今天，传闻中疑似大悦城的地块，上架了。
听闻多时，今天，它算是来了。
9月28日，一张西湖区朝阳新城中央商务区的商业规划图出炉面世，这是一宗堪称“巨无霸”的商住综合体用地，有超高写字楼、商业体、五栋商办楼、还有地铁口。
如下图所示，右下角地块分布了四栋公寓写字楼；中间地块是中粮·大悦城的超高+商业综合体；左上角地块是一块纯住宅地块。
从地块位置和业态分布上看，像极了传说中的中粮·大悦城商业综合体。
虽称传说，但并非无稽之谈。
早在2018年3月，大悦城执行董事曹荣根于2017年度业绩会上透露，关于大悦城新项目获取方面，目前正在郑州以及南昌洽谈新的项目，也不排除采取并购的方式。
而在同年5月，中粮置地有限公司叶雄副总经理一行主动来昌洽谈，东湖区、西湖区、红谷滩新区招商部门相关同志参加座谈。
7月，2018年南昌市（西湖）现代服务业（上海）招商推介会，中粮大悦城正式签约南昌西湖区。
2019年8月，在2019南昌市西湖区现代服务业（杭州）招商推介会上，大悦城商业综合体再次签约落户西湖区。
综上所述，都预示着中粮大悦城落定朝阳新城或是毫无疑问。但几次消息之后，地块迟迟未挂网上线，更是没有任何的拍地消息，以致于大悦城慢慢淡出人们的讨论视线，逐渐沦为“传说”。
直至今日，根据土地使用权和矿业权网上交易系统上线关于西湖区朝阳新城控规D03-03、D03-04、D05-09、A02-06-1的4宗地块，地块详细细则要求非常多，涵盖大型购物中心、办公、五星级酒店、住宅性质用地等，合计204.59亩！
朝阳新城中央商务区的这宗“巨无霸”商住地块挂网上架，传说摆脱了传说，离落定又进了一步。DABJ2020048地块位于西湖区抚生路以西、云锦路以南（D05-09地块）用地性质为商业、商务用地； 容积率≤6.0；建筑密度≤50%；绿地率≥15%；出让面积30.23亩(合20153.33㎡)；出让起始价1075万元/亩（楼面地价2687元/㎡）。DABJ2020049地块位于西湖区抚生路以西、云锦路以北（控规D03-03、D03-04地块）；用地性质为商业、商务用地； 综合容积率为≤5.55；其中D03-03地块容积率≤5.4；D03-04地块容积率≤5.9；建筑密度≤60%；绿地率≥10%；D03-03地块及D03-04地块可统一规划，容积率可在开发总量不变的情况下适当调配；出让面积64.33亩(合42886.52㎡)，其中D03-03地块44.57亩（29713.01㎡）；D03-04地块19.76亩（13173.51㎡）；出让起始价711万元/亩（合楼面地价1922元/平方米）。首先，地块要求统一规划，须在D03-03地块内按规划要求建设朝阳新城中心区标志性制高点建筑，建筑高度不小于200米。宗地内须建设建筑面积不少于12万平方米的集中式购物中心，该购物中心在土地出让年限内自房屋办理不动产首次登记登薄之日起由受让人整体持有并经营，期间不得进行资产出售。该购物中心自签订《土地出让合同》之日起12个月须开工建设，取得施工许可证后34个月内建成并满铺（地块上的集中式购物中心建成后正式开业前，拟开业商铺面积达到总商铺面积的80%及以上，或拟开业商铺数量达到商铺总数的80%及以上)开业运营。上述约定时限每延迟一个月，须向西湖区政府交纳违约金100万元。另外，在大悦城地块的北侧，还有一块拟落户大悦城的住宅用地，该地块当时放出的信息如下：
该宗地位于西湖区秋实路以东、抚生路以西、云天路以南、九洲高架以北。其容积率为2.2，出让面积为110亩，是朝阳新城待出让住宅地块中最大的一宗。该地块出让要求里有写到，地块内住宅沿九洲高架建筑须进行公建化立面处理；地块内开发项目应与地铁口建设做好衔接工作。且在对住宅预售的规定上，要求自持集中式购物中心建设须与A02-06-1地块的商品住宅销售（含预售）挂钩，在集中式购物中心取得施工许可证之前，受让人可销售（含预售）50%比例的商品住宅；在集中式购物中心结构封顶前，受让人可销售（含预售）至90%比例的商品住宅；在集中式购物中心结构封顶后，受让人可销售（含预售）剩余10%比例的商品住宅。与九洲天虹隔桥相望的位置，虽不属于传统意义上的正宗朝阳新城，但是地铁口+二线江景+商圈旁+快速路旁的基础配置，这是纯纯的一块大肥肉。地块起始楼面价6259元/平方米，这块地刚上线时的毛坯限价为13200元/平方米，后改为14200元/平方米，144平以下住宅需全装修建设，144平以下住宅比例不低于70%，核算出的项目平均出售均价为18000元/平方米。这1000元/平方米的调价幅度，加上地下车位和商铺的价值，该地块的货值接近30亿。