来看，主城区加上武鸣区及县份，南宁在12月计划出让26幅经营性用地，合计占地面积合计约1590.95亩，最大计容建面合计约323.82万方。

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PS:即将12月9日龙岗“4连拍”以及12月10日良庆区“2连拍”地块在各自地块公告均明确标注了“特别提醒”：

竞得人须自成交之日起2个工作日内与南宁市自然资源局签订出让合同且在2020年12月25日之前支付成交地价款的50%，剩余的50%自签订土地出让合同之日起120日内付清。

014幅旧改地上架，城西/良庆/兴宁/江南各一席

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12月，西乡塘、良庆、兴宁和江南各有1幅旧改地计划出让。
其中，GC2020-123地块位于西乡塘区秀厢路以北、安吉路以西，北侧为安吉大唐世家。地块周边交通便利，临近秀厢大道和安吉大道，与地铁3号线三十三中站直线距离约500米；周边教育资源也相对丰富，周边1公里范围内分布有南宁三十三中和南宁三十一中，再加上直线距离南宁市花卉公园约700米，整体生活都较为便利。

由于GC2020-123地块临近安吉大唐世家，且同属于安吉路南宁水利电力工程处原水泵厂及周边零星地块片区旧改出让项目，以此推测：GC2020-123地块大概率为旧改项目安吉大唐世家二期用地。

GC2020-132地块位于良庆区银沙大道南侧，处在江南区和良庆区的交界地带，西北侧是交投地产·金悦澜湾。地块东北侧为与邕江南岸滨江公园一路之隔，往前约200米便是邕江，无视野遮挡，可享受一线江景。
交通方面，GC2020-132地块无论是市内出行，还是去往广西其他县市，都较为便利。地块毗邻金象大道和银沙大道，可驾车便捷去往江南、五象和柳沙；与最新开通的地铁4号线金象大道站直线距离约1公里，再往南约200米便是大沙田客运站。
GC2020-132地块为原南宁机电工程学校片区旧改项目。据相关资料显示，崇左市留邕国有土地原南宁机电学校片区旧改项目的中标土地熟化人：南宁市宏广置业有限公司，而该公司关联母公司是洋浦地产。小克推测或是洋浦地产拿地深耕布局五象。
广西洋浦地产集团有限公司成立于2006年，集团成立于2015年。此前开发有民族大道写字楼项目（已交付）、江山御景（一期已交付，二期尾盘）、御景山（尾盘）、洋浦星（在售）。

GC2020-133地块位于兴宁区燕州路以北、望州路以西，周边分布有奥园园著、光明时光集、亿鼎温岭华府、中路雅苑等旧改项目。地块周边的明秀东路、望州路相对拥堵，待地铁5号线明年开通后或有一定改善（地块距离在建的5号线狮山公园站约700米）。
该地块为望州路旧改用地出让项目。根据目前已知信息，暂未了解到地块的土地熟化人究竟是谁。

GC2020-134地块位于江南区江南大道南侧、星光大道以西，西侧便是华润置地西园悦府。地块与邕江紧跟着江南大道，可享受一线江景。
根据地块出让要求，竞得人须在商业用地内建一栋与西园饭店风貌相似的建筑，并在该建筑内提供不少于3000平方米的场所用于展示西园历史遗存，由竞得人自持运营管理；并出资2100万元异地建设西园饭店员工集体宿舍和仓库。同时，要原地保护好地块范围内的百年古树。
这与2018年华润拿下西园悦府项目一期地块的出入要求有不少相似之处。小克预测，该地块或为华润置地西园悦府二期用地。

整体来看，4幅旧改地周边在售楼盘都较少，不少在售项目都已进入销售尾声。4幅旧改地未来上市后都有对板块住宅供应起到一定的“补仓”作用。

【GC2020-123地块信息】

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出让时间：2020年12月11日；出让期数：2020年第一百一十七期；竞价方式：网挂，报价不低于底价、价高者得；地块位置：西乡塘区秀厢路以北、安吉路以西；占地面积：13.755亩；地块用途：住宅、商业、旅馆；容积率＞3.0且≤4.7（其中住宅≤3.38）；最大计容总建面约4.31万㎡（商业占总计容建面5%-10%，旅馆占25%-27%，其余为住宅）；建筑限高：≤100米。

