日本买房干货来了，我用国内蜗居的首付买了一栋东京的楼，还做了日本人的房东

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编辑整理自D31killer豆瓣系列买房贴及公众号“有思想的芦苇Reed(ID:luweid31)”，并征求口述者同意，有部分资料补充和删节，叙事逻辑链条也做了适度调整。

口述：D31killer

图片：D31killer

整理：布丁

先自我介绍下，本人非日本常住华人，80后IT男一枚，两年多前辞职，因为这些年做过些房产投资，现在基本靠收房租过着小日子。考虑到日本买房，是2017年下半年的决定，去年6月入手的这栋东京的楼。

先上图看看这栋楼房的成色：

这是一栋去年4月20日刚刚交付的一栋新楼，土地面积132平方米，上下两层一共套内171平方米，包括10套小开间。

别看每个小开间套内面积也就17平方米左右，但该有的东西一点都不含糊。它里面包括：干湿分离单独洗澡间（包括热风、冷风、烘干等各种实用装备）、温水洗净马桶、空调、壁纸、木地板、可视门禁、厨房、电磁炉、烟雾报警器等等，基本生活所需全部配齐。

房子10年质保，5年火灾10年地震保险，保险到期可以自己续，并保证震度5（日本地震标准，相当于国内的7级地震）不开裂，震度8（国内9级）不会倒。

东京这样的一栋新楼，总价1.16亿日元，按照当时汇率，差不多680万人民币。在国内北、上、广、深大城市，它能买多大面积的商品房，大家心里都清楚，就不必多言了。

我拿下这栋楼的方式和国内买房类似，即首付加贷款的方式，整体算起来，首付款240万元人民币，外加中间税、手续费等20万元人民币左右的成本，还有10万元人民币左右翻译费，零零总总一共花费了约270万元人民币。

这两年，到海外买房的话题一直都比较热，作为海外购房者，每个国家的情况不一样，其实并没有想象得那么轻松，但也没想象得那么难，我就趁着买这栋楼的经历，以及更早之前在泰国的房产投资，给大家分享一下我的心得。

日本买房前传

先说说我在日本买房的由来。

作为80后IT男，我先在北京，后去杭州工作十几年，因为常年加班身体扛不住，身上还因为长期劳累少了个“零件”。虽说大钱没有攒到，小钱还是有的。2016年离开工作岗位，就想着把自己辛苦拼命挣来的钱，投到一些比较靠谱的地方，让自己能过上几年不那么辛苦的生活。

看到国内一轮又一轮的房价疯涨，心里多少有些不踏实，所以就开始研究海外房产的情况。

我最初的选择方向以及投资是泰国。

相对中国，泰国的总体房价不算很贵。2016年的时候，像著名旅游地芭提雅可以看海的公寓，也就每平方米2万元左右。那会我还是个没怎么出过国门，看到海外好的东西就兴奋的土鳖，手里有点闲钱就买了两套。

第一个重点来了。

在泰国买房的那会，中介的忽悠词是，月租金至少4000元/月，想想总价60万元，月租4000元，一年近5万元房租收入，差不多10年回本，已经算是不错了。泰国签证简单，自己过来住住，再收收租金，还是个不错的生活。

现在回头看当初的想法，幸亏当时只买了两套。因为买了之后发现根本不是中介忽悠的那回事。

芭提雅那种旅游城市，其实没有太多的常住人口，外来游客又跟着天气来，每年11月到次年4月的旅游旺季，一个月收租4000元没问题，但过了5月台风肆虐的时候，就算月租2000元也鲜有人问津。

这就当是交学费吧。这种缺少常住人口的城市，和我国的一线城市最大的不一样，就是缺少常租客，所以房租不但不稳定，而且还难以管理。

后来总算在泰国当地找到一家国人开的民宿管理公司，算是把房子托管了出去，虽说现在收益每月只有3000元，但全年一天不差地收齐房租也还算稳定，收益预期降低一些就好。

2017年上半年，我又开始考虑，在其他哪些国家，哪个城市，买房子可能会有更好的回报。

最先考虑的还是泰国，只是城市换到了曼谷，但真正考察下来发现，那儿的收益率也就5%左右，而曼谷真正的好房子，外国人几乎抢不到第一轮，盘算下来投资没有优势，于是最终放弃了曼谷买房的想法。