如此满当的诚意，若将此地块捆绑给大悦城，我相信大悦城不会有任何理由去拒绝他。回答这个问题，我只能先说个“别人家孩子”。因为大悦城进入江西市场，它是第一个。就像期待万象城一样，我们一般都是通过YY别处的万象城，以此作为对南昌万象城的落成想象。在期许一件未体验过的事情时，我们往往惯用对标论。位于上海的静安大悦城，项目整体开发超过40万平米，含有包括大型时尚购物中心、临水豪宅、高品质酒店式公寓、甲级写字楼及步行商业街等的规划。2019年，根据中国购物中心等级评价标准，静安大悦城被评定为国家五星购物中心。其实现在可以在很多平台上看到，静安大悦城也成为了不少年轻人拍照打卡的网红地。当然，毕竟它在2010年建成之后，就被定义成为上海最懂年轻人的商业体之一。上海是一个地产商的必争之地，竞争最激烈的，莫过于延安西路沿线，从人民广场到静安寺，如今扩展到了新虹桥地区。他们最希望谁来逛商场？答案一定是年轻人。之前咋们铜锣湾喜茶开业成热点这事儿大家都记忆犹新，而静安大悦城早在2010年就将此套路玩熟络了，它在开业之际引入了当时炙手可热的餐厅“外婆菜”来吸引人气，网红效应，其实早在10年前就被静安大悦城给领先掌握了。另外还深受年轻人认可的，当时静安大悦城算得上是上海展览频次最高的商业体，因为那时的上海年轻人，尤为作兴展览。静安大悦城的招商主线，也是以年轻人追捧的时尚潮流为走向，后续也不断加大了和新锐品牌、企业的合作的频次…...大悦城就是为年轻人建的。（关于静安大悦城更为详细的资料，可自行百度哈）写到这里，突然觉得有点像在写广告😂，我觉得我可以适可打住了。除了上海的静安大悦城，其它城市的大悦城的客层也很精准，都是年轻潮人。它在品牌选择、空间设计、推广活动、客户服务方面都与定位比较一致，所以对青年消费者可以形成较强粘性。再加上大悦城的另一个特色，它每一个项目都有一块实验空间，如天津的骑鹅公社、西安的勿空、朝北的阅界等等。这些区域有具有潮流度和话题感，对潮流青年极具吸引力，而吸引年轻人去的地方，就是未来的趋势。如若日后大悦城落定朝阳新城，我个人觉得，这也就形成了一个自然的虹吸效应。每个板块都需要虹吸效应，以任意事物为载体而言，其最大的价值体现都是客流量。大悦城的落定，就像是在人体脉络上再搭建一根血管，为器官带来多一成血液灌输的机会。我们再把焦点聚集到朝阳新城中央商务区，按照规划图，我们画了个中粮大悦城的位置示意图。这个地块不可谓不优秀，三个商业地块都是地铁口上盖，未来还是正交叉线路的双地铁口，连接南昌大部分地区。大悦城商业+西湖万达+朝阳天虹，3个10万+的商业凑在一起，基本就是南昌第一体量的纯商圈了。大悦城能否落地朝阳，对整个朝阳新城、西湖区、乃至于整个南昌来说，意义都十分重大。目前，南昌也在潜移默化地发展商圈经济，毕竟单打独斗不如聚集效应。拿最典型的中山路四大金刚来说，之前没有百盛b馆，但之前也丝毫没有影响这里成为全市的热力区域之一。而且这个商圈，在当年还顺着带动了老百盛后面的街巷，如火神庙街、渊民北路、民德路等。这是南昌第一个由商圈带动客流的案例，而且至今未衰。当然，这种效应不仅于这个路口，南昌很多地方都在开启商圈模式，像高新区紫阳大道上的奥体商圈（奥体天虹、新力都荟、航天科创广场、待建的赣电东方城）、八一广场旁的八一商圈（财富广场、百货大楼、万达广场、待建的苏宁广场），再就是红角洲这里，现有的印象城、待建成的联泰万悦汇、以及万象城……商圈本身就具备很强的经济驱动功能，且随着商业聚集规模的扩大，必定引起周边环境或消费结构的转变，甚至引起所在区域的各业结构的调整，这些都是推动片区发展以及城市发展的主要助力项。其实可以假想一下，待未来九龙湖的万象天地建成，若是把这种商圈效应放到九龙湖去，那未来的九龙湖岂不是……😏 当然，只是我个人的假想哈～另外，这个朝阳商圈未来也可以与华侨城万科世纪水岸的曲水湾形成一个东西呼应，这对整个片区的商业经济，也会起到一个相辅相成的推动作用。最后再说说品牌效应。中粮大悦城的发展线路主要以一二线优质区域为主。它当前在各个城市所布局的项目也都有口皆碑，也有很好的基础，加上央企的背景，这个品牌入驻南昌，这对南昌而言，这是未来南昌市场招商的资质背书，算是商业体上的一个新突破。这也可以理解为品牌效应的联动性，就如一个地方先开了家肯德基，那说明麦当劳、必胜客也在来的路上了。总而言之，大悦城还是非常值得朝阳群众乃至南昌人期待的综合体项目。如今项目已“上架”，不久之后就会进行拍地，虽有99%的可能是被中粮拿下，但也还有1%的悬念。只有成交后才能将心落实。
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