地块起始总价：12269万元（折合约1.23亿元）；
起始单价：892万元/亩；起始楼板价：2847元/㎡。

【GC2020-132地块信息】

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出让时间：2020年12月30日；出让期数：2020年第一百二十六期；竞价方式：现场挂牌，报价不低于底价、价高者得；地块位置：良庆区银沙大道南侧；占地面积：52.457亩；地块用途：住宅、商业；容积率＞2.5且≤3.5；最大计容总建面约12.24万㎡（商业占总计容建面≤3%，其余为住宅）；建筑限高：≤80米。

地块起始总价：38661万元（折合约3.87亿元）；起始单价：737万元/亩；起始楼板价：3159元/㎡。

【GC2020-133地块信息】

地块位置示意图（点击图片可放大查看）

出让时间：2020年12月30日；出让期数：2020年第一百二十七期；竞价方式：现场挂牌，报价不低于底价、价高者得；地块位置：兴宁区燕州路以北、望州路以西；占地面积：46.576亩；地块用途：住宅、商业、商务金融；容积率＞4.0且≤4.5；最大计容总建面约13.97万㎡（商业占总计容建筑面积的比例为55%-65%，住宅占总计容建筑面积的比例≤30%，其余为商务金融）；建筑限高：≤120米。

地块起始总价：51047万元（折合约5.10亿元）；起始单价：1096万元/亩；起始楼板价：3653元/㎡。

【GC2020-134地块信息】

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出让时间：2020年12月30日；出让期数：2020年第一百二十八期；竞价方式：现场挂牌，报价不低于底价、价高者得；地块位置：江南区江南大道南侧、星光大道以西；占地面积：92.5亩；地块用途：住宅、商业；容积率＞2.0且≤3.26（其中住宅≤3.162）；最大计容总建面约20.11万㎡（商业占总计容建筑面积的比例为3%-4%,其余为居住）；建筑限高：≤190米，其中临邕江第一排基准高度60米，不大于100米，第二排不大于190米。

地块起始总价：96478万元（折合约9.65亿元）；起始单价：1043万元/亩；起始楼板价：4798元/㎡。

02重头戏！龙岗4幅临江地块齐登场

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岁末南宁土拍盛宴的C位仍在五象新区，12月五象东地块出让井喷！其中，12月9日网上挂牌出让“4连拍”江湾路西侧临江地块，规模小至30亩，大至约138亩，给房企竞拍的选择性更多；这4幅地块均是多所中小学环伺，配套资源基本一致，只是临江距离和江景景观视野。12月16日网上挂牌出让蒲庙板块1幅约30亩商住地块，竞拍热度或相对较低。

克而瑞土地监测显示，在2020年2月、3月、6月、7月南宁五象东土拍中，彰泰、蓝光、大唐、旭辉、龙光均有拿地，成交地块6幅，实际成交楼板价6700-8217元/㎡，新增了彰泰江景湾、蓝光芙蓉山悦、大唐盛世旭辉府、龙光玖悦府、盛世春江等项目。

【GC2020-116地块信息】

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出让时间：2020年12月9日；出让期数：2020年第一百一十期；竞价方式：网挂，报价不低于底价、价高者得；地块位置：邕宁区坛瑶街以东、江湾路以西（GC2020-117地块东面）；占地面积：135.82亩；地块用途：住宅、商业；容积率＞2.0且≤2.5；最大计容总建面约22.64万㎡（商业占比3%-5%，其余为住宅）；建筑限高：≤60米，沿邕江第一排建筑限高控制在24米以内，沿江第二排建筑控制在40米，其余建筑限高60米，地块内建筑总量（不超过10%）可局部突破限高（不超过20%）。