当时我做了很多数据对比，发现最近几年，中国人除了喜欢到泰国旅行，其次就是日本和韩国，接着，我就研究了东京和首尔的人口密度等和买房有关的经济数据，最终选择了东京。

选择东京的理由

我最终选择在东京买房，有如下四个理由：

一是东京都市圈是日本人口，乃至全球人口最多、最密集的城市。在东京都市圈所处的关东平原地区，集中了日本全国约40%的人口，而东京都市圈人口数量高达3700万人左右，占日本全国总人口30%左右的比例；

二是日本年轻人，尤其成年之后，多不会和父母住在一起，基本都会在外租房，结婚生子的事情，日本人看起来不像国内，必须要有一套自己名字的房子，大部分日本人还是会继续选择租房；

三是日本企业对自己的正式职工，是有租房补贴的。而且据我对一些著名IT公司的研究，这个补贴不但不少，而且还很高。一旦年轻人买了房还月供，这个补贴就没了。看来日本企业是鼓励租房而非买房的。

四是东京还有大量来自全世界各地留学生的租房需求，国人赴日旅行的人数，也是年年新高，到了去年已经超过了900万人。民宿的火爆，也让一些优质可租赁房源变得紧俏。

以上这几点，构成了我投资东京房产的主要支持条件。

此外，还有买房贷款利率因素。这些年日本的银行利率一直都维持在很低的水平，更关键的是，如果外国人去日本买房，可以通过贷款的方式，日元的主动贬值，也让人民币更值钱。

东京的租售比基本算下来能到200：1，据我当时的测算，只要2.9%的年利率，基本上就能保证还款完成后，靠租房还有一定的收入，至于收入多少，取决于你买房产的用途。

我研究这些问题，大部分都是通过自己网上检索，上各种社区论坛和华人论坛，也在网上认识了一些在日本生活多年的人，多向他们请教请教，慢慢也就搞清楚了这些问题。

当逐步搞明白这些基本问题后，我就开始了我的买房计划。

其实一开始还是什么样的房子都在看，尤其是2017年10月那会，包括住友的新公寓、老的不能再老的一户建、甚至富士山下的某块土地，全都转了个遍。通过反复比较和思考，才有了最终的选择。

东京的房子类型

想要有个较好的买房结果，对东京本地住房市场了解清楚，那是必须的，更何况还有之前泰国买房的前车之鉴。

下面只讲我所认识的日本住宅情况，它不包括写字楼、商铺等。

既然买房子，就要先分清楚房产的居住属性和经济属性。

所谓居住属性，就是房子买来自己住的，经济属性，则是拿来投资用的。在国内，大家往往会想着，房子既可以自己住，也可以坐等升值，但在海外，尤其是城乡人口结构已经成型，大部分人都已在城市生活，像日本这种国家，房价像国内那样上涨并不是个普遍的事。

这也决定着，到海外买房，不能抱有大不了自己住，它反正会升值的想法，而是需要从不同房型的经济属性具体分析，不同房子经济属性大不相同，如果不考虑清楚，投资房产还是很可能吃大亏的。

在日本，房子的居住属性和经济属性区分得特别明显，对于投资，则主要是房屋租赁。

日本房屋租赁是个特别稳定的事情，因为上世纪90年代以来，日本长期物价变化不大，所以房租变化也不大，短期内看也不会有太大变化。其实吧，这种情况下，住房子真不一定非要买，租房反而很舒服，租客权利各方面也有保障。

