50万指标费？瑶湖的“师大附中”学区房我5万块都不想给！

文/绿箭侠

侠侠，能读“师大附中”的集资房书香瑶庭，50万指标费，值得买吗？先来个投票看看大家的意思。

什么！等等！扶我起来！师大附中、集资房、指标费、50万，这么多充满话题性的词汇，还有一丝丝似曾相似的初恋的感觉。

记得一年前，这个盘挂着师大附中系名头横空出世的时候，就吸引了无数眼球，瞅着跟随师大附中滨江校区起飞的三兄弟（凤凰城、绿地外滩公馆、商联中心）房价日渐暴涨，好像下一个学区神话就要再次上演了。

侠侠当然不能错过这个热点，立马现场探地，写了篇《只要9500？师大附小附中、万达广场、未来地铁房，什么神仙操作？》的文章。

一年过去了，时不时就有人问这个盘的情况。当初的楼盘随着拿地、规划落地，也有了自己的新名字——中国铁建·书香瑶庭。

前些天去现场航拍的时候，书香瑶庭和旁边的学校已经建得有模有样了，工程进度挺快的。而这几天，师大老师的选房日到了，各种卖指标房的消息开始上演最后的精彩了。

这个房子，花50万指标费究竟值不值？

除了脑子瓦特的人，我想不到还有谁会接受这样的条款。请大家原谅我粗鄙的用词，听了后面的分析，大家就能理解我的怒其不争了。

NO.1书香瑶庭是这样卖滴

书香瑶庭到底怎么买？说起来名堂还挺多的。

首先房源户型一共有四个，分别是90平、105平、115平、135平，毛坯价格都是9500元/平。

户型

前三个小面积段的是三房户型。

135平户型是四房户型，四开间朝南+南北双阳台全通透的户型挺优秀的。

装修

然后有三种装修档次可以选，分别是1200元/平、1600元/平、2000元/平，不同的楼栋有不同的装修标准，整栋楼使用统一的装修标准。比如中央空调和地暖可以二选一，可以全带。

比较烦人的是这个装修费必须一次性付清，我们就拿中间档的1600元/平计算一下，选取105平的户型，装修费就是16.8万元。

再来看看书香瑶庭的装修标准，有两个标准：

真实价格

此外还必须捆绑一个10万的车位，这又是一次性直接付掉，集资房一般不都是赠送车位吗？捆绑这么贵的车位，还是在开荒区，em......中国铁建的朋友有两把刷子。

等于最后一套105平的房子总价=99.75万元（毛坯价）+16.8万元（装修一次性）+10万元（车位一次性）=126.55万元，折合单价1.166万/平。

毛坯首付按正常的三成计算，首付=299250+168000+100000=567250元，接近折合成4.5成的首付比例。如果是有贷在身的家庭，首付要出接近77万，相当于6成首付。

现在重点来了，如果你还要付出50万的“指标费”的话，这种指标费一般是一次性给的。

那整套房的购入成本=126.55+50=176.55万元，折合单价1.68万/平，首付最高将近7成多。

这样一算，你还觉得香吗？7成首付，单价接近1.7万，去赌一个未来。

这个盘到底值不值得以1.68万的价格杀进去？很简单，剖析自身+横向对比周边，就一目了然了。

NO.2书香瑶庭值多少

中铁建·书香瑶庭项目位于学院二路以北、江西外语外贸以东，地块约191.25亩(合12.75万㎡)。

项目的基本参数如下：

配置：28栋18-27层的住宅楼，2栋3层的商业楼，1栋2-3层的社区邻里中心
属性：容积率2.5，建筑密度15.7%，绿地率35.15%

车位：小区共3072户，车位3278个(地上206+地下3072)，车位比1：1.07，非机动车位1708个。

书香瑶庭位于艾溪湖东与瑶湖湖心岛之间的东侧高校板块，之前一直是块未经开发的处女地。

一年前的书香瑶庭

一年前侠侠去这边的时候，骑着膜拜小电驴沿着瑶湖西大道一路上那个颠啊，当时看到的画面是这个样子的。

完全是一幅百废待兴的画面。

以外语外贸的东墙为界，西边是柏油马路，书香瑶庭这边还是水泥道路。

西边是以江西师大、南昌工程学院、江西外语外贸、江西工业职业学院为主的高校片区；东边是一片荒地；北边是赛维、华勤和佳海产业园。

说句心里话，如果不是师大集资房+师大附属学校的名头，大家的眼光甚至不会放到这边来。

无论是更靠近艾溪湖东岸的万科海上明月、力高雍湖国际、正荣棠悦，还是索性跨越瑶湖的一众楼盘，都更像住宅区一点。

如今的书香瑶庭

不过凡事没有如果，正是有了强学区预期的学校加入，瑶湖西岸高校版块的连片开发进度开始加快。

一个月前，宝龙地产以4608元/平的楼面价拿下书香瑶庭北侧约365亩商住地块。

艾溪湖北路南侧紧挨着书香瑶庭的是商业地块，24个月内要建一个满铺开业的8.9万方的购物中心，36个月内要建设一个2万方的酒店（按五星级标准建设），艾溪湖北路北侧是配套的三块住宅用地。