地块起始总价：约113546万元（折合约11.35亿元）；起始单价：836万元/亩；起始楼板价：5016元/㎡。

地块点评：GC2020-116地块是龙岗南少有的百亩临江低密商住用地，也是12月9日龙岗“4连拍”中占地和规模最大，以及起始总价最高的（约11.35亿元）。地块素质高，东面一路之隔即是江滨公园，以及180°宽视野邕江景观，地块东侧规划仙合大桥，未来可快捷来往仙葫-龙岗两个半岛。地块方正，利于开发布局楼栋，根据主要规划条件推测，该楼盘或可打造13至20多层的小高层、高层居住区，并且自身配建1所12班幼儿园（地块二9.18亩，幼儿园划拨费用按92万元/亩计算，共计844.56万元），地块西南面规划建设邻里中心、小学、中学，周边配套齐全。分析师推测，GC2020-116地块或将是12月9日龙岗“4连拍”比较抢手的1幅，资金实力雄厚的房企和开发大型居住区开发商更有把握拍下。

【GC2020-117地块信息】

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出让时间：2020年12月9日；出让期数：2020年第一百一十一期；竞价方式：网挂，报价不低于底价、价高者得；地块位置：邕宁区和合路以东、坛瑶街以西（GC2020-116地块西面）；占地面积：55.235亩；地块用途：住宅、商业；容积率＞2.5且≤3.0；最大计容总建面约11.05万㎡（商业占比3%-5%，其余为住宅）；建筑限高：≤80米，建筑总量（不超过10%）可局部突破限高（不超过20%）。

地块起始总价：约40211万元（折合约4.02亿元）；起始单价：728万元/亩；起始楼板价：3640元/㎡。

地块点评：GC2020-117地块为“二排”滨江居住区，地块呈倒“L”型（也是“7”字型），建筑限高相对东侧的GC2020-116地块的要高20-24米左右，初步推测地块所建住宅的20层以上住户，或可有较好观江视野。

地块周边配套齐全，西南角为1个约30亩的邻里中学（规划建设），地块南面为规划小学、规划中学。地块西北面规划建设1个2.25亩垃圾转运站，主要是处理周边社区的垃圾清运。

该地块是12月9日龙岗“4连拍”中无需配建单独幼儿园的地块之一，并且地块起始单价、起始楼板价也是其中最低的一幅；并且竞买门槛不高，起始总价约4.02亿元，适合中小企业拿地。

【GC2020-118地块信息】

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出让时间：2020年12月9日；出让期数：2020年第一百一十二期；竞价方式：网挂，报价不低于底价、价高者得；地块位置：邕宁区江湾路以西、新德路以北（GC2020-116、117地块的南、东南面约五六百米）；占地面积：77.413亩；地块用途：住宅、商业；容积率＞2.0且≤2.5；最大计容总建面约12.90万㎡（商业占比3%-5%，其余为住宅）；建筑限高：≤60米，沿江一侧用地红线退距70米内，按40米的建筑限高控制，其余的建筑按60米的建筑限高控制，建筑总量不超过10%可局部突破建筑限高不超过20%。

地块起始总价：约69672万元（折合约6.97亿元）；
起始单价：900万元/亩；起始楼板价：5400元/㎡。

地块点评：GC2020-118地块素质高，东面一路之隔即是江滨公园，以及180°宽视野邕江景观，地块附近有2所规划新建大桥，未来可快捷来往仙葫-龙岗两个半岛。地块方正，利于开发布局楼栋，根据主要规划条件推测，该楼盘或可打造13至20多层的小高层、高层居住区。

地块周边配套齐全，和前面2幅地块一样，都可以实现是目送式上下学，小学、中学就在附近不远处。地块南面建设1所24班幼儿园（地块二18.36亩，幼儿园划拨费用按92万元/亩计算，共计1689.12万元）。地块附近有2所规划新建小学、2所规划中学。