就让我们从日本房子的类型谈起。

日本的民用住宅，可大致分为两种建筑材料，一是木造，二是钢混。

木造多为两层，最高三层，钢混一般都是四层及以上的建筑。看建筑楼层，一般也就能大致区分它的建筑材料类型，毕竟，太高的木造支撑力有限，它是盖不了太高的。

这两种结构之下，具体而言，日本的住房有如下几个类型：

一是让国内很多中产羡慕的一户建，就是机器猫里的那种房子。有点类似国内的别墅，但材料大多是木造两层或三层（钢混高档货不在讨论范围）；

二是大型公寓项目。一般理解为大型车站或重要交通枢纽旁边，一眼看着就有30层高的住宅，或者是一些相对偏远车站的大型集合住宅；

三是小型公寓项目。100套以内独立房间的整栋公寓比较常见，再大一些就是中型和大型的了。

四，单身小公寓，就是我最后买的这种。有木造也有钢混，判断方法就是看楼层，三层及以下极少用钢混，4层及以上一定不是木造，强度达不到。

买房的经济属性分析

继续，来对这些类型的房子做个经济属性的分析。

一户建

几乎市场上能够看到的1亿日元以下的新建一户建，买来之后贬值是比较快的。

它又有贬值年限之分——如果是这几年建的一户建，尤其是大开发商建的一户建，相对会好一些。但超过10年后，一户建的维修成本凸显，比如木头的克星白蚁。

从贷款额度上，也能看出一户建的保值率。2017年2月的时候，我专门去看过越谷大商场附近，住友开发的一户建社区，一套接近6000万日元的一户建，银行单纯从房子评估贷款金额，只有3000万日元，也就50%多点，足可见其保值率之低，银行并不愿承受太多的风险。

反正我本人是不会考虑一户建的，更不必说是用来出租，如果真想住，那还是去一户建里做个保姆更划算一些。

大型公寓项目

最近几年，大型公寓项目尤其好位置的塔楼，在东京23区内一直处于增值状态，除了土地增值的因素，也是因为这种类型的房子，一般由大型开发商开发，同时在多震的日本相对稀少，无论从质量还是设计都相对合理，配套设施也完善。  

它的整体户数多、面积大，交付后的物管也能收缴到足额的管理费，对整个楼的维护保养也到位。这种楼就算是10年的房子，看起来也就好像国内刚刚交房一两年的优质小区，20年的房子如果不是特别懂的人，几乎就看不出来。

我在东京就租住在这种房子里，走路到地铁也很方便，是一个有23年房龄的塔楼，我住21层，天气好的时候窗外还能看到富士山，真的很舒服。

我曾经也是考虑买这样的大型公寓，去看了住友建成三年的塔楼，将近7000万日元，最吸引我的是像中国一样可以随手丢垃圾，连分类也不用我再做了。

当时兴奋得就要下手，也看了下收益回报，全款情况下，一般就是最多6%，但是扣掉各种税费，其实能剩下4%也就是个奇迹。如果贷款的话，以我这种情况银行能给3900万日元。

这样一算，出租的话，每月还掉月供，再付掉七七八八，一年下来所剩无几。当然，这种公寓里寻求做收益更高的民宿完全没可能，你的邻居、你的楼上楼下会把你举报得体无完肤。去年6月15号日本民宿新法执行后，还会有可能蹲大狱。

所以我认为这种房子从投资的角度不合适，从居住的角度倒是非常省心。

这种房子的采光、保温等做得非常好，但不适合孩子比较闹腾的家庭，出门走路也不能影响他人，需要基本的礼仪，而且停车费差不多每月至少2-3万日元，30年算下来，房子的总价多了1000w，对于日本人来说，住进这种房子，算是中产的标志了。

小型公寓项目

它的增值率肯定无法和大型公寓项目比。相对来说，同样面积同位置总价肯定低于大型公寓项目，从银行的可贷款比例也看得出。

去年1月的时候，我看过秋叶原站走路5分钟的一个小型公寓，当时问过贷款的事，总价5000多万日元，可贷款金额接近3000万日元，维护也很难跟上，毕竟总面积小，就算单平方米管理费比大型公寓贵，也因为总金额少，在修缮上的投入很难和大型公寓项目比，同样租金也会便宜一些。

丢垃圾是个麻烦事，每天都有限制，因为垃圾房小。

它的投资回报率整体可以说跟大型公寓项目持平，如果买来投资唯一指望的就是房价上涨，如果真的这样，干嘛要在日本，应该去宇宙中心的杭州城西周边来一套了。个人租住会考虑，但是购买坚决不考虑。

单身小公寓

适合租给单身人士，如学生、社会新人类、初来大都市的奋斗一族（我这栋目前不幸租出去的四间就是租给了学生，并且很不幸的都是日本人）。

同时。在符合法规的情况下，可以做民宿，做民宿，做民宿！重要的事情说三遍，因为做了民宿，收益的问题就解决了，而且民宿现在在日本合法了，这样原有的法律风险也解决了。

虽然我这种房子的衰老期和一户建几乎一样，但是我和管理公司的收益都保障了我们可以投入资金进行更好的修缮和管理，从而让这个房子达到一个最佳使用状态，所以我的最终选择还是投入在这里。