突然间，好像一切都变了，开荒地成了香饽饽，而且这种美好的展望似乎马上就能呈现出来。

人一旦看到这些利好，就会一股脑的忘乎所以，买！必须买！现在不买，以后就高攀不起了。

这个时候我们就该更冷静的看待这个区域。侠侠一直觉得艾溪湖北路是南昌东的牌面之路，跟紫阳大道是绝代双骄。而作为艾溪湖北路东延的瑶湖西岸高校板块幸运的站在了这条发展轴上。

但要细细品，你会发展，艾溪湖北路东段的地铁延伸线已经在第三轮地铁规划里看不到踪影了，高新的云巴规划也只是纸上的云烟。

宝龙、赣电东方城、凡尔赛也蛮香

更重要的是，宝龙带来了配套升级，更带来了竞争，宝龙地块配套的3快居住用地毛坯限价为11435元/平，144平以内的户型加装修费，均价为14935元/平。

如果以105平户型来算，总价是156万左右，如果按常规套路首开做点低开，146万左右估计能拿下。意味着宝龙的配套住宅正常对外卖也只比书香瑶庭贵20万而已。

当然咯，书香瑶庭多一个车位，而宝龙的产品力估计会更强，首付出的钱也更少。

结论就是：书香瑶庭的指标费，最多最多就值20万，如果加上交易的风险性，顶多10万多点。开50万的朋友真心不晓得自信是从哪里来得。

此外再看看周边唯一已交付的商品房城泰凡尔赛宫，二手均价虽然涨了点，但也就均价稳定在1.3万+的样子，脱离周边实际价值而胡开指标费的书香瑶庭着实让人没法理解。

这时候，估计会有人站出来杠了，书香瑶庭就在学校旁，学区超级稳。没错，这个确实是一个大的优势，离学校近接送方便的好宝爸宝妈都知道，但是为此而贵几千块就有点夸张了。

但是从消息源得知，书香瑶庭配套的学校并不会是这个楼盘专属的学区，会在一定范围内划学区范围。当这种高期望的所谓名校不是楼盘独属的时候，为什么不考虑一下性价比更高的别的商品房呢？

况且，这个所谓的名校真的是大家心中的师大附中系吗？

NO.3是李逵还是李鬼？

说了这么多，到最后的核心点还是，这个校区到底能不能把周边带起飞。师大附中的神话能不能在这里复制。

侠侠想说，全南昌最牛的师大附中系总共只有一公两私校区。真正的学区房只有一个就是师大附中滨江校区，这个常年公立重点率排第一的座山雕。

两个私立就是育华系，私立里排第一的育华学校和凤凰城上海外国语这个育华二部。

而书香瑶庭隔壁配建的学校名字是江西师范大学附属学校，跟新建城的配套学校师承一派，都属于师范大学统筹的，与大家认知中的师大附中系是同门师兄弟。

换句话说，这个学校并不是师大附中。

当然咯，这个学校作为师大教职工的配套学校，为了自己的孩子也会重点去打造，教学质量应该挺好保底的。

但是不能共用师大附中成熟的顶尖师资，想成为第二个师大附中滨江校区还是有点困难的。而且师大附中滨江的成功也离不开生源的力量。

周边的三个小区经历了几次洗筹，买师大附中滨江学区房的家长很多都是全心为了孩子教育而付出的家庭，这种生源的家庭属性其实不太好复制。

所以说，书香瑶庭旁的江西师范大学附属学校不是李逵也不是李鬼，而是一个预期不是顶尖而又有一定保底能力的学校。

NO.4谈指色变

指标费，这个让人喜爱而又让人心中生畏的词语。一些单位或者公司有团购或者集资某些房子的机会，而购买人因为资金、贷款、意向等等原因不太想购买。

然后又不想放弃这个机会，毕竟有的人一辈子可能也就一次集资机会，像侠侠这样的更是一生都遇不到。这种房源往往会比较具有性价比，比他的市值便宜一些，有一定的倒挂！

但是有一点必须要注意，一定要能直接更名的团购房才有交易价值。不然那种几年后才能交易的只能办公证和对押，后期的风险比较大。而且这种风险大多在买家那边。

如果不是很亲或者很值得信任的朋友，这种房源购买时一定要慎重。大家都是成年人了，防风险意识还是要有的。

NO.5书香瑶庭能买吗？

零零总总的聊了这么多，书香瑶庭这个盘是好盘，这种为了保障教职工生活的配建房侠侠举一百只手赞成。

常常说到要大力扶持高校，在工作的周边配建房子就是特别好的方式，让教职工能全身心的投入日常教学，解决他们的后顾之忧。适当的倒挂，也算是给教职工的补贴，这是非常棒的一件事。

但是当这种福利变成一种利益输出的时候，就变了味了。而且以高预期而没有真实成绩展现的学区为标签，哄抬小区价值，万一到时候成绩没有那么理想，该怎么办。

特别是这个盘的房源并不能直接更名，后期的变化说不准，万一客户不想买了，万一学校真的特别牛，卖家反悔了。个中风险真不小......

最后侠侠只想对想买书香瑶庭指标的朋友说一句，这样的房子老师买非常非常棒，但是谈到指标费，别说50万了，“100块”我都不想给。

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