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今年的“万人摇”，是大悦城？
中粮建发祥云悦府
这几年的南昌楼市，每年都有一个新的超级红盘，可以说一年一个走秀款，成为市场的追逐热点。
从2018年的华侨城万科，到2019年的华润万象城，2020年备受瞩目的新盘是旭辉中心，而2021年这个答案也显而易见：中粮建发祥云悦府。
当然，我们都习惯称呼其为：大悦城。
为什么它会是今年的超级红盘？
在市场供需的合力与城市发展脉络的同时作用下，它被簇拥到了舞台中央，市场与城市的共振决定了它这个地位。
01住宅格局变化
楼市是一个持续演化的有机体，市场的需求在持续动态的变化，住宅在产品上的逻辑也在不断的调整。二者的持续相互作用导致了楼市的持续演化，不断进步。
这个进程通常来说都是缓慢而线性的，但是2020年的事件导致了需求端的进程加速，从去年到今年出现了突然爆发式的改善现象。
买房、换房……成为了很多家庭的生活主旋律。
刚需的主旋律在朝向“轻改善”发展，改善人群则在追求更新更合适的改善品种。
有几个明显的趋势，对于住宅功能上的需求更多，尤其是对于双卫、四房的关注明显增多；对于面积尺度上的要求，也开始有明显的要求；更多的是不再盲目跟风新城开发，对于地段上的确定性要求更高了。
但是成熟地段的房子，往往楼龄有几年甚至十年以上，房子本身有维护很不错的。但是在设计上依然停留在曾经那个年代的需求上，与当今的需求不能完全匹配。
于是出现了市场需求和市场供应的错配，仿佛出现了一个剪刀差，需要有产品去填充。
用一个词去描述这个现象，我们称之为“断档”。
只有新上市的产品，才有机会根据这个空缺去调整产品逻辑，从而匹配市场需求。从这个角度出发，“热搜体质”的其中一个要素，中粮建发祥云悦府完美契合了。
我们再来看，“热搜体质”的下一个重点要素。
02南昌商圈的重塑
仔细观察过南昌楼市这些年，会发现南昌的地段逻辑开始发生了变化。
城市化一轮一轮的大潮奔涌而过，城市也一圈一圈的外扩，每一次新城建设的兑现总是给人无限的期待。但是近三年的楼市格局变化却告诉我们，南昌的强势区域地位已经形成，从未来的规划和展望中，似乎目前的格局很难撼动。
地段可以复制，甚至再造，但不是每一个地段都可以复制和再造。于是，市场开始将目光重新聚集在强势板块，朝阳新城就是其一。
而强势区域总有一个特殊的标签： 就是配套的能级较高，而且有着非常高的确定性。
2020年12月23日上午大悦城控股一举斩得南昌市西湖区朝阳新城九州高架南北的A02-06地块、D05-03/04地块及D05-09三个地块，总用地面积136395平方米，总计容面积约52万平方米，总建面约70万平方米。
这将是“大悦城控股”进驻南昌的首个集“商、办、文、娱、居”的城市综合体项目。
大悦城的落定，给这个市场一锤定音的感觉。从此朝阳商圈的权重在南昌的商业格局中又上升了一个台阶，西湖万达（10万方）+九州天虹（12万方）+潮阳里（2万）+大悦城（12万方）=36万方。
我们非常强调商业体量，因为在商业格局中也存在着一个“万有引力”定律，商业的体量越大，对于人群的吸引力也越强。越大的体量意味着可以纳入更加多元的业态，更多的体验空间，以及羊群效应。
当然，前提是强势的地段+优秀的运营能力，朝阳商圈位置无需多言，而且经营的三位都是商管老炮了。
我们统计的是商业经营面积而不是建筑面积，如果按建筑面积算数字太过庞大了。不过即便36万方的经营面积，目前也是南昌体量最大的商圈了。大悦城的加入会使得南昌的商业格局得到重塑。在今年年底四号线通车后，还将迎来地铁的加持。 这个商圈、这个地段越来越精彩。
这一锤落下去，震起来的可不仅仅是尘埃，而且还有越来越多的声音：
“大悦城，能买到么？”
这个热度，说实话，超预期了！
03
朝阳新城需求溢出
及北朝阳的发展格局