该地块是12月9日龙岗“4连拍”中起始单价、起始楼板价较高的一幅地块，达900万元/亩、5400元/㎡。因为是一线临江地块，土拍热度相比“二排”滨江地块的要高一些。

【GC2020-119地块信息】

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出让时间：2020年12月9日；出让期数：2020年第一百一十三期；竞价方式：网挂，报价不低于底价、价高者得；地块位置：邕宁区那造路以东、龙华路以南（金科博翠天宸南面、世茂金科博翠江山北面）；占地面积：30.136亩；地块用途：住宅、商业；容积率＞2.0且≤2.5；最大计容总建面约5.02万㎡（商业占比3%-5%，其余为住宅）；建筑限高：≤60米，建筑总量不超过10%可局部突破建筑限高不超过20%

地块起始总价：约27122万元（折合约2.71亿元）；
起始单价：900万元/亩；起始楼板价：5400元/㎡。

地块点评：GC2020-119地块尽管位居滨江“二排”，但其东面为1所规划小学，而学校以低密建筑为主，这也给该地块有较好的江景景观视野，即使在低楼层也能看江（因不同户型的楼层、朝向而异）。而地块周边还有民族中学龙华东校区、城关二小龙岗分校、威宁龙岗东邻家广场、规划建设公交枢纽站等。该地块是12月9日龙岗“4连拍”中规模最小和起始总价最低的一幅，没有单独配建幼儿园，可建体量仅约5.02万方，起始总价约2.71亿元，适合房企打造“高周转”的中小规模楼盘。而起始单价和楼板价不低，竞拍前业内投拓对它的期待值同样很高。

【GC2020-122地块信息】

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出让时间：2020年12月9日；出让期数：2020年第一百一十六期；竞价方式：网挂，报价不低于底价、价高者得；地块位置：邕宁区公曹路以南、蒲新路以东（蒲津公园西南面750米左右，康岭花园西面）；占地面积：30.298亩；地块用途：住宅、商业；容积率>2.0且≤3.0；最大计容总建面约6.06万㎡（商业占比5%-8%，其余为住宅）；建筑限高：≤60米。

配建安置物业建面：约3.03万㎡（占比整体计容建面50%）；

本地块所建安置住宅面积27960㎡由政府按4177元/㎡出资回购，安置物业商铺面积2330㎡由政府按4121元/㎡出资回购。

地块起始总价：约15634万元（折合约1.56亿元）；
起始单价：516万元/亩；起始楼板价：2580元/㎡。

地块点评：GC2020-122地块是蒲新小区P3号农民拆迁安置房项目用地，须配建近50%体量的安置房（安置物业部分将由政府回购），实际可建商品房体量不多，仅3万方左右。

地块周边以保障房小区、单位房为主，目前蒲庙板块内在售新建商品房项目较少，目前在售货量较多的有滨江锦湾，以及中梁国宾熙岸带装修准现房顺销中。随着路网完善，可快捷来往蒲庙中心区、园博园板块、龙岗板块。

该地块的竞拍热度或相对低一些，推测或以较低的溢价率成交。

03大手笔！良庆大桥南2幅百亩地起拍价超13亿

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12月10日网上挂牌出让良庆大桥南板块内2幅百亩商住地块，起始总价均超13亿元，加上地块内须设置保留原址古树的保护区，对于开发商资金实力、社区规划、社区运营能力有较大考验。

其中，位于广西体育中心附近的GC2020-120地块配建1所30班小学，采用“限地价，竞产权移交安置住房”，限最高地价1500万元/亩（折合楼板价5921元/㎡）。而另一幅GC2020-121地块临近地铁4号线良庆圩地铁口，可谓“正地铁房”，并且小区内有一处历史文化保护遗址（五帝庙），以及打造类似市中心“三街两巷”的历史文化特色商业街。

【GC2020-120地块信息】

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出让时间：2020年12月9日；出让期数：2020年第一百一十四期；竞价方式：现场挂牌，“限地价，竞产权移交安置住房”；地块位置：良庆区那黄大道东侧、良兴路南侧（那黄小学东面，五象湖初级中学北面）；占地面积：137.773亩；地块用途：住宅、商业；容积率>3.0且≤3.8；最大计容总建面约34.90万㎡（商业占比5%-10%，其余为住宅）；建筑限高：≤100米。