包括银行给我的贷款金额、保险公司对房产的评估、以及管理公司给我的稳定管理费这三方面的数据都表明，这种类型的房子对于这三种机构来说都是稳定有价的。

收益为什么高，探究本源，我的理解就是把民用住宅商业化了，而目前这种民用住宅还处于价格洼地。

国内有些杠精会问，为什么日本人都不买房，偏偏轮到你了？

其实杠精搞错了。日本是中产阶级最多的国家，非常平均，这部分平时上着班的中产阶级，的确是不需要买房，也对房产投资没有多少信心，但真正有钱的日本人，一样的该买房买房、该囤地囤地，一点没闲着，而且人家还有钱任性，看你不惯就是不租给你，宁愿一年两年的空着！

只是这些信息，杠精了解的不充分而已。

我选中了这栋楼

先给大家看一张我开始找到这栋单身小公寓的海报，下图：

这个海报上标注了这栋公寓的位置，是京成地铁上的一个叫小岩的车站，走路4分钟就到这栋楼，而本人实测的结果，走路其实只要2.5分钟，而且不是很快的那种。

更具体点，说说我为什么最终选中了这栋单身小公寓。

从一开始，其实我的思路也不是那么清楚，也没想那么明白，那时候只是模糊的认为买一个可以拿收益，如果自己能自住的房子最好。

开始也不知道要买什么，也找了很多中介，被带着看了很多二手房、住友的公寓、一户建，甚至还跑到富士山下的河口湖去看了土地想自己盖楼，后来发现这些要么只能自己住，要不就全套出租，而且收益也没有预想的高，就算贷款融资，二手老一点的房子银行贷款的比例太低，不适合我这种手上没有太多钱，但是也想拿高收益的人。

再后来，就发现日本人其实会盖这种专门针对出租的Apartment，这种房子相对来说目标比较单一，再加上民宿市场的火热，也符合日本民宿新法的相关规定，所以非常适合交给相关的民宿公司做民宿。

当目标单一化以后，就比较好找了，基本上从去年10月到今年2月前三次去日本后，才慢慢理解到这个，所以后面花了一个多月时间在东京找这种类型的房子，才有了小岩的这栋。在当时，同期也有其它的几栋，最终选择它，有如下几点原因：

1，位置

距离车站我走路2.5分钟，这个距离无论刮风下雨还是还是顶太阳都不会特别难受，再看看小岩这个车站，到底在东京是个什么位置，只要看去几个知名大站或景点的地铁线路和时间就好了。

它直达或者换乘一趟电车可以到羽田空港国际航站楼，同样直达或者换乘一趟电车还可以到成田空港；它直达上野，上野有上野公园、樱花，中国人经常去的地方，还有新干线。

至于其他直达的临近地铁站，日暮里，山手线上的换乘大站，相当于北京东直门；押上站，出来就是著名的天空树；浅草和浅草寺就不用多说了吧；新桥在中国人中可能没那么大名气，但是在日本是很繁华很多写字楼的地方，而且一路可以逛到银座。

所以，便利地到达以上这些地方，就是我选择这块地的原因 。

2，看建筑

它坐落在街角，整个房子面南无遮挡，房子的南面和东面是马路，西面和北面有邻居，这样保证采光同时，夏天西面的邻居还帮档了夕晒，并且两边临马路相对影响到的邻居比较少，互不打扰，日本的公寓和土地，这样的位置都会相对比旁边的位置价格要高点。

然后就看屋子的质量和用材，这个此前已有介绍，开发商还有一大本介绍这个房子的使用手册，中间很多页也在介绍这个房子的材料，抗震等级等等的相关说明，另外就是质保时间以及质保方式的详细说明。

3，价格

总价1.16亿日元，本来还想商量下价格，无奈日本人不给砍价，然后谈判的过程就是我可以先去确认贷款，如果贷款的金额不满意，可以把定金全额退给我。

所以，当时我就拿这个房子的资料去银行评估去了，最终贷款金额比预想的稍微少了点，但是还是接受决定拿下。

另外分析下卖这房子开发商的利润率，首先这块地5900万日元的成本（从合同上最初开发商拿这块土地的贷款确认，没有水分）。

然后就是这房子的价值，房子一共套内是172平方米。我之前找过日本的建筑公司盖房子，曾经详细了解过日本盖房子的价格，差不多可以理解建筑公司一般的价格是套内每平方米20万日元到30万日元（含装修），但不含家电。

就以20万日元/平方米来计算，也有小3500万日元，加上屋里的空调、燃气热水器、电磁炉等等这些东西，我估计开发商建这个楼最少成本也有9000万日元.