从最近西湖区土地的供应以及住宅购买路径来看，西湖区、乃至南昌老城区正在发生着围绕朝阳新城的需求溢出情况。
朝阳新城成为了赣江东岸的置业首选板块，在老城区拥有着绝对的重心和强大的吸引力。但是朝阳新城经过十年的开拓，在住宅市场上已经完成了饱和开发，在新房供应端捉襟见肘。
于是，出现了供应与需求同时向北外溢的情况。
这也是我们之前说的合力之一。
供应的外溢在于，西湖区陆续供应了北朝阳的地块，原因也很简单：
朝阳新城已经无住宅用地可以供应了。
西湖区的“人口容器”必须往北朝阳安置了，这也是西湖区未来唯一可以发展的方向，同时也顺应南昌一江两岸美丽岸线的规划基调。而且，这个区位背靠老城区的巨量人口基础，以及地铁途经，需求源源不断。
另外，南昌大桥的桥头地块正在进行重新的规划建设，老洪大土地的腾挪也给出了规划革新的空间，顺着地铁四号线的路径走向重新将朝阳新城以北的江岸地块重新开发，大概是西湖区未来的重点发展思路了。
尤其是大悦城这个地段，当属北朝阳最佳的位置，基本上步行地铁1分钟、商圈5分钟，还有快速路环绕，拥有最佳的生活便利性。
以上是供应端不得不走的方向，然后在需求端朝阳板块也面临较大的挤压。
第一，新房供应进入尾声，未来的新房供应很少了，这一点倒逼需求向北外溢；
第二个是朝阳新城很多项目的建设年代略早，其实房子本身没问题，只是当初在设计上没有太远的前瞻性，产品思路在如今的需求上总是有些难契合。
比如户型的思路、卫生间的数量、建筑的布局等等，更新的设计当然更能契合当下市场的主流需求，这一点也在吸引朝阳的购买力向北外溢。
就像双卫小户型始终是个稀缺选项，还有在朝阳新城找一套四房也得两百大几十万起步了，这些需求端的压力同样逼着购买力聚焦大悦城。
最后，在教育格局上，北朝阳也将重塑。从北朝阳的空白地块控规显示，还有多块教育用地规划，随着此处持续开发与人口流入，未来便会面临学位不足的境况，新学校的建设也势必提上日程。
按照南昌市的大致思路与西湖区的以往经验，区属三所名校的继续集团化有利于整体教育水平的提升，在这一点上还是存在想象空间与共识的。
大悦城项目的周边就有教育用地，在项目的西北面，仅隔一个路口，直线距离不超过200米。
综上所述，一切都在革新。不过目前大家最关心的还是大悦城的产品以及价格。
04价格与户型的双重吸引力
现在整个市场屏气凝神，将注意力聚焦在大悦城的产品与价格上。
首先，我们能得到的信息是：大悦城整个项目都是小高层。
对于厌倦了无穷无尽高层的我们来说，这是一个好消息。优质的地块出现洋房的概率太低了，但是能有小高层绝对是不可多得。
第二，大悦城的户型准确面积还未确定，但是设计基本定位三个方向：90+平米的三房两厅两卫，适配普通刚需以及双卫小户型需求者；
120平米左右的紧凑型四房or“3+1”、适配轻改善家庭；
最后是大户型四房两厅两卫，适配纯改善的需求。
整个项目都摒弃了单卫的设计，这是产品思路的进步，在居住体验以及未来流通性上都颇有裨益。
当然，我认为这个项目对于市场最致命的吸引力是：紧凑型的四房or“3+1”设计。
终于、终于……朝阳板块迎来紧凑型四房，填补了整个板块的空白。按照面积粗略计算，带装修之后的总价预估可能220万不到，这不过是朝阳一个毛坯三房的价格而已。
那么接下来就是价格了！
不止一次被小白读者问到：大悦城单价会不会超2万？
可以说：多虑了！
严格的市场限价，使得大悦城的价格优势同样非常明显。该地块的毛坯限价14200元/㎡，144平米以下的户型装修申报价不超过3500元/㎡，则意味着97㎡与118㎡户型的平均售价不超过17700元/㎡，（148㎡户型则是18700元/㎡）。
对于动辄单价2万的朝阳板块来说，加上产品的最新设计，性价比“效果拔群”。加上纯地铁口、第一大商圈的加持，所以它太耀眼。
而现在我们要做就是：静静的等待，等待它的到来！
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