稔水坡古树分布 (叠加影像)按树中心线

地块内已被认定的古树，悬挂了古树名木铭牌（临时保护牌）

配建安置物业建面：约10.20万㎡（占比整体计容建面约29.2%）；

出让地块中所建安置物业建筑面积102000平方米按4969元/平方米由政府出资回购。

地块起始总价：约137773万元（折合约13.78亿元）；
起始单价：1000万元/亩；起始楼板价：3947元/㎡。
地块限最高总价：约206659.5万元（折合约20.67亿元）；限制最高单价：1500万元/亩；限最高楼板价：5921元/㎡。

地块点评：GC2020-120地块位于广西体育中心附近，是用于建设五象新区16号农民安置项目用地，须配建约29.2%体量的安置房（安置物业部分将由政府回购），实际可建商品房体量占计容建面70%，约24万方出头。

地块东侧独立配建1所30班幼儿园（地块二30.78亩，幼儿园划拨费用按92万元/亩计算，共计2831.76万元）。地块附近有已建成的那黄小学、五象湖初级中学，以及规划建设的威宁青运村配套小学和中学。

周边路网发达，可快捷来往五象核心区的总部基地金融街、五象湖板块等地。

地块内有多棵名木古树将永久在原址保护，这或给开发商提高日后维护成本，但从另外一方面想，这也将给小区业主增添生态人文历史底蕴，项目更多了一份特别的情怀。

【GC2020-121地块信息】

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出让时间：2020年12月10日；出让期数：2020年第一百一十五期；竞价方式：网挂，报价不低于底价、价高者得；地块位置：良庆区延庆路东侧、五象大道南侧；占地面积：122.88亩；地块用途：住宅、商业；容积率＞2.0且≤3.0；最大计容总建面约24.58万㎡（商业合计建筑面积占两个地块总计容建筑面积的比例为＞10%且≤20%，其余为居住）；建筑限高：≤80米。

地块起始总价：约159744万元（折合约15.97亿元）；起始单价：1300万元/亩；起始楼板价：6500元/㎡。

地块点评：GC2020-121地块是五象少有的百亩临江地块，视野无遮挡，拥有很好的瞰江景观，地块毗邻五象大道，西侧是良庆大桥，未来可快捷来往五象核心区和五象东。根据主要规划条件，地块须配建幼儿园、农贸超市、商业街区等，配套较为齐全。但地块一合围区内的良庆五帝庙属于南宁市文物保护单位，其保护范围用地不列入出让范围，对于开发有一定的挑战性。地块周边大多为天誉花园项目地块，不排除天誉继续拿地进行连片开发的可能。

04武鸣&县份计划出让15幅地，合计超796亩

12月，在南宁主城区之外，武鸣区和其他县份在12月还有15幅经营性用地计划出让，合计占地面积合计约796.11亩，最大计容建面合计约156.04万方。

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从分布来看，武鸣区2幅，宾阳、横县、上林各4幅，隆安1幅。在这之中，较受关注的是位于武鸣西江河畔半岛1支路东侧（安职院旁）的2020-32-1地块。

关于该地块的相关信息以及VR看地，可以通过此前的推文或下文的海报进行了解，小克在这里就不多加赘述了。

地块分析推文：土地推介|武鸣西江河畔优质地块12月18日拍卖，起拍总价6500万元

地块VR：【VR全景看地】武鸣西江河畔30.52亩商住地块12月18日拍卖

地块示意图↓↓↓

地块VR全景看地海报（扫描二维码即可进入）

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另外，南宁市自然资源局已放出部分明年1月计划出让的土地：五象南约186亩商住地将于1月7日现场挂牌出让，起始单价700万元/亩，起始总价约13亿，起始楼板价3500元/㎡。↓↓↓

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