房子盖的时间差不多半年到八个月，开发商赚2000多万日元，我理解算是一个正常利润，这也印证了一个说法，日本人卖房子不会有太虚的价格。 

购房花费

大家一定会问，你一外国人，怎么在日本也能借到钱？对，我一个外国人，完全没有在日本的生活经验，买房那会，日语一共会说三句，连英语也仅仅停留在中学水平，但完成了在日买楼贷款出租等等全部的事。

我是怎么做到的？这离不开翻译。

从2017年6月开始有东京买房想法，到10月初第一次落地羽田空港，再到去年5月，一共来回日本四次，每趟都是用满签证给的日期时间。

前后四次每次都花钱请了一个日本在读研究生帮我做翻译，包括我在国内的时候，也请请了一名长期旅日的80后帮我做了很多相关当地法律和规则的翻译，一共算下来差不多花费了10万人民币左右。

也有人会问，你买房那么多钱，要是从国内转出，你怎么能做到？你的钱到底从哪里来的？

我的情况比较特殊，对大家基本没什么参考意义。

因为我离职的公司，是在纽交所上市的，我们发的股票都在HK，从一开始，钱就不在中国大陆。如果这笔钱进入大陆，还要再交税，所以就一直没进来。

顺便纠正一下有些人认为——在海外买房违法这个说法，我听说的是，顶多是国内钱购汇的目的不能用于海外买房，但是没说中国人在海外的钱不能用于海外置业。

另外，我这些拿命换来的辛苦股票钱，也是上缴了40%的税给祖国的，如果有较真的网友不信，来东京的时候，我一定把那些年纳税的票都拿来给你看，涉及隐私太多就不方便贴图了。

至于其他各种钱从国内出去的方式我还没用过，不敢妄加评论，只要想出去，肯定有办法。

进入正题，以下我给大家好好再算算买这套房子的主要花费，列一个表给大家看看。为了方便大家理解，以下金额如果不特殊说明，均是人民币单位。

总价680万元，首付240万元，其他税费以及补充的家具家电，一共花费大约20万元，贷款440万元，还款期限30年，月供1.81万元，贷款利率只有2.9%（比国内公积金利率还要低）。

纳尼！贷款利率怎么这么低，怎么可以这么低，这不科学啊，告诉大家，就这么低的利率。

其实当时银行还可以给我35年还款期限的贷款，但是银行的贷款经理给我分析了35年的月供是1.7万元，一个月只差1100元多，而总利息却比较多，如果按照25年还款的话，一个月的还款金额又比较多，所以我终选择了30年的期限来还，性价比最高。

购房后的经营账

大家还会问，凭空跑到东京贷款买房来承担压力不是有毛病嘛？听说日本的房价根本不会上涨，甚至还会跌，不是白来人家这里做贡献嘛？一个人买这么多套要弄咋样？等等，别急，听我一一解释吧。

这栋楼日语的说法叫“满室引渡”，就是说这个房子你买的时候，开发商已经帮你全部租出去了，一个月的租金是60万日元，汇率算下来是3.6万元人民币。

大家会说，广告谁不会吹，广告满天飞，到时候会是怎么样。至于这个问题，开始我也是一样的疑惑，从有想法到研究到东京实地考察大半年的时间，我已经完全确信，日本人租房一般都非常稳定。

像这种小户型适合一个或者两个人住的房子，一般签约是2年，2年内几乎不会有人搬家，当然，作为房子的主人只要租客按月缴纳房租，你也无权赶人，更不能以各种理由不让租客在里居住。

日本在房屋租赁相关的法律法规非常健全，除了自己一户一户的找租客，我还找到了更稳妥的解决办法，就是找专门的物业管理公司，一次性将这个楼租给他们管理，我只要按月去拿钱就好了。

其实在我的买的时候，也就是房子刚刚建成不到一周，就开始跟开发商申请要购买这栋楼，那时候这十套房子以上面的金额已租出去了四套；当我确认买，并开始付款走流程的时候，我同时找了一家当地的物业管理公司和他们谈这个房子的整体管理。

最终因为我是新房，距离地铁站近，我谈判的结果是全楼出租给他们公司，每月按照开发商预测的金额给我月租，合约5年，也就是说5年内，每月我除了还款，还有1.8万元人民币可以到手。

租金问题还没说完。

我半年的实地调研发现，东京的房租，如果是长租的话，新房第一年对礼金和押金的要求会比较高，所以长租第一年的收益是非常高的，基本上第一年至少可以拿到15个月房租。

其中，一礼一押是最少的要求，另外还有接近一个月房租的清扫费，加上换钥匙费。

押金大家好理解，日本人还有一个礼金，就是像礼物一样送给房东的钱，白给房东的，而且日本租房是2年一更新，更新的时候还要收一个月的更新费。另外，大家说押金你难道不退嘛，对，几乎很少会有人拿到全额的押金，因为你哪怕在屋里钉个钉子，也是要换壁纸扣钱的，这就是日本长租的收益。

至于说几年后房子陈旧的问题，这就要看房东了，房客除了缴纳房租外，还要缴纳管理费和修缮费，这些钱如果房东妥善用到房屋维护上，基本上10年的房子看起来和国内刚刚两三年的房子一样新，这也是我刚开始到东京看房最惊讶的地方，后来发现人家是真的钱都花到维护上了。

我现在把房子交给管理公司，他们拿去做民宿，这种我就没收礼金，押金，但是房租5年不变，更稳定、更稳妥，所以选择了这种方式，当然，管理公司也要慎重，我选的这家在东京管理了很多房屋，算是做得很正规的，具体公司我就不说了，免得以为我在做广告。

再说说具体每年我要缴纳的税费。

固定资产税=登记金额*1.7%，登记金额等于土地评估金额+房产评估金额。

目前看这块土地2017年的评估金额是2900万日元，因为我这个土地是少于200平方米的，所以还有一定的减免，所以记税的金额是1900万日元。

按照公式，算出土地的税金是34万日元，房子目前确实不知道评估值多少，咨询过开发商，他们的预估应该第一年不会超过50万日元，以后每年会逐步递减，按照目前的算法，我差不多第一年应该缴纳固定资产税是84万日元，管理公司和我各承担一半。

继续算，前五年我的年收入差不多是：年收720万日元-贷款年付360万日元-固定资产税42日元=318万日元，和我投入的4500万日元（除了首付，还包括前期杂费和中介费）一比，年收益率为7%。

至于这318万元的年收入，下来怎么抵扣收入税金，这就各有各的办法了，反正不会让日本政府占我啥便宜，当然我还是会合理上税的，不然怎么享受他们的福利。 

日本买房的流程

最后，来说说在日本买房一般要走的流程。

第一步当然是看房。此前看房已经说了一部分，现在说的是看房后准备买的流程。

大家都知道，我是跟银行贷款买的，当然不是中国系银行，我买房的条件对他们有点太不能接受了。

看中房子后，首先中介会去跟开发公司递交一个申请书，上面有申请人的名字、希望的价格、希望签约的时间等等，如果跟开发公司确定好价格和大致签约时间以后，就可以去银行递交贷款申请。

注意，没签约之前，随时会有被抢的风险，特别有还价的、要贷款的，碰上了不还价还全款的竞争者，就会有被抢的风险，所以尽快签约最为稳妥。

日本因为是信用社会，所以跟开发公司商量好了签约日期，其实是不需要定金的，直接签约交房再付就行了，但是因为我的情况需要贷款，周期比较长，为了尽快扣住房子，只能提前签约。

在签约的时候付一笔定金，然后等贷款下来交房的时候再付剩下的，其实也没多少，我的订金是500万日元，当然，合同里也会约定，如果贷款没下来或者金额不满意，我在约定的时间内还可以反悔不买了，会把定金全额退给我，真的挺实在的。

见下图，这是跟银行去申请贷款的时候的申请书，我是先在日本注册了公司，用公司名义申请的，为什么用公司名义？好处简直太多了，做过公司的自然知道，这里我就不说太多，只能说那些质疑我外国人不能用房屋折旧费抵税的，这里有你们要的答案，当然，我想还有更多是你们想不到的。

还有人质疑我没有长期签证不可能贷到款，我们继续边看图边说话。

申请书二，这里填写的是我希望贷款的额度（不是最后下来的额度），我最初申请的是7800万日元，最后因为一个小失误，只下来了7370万日元，算了算还是有65%的额度，所以还是认可了。

为了这个，银行还主动给我把利息从3.0%降到了2.9%，其实我宁愿不降，更希望能多贷点钱出来。最搞笑的是贷款下来，最后跟银行签约的时候，居然还特意让我把之前申请书上的贷款金额改成了最后下款额度，然后盖章。

银行申请完成后，就进入一段时间的审查中了，这期间也补充了一些资料，比如我写了份履历书啊什么的，最奇葩的是知道我中间又要来日本，居然约我去银行，把所有账户里的余额给他们看看，说怕我付不起首付...

我要中介转达给他们了，我们中国人，付了这么多订金，是不可能不付首付跑了的！！！

接下来第二天，就约好了房产开发公司的人来签约。这家公司挺好的，有些公司比较高傲，听说要贷款，不给你提前签约，非让贷款差不多了再签。

和房产开发公司的签约，必须要有日语叫叫“宅建士”的人到场，给你讲解N多日本的法律，还有这块地、这个房子的情况、合同内容、注意事项，甚至还告诉了我这块地，开发公司什么时候买的，贷了多少款等等，确实很专业很让人安心，一切按规矩办，很有保障，甚至听说一定要在办公室签，在咖啡厅签的不算数哦...  

合同内容大概就是土地价格、房子价格、总价、税费、融资金额等等。不要在意那些我打码的细节，重点是我画圈部分，写着我贷款7800万日元，大概批款是2018年4月25日，所以我在4月26日之前通知他们到底要不要就行了，不要就合同作废，订金退我。

最后一页则是买卖双方和中介互相签章，注意注意，法人代表是我，不是哪里偷来的合同哦!

签约当天，我拿回了厚厚几本资料，一本是开发商关于这个房子所有资料的复印件，一本是给我装的满满一本合同和发票，看着挺高大上的，很让人有拥有感，这点日本人做得真细致。

房子所有资料里，有一张是这个土地登记藤本的复印，注意我画圈的地方，就是开发商买土地时跟银行贷款的额度。

和银行签约、交房

接下来就几乎无事了，只需要等银行贷款结果，在银行正式放款前，他们会告诉你一个给你的额度，如果你同意，那就可以约定跟银行签约的时间了。

跟银行签约，是最麻烦的一天，填了无数张表！还好日本人早想好了对策，直接一个章，里面地址姓名公司名电话啥都有，盖就是了！来看看那天我签的部分资料，文件太多了实在，就挑重点吧!

跟银行的契约书：

签这个契约也是挺乌龙，开始把所有资料都写了签名，结果司法书士来拿资料做过户的手续，说因为是委托给代理人了的，应该是我的代理人来代表公司签约，要写代理人的名字，结果...只好把所有资料都改了。

而这份贷款协议，因为已经贴了右上角那个60000印花税的邮票了，重写只能再花6万，所以干脆划了重写再盖章。于是就拿了一份花脸猫的协议，这是过程中唯一让我觉得日本人服务不到位的，难道不应该自己的错误自己承担，自己花6万给我重签一张吗？改得这么难看，看一次我郁闷一次！！

接下来是抵押的合同：

这一张，说实在有点忘了是啥内容了，日文不好，貌似是以后每个月还款从银行账户扣款的请求。

话说我一个董事长、总经理、会计、保安总共就我一人的新公司，加之法人代表本人我又没签证，真心在日本银行办不到账户，还好我从这贷款，她们就特例给我开了一个他们银行的账户。

日本银行开户真的管得严，调戏了我好多回，自己怎么也办不下来，赤裸裸的歧视新公司！！

还有其他一大堆签的就不多说了，总之签完后，司法书士就把资料带走去帮我办过户，说是三周的样子会寄一个类似于我们国内的房产证同样效力的纸给我，我瞅了眼别人的，真的很薄很怕弄丢...

最后，终于迎来了欢喜的交房时刻。

交房当天比较简单，开发公司把所有房子的原本资料给我，包括什么验收调查的资料啦、各种保险单啦、房子接收后的说明啦、钥匙啦等等。

好在那天刚好有事，带了个行李箱去了，不然厚厚这么多本提得够呛，但是拿到了还是满心欢喜，欢喜不是来自于终于拿到了房子，而是送我的这些本子真的好高大上！！！

皮的、绒的，确实有种当了楼主的尊贵感。咱中国人买房，需要这种拥有感！当下我做了个决定，以后不管做什么，只要是有跟客户签约的需要，都来这么一个大本子，绒底烫金字！！！

哦哦，差点忘了，那天还有最重要的事是付尾款，银行支付贷款给开发公司，收到钱后他们就开开心心回家啦。

- END-

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