dd司机叫我买这里！有地铁、有铁路、有高速，价格只要7、8千……

文/洪院长

某天深夜老罗找我讨论南昌县，经过我一顿客观的猛吹跟猛锤后

老罗竟然不敢写了

没办法，这种0.2w大格局的事，只能我来了。
1

       有什么问题
作为首府首县，这里有人口，有GDP，有地铁，有高速，有高铁，有港口，有产业，关键这边楼盘广告还多，吹楼盘之前难免要吹下区位前景，所以铺天盖地的信息很容易让人觉得：南昌县马上要发射了。
上周996结束打车回家，dd司机建议我买南昌县，说这边是价值洼地，有地铁，有铁路，有高速，但价格只要7.8千。
其实他说到了问题的关键：
南昌县的关键问题就是：因为有的东西太多了。
我们省会在江西北部，所以存在大量的从南往北的交流，南昌县作为省会的南大门，南边所有的交流都绕不开他。
再加上处于赣抚大平原上，非常适合建设，且东西向的沪昆廊道也是在南昌县。所以不管东西还是南北，各种国道、高速、铁路都经过南昌县。
我认为这就是南昌县最大最核心的问题：各种进昌设施严重分割了南昌县的用地，整体空间破碎化，用地混乱。
先来张密密麻麻的图

再来张清晰点的

这些设施给南昌县带来好处的同时，也带来了很大的弊端，这导致了南昌县几乎没有几块平整的地可以用来搞高大上的开发了。
所以别的地方都是工业分布在城市周边（就像南昌市的工业区都在周围），而南昌县却反过来了，城区围着小蓝工业区。这就是关键的点。
没有高大上的区域，没有强有力的新中心。这就是缺点火候的原因，所以讨论到南昌县的时候，没有可以谈的大手笔。

2

       大的方向怎么解决
所以南昌县最需要的就是打造一个强中心。

早期象湖新城片区是离市区最近、最平整的，非常适合搞成南昌县版红谷滩，可惜的是这里全都盖房子了(换成市里主导应该不会出现这种事)。
无奈之下，剩下的平整地块又稍微靠着点市区的就是象湖滨江了。我感觉这可能就是南昌县无论如何也要在市级规划里保留象湖滨江的原因。
说到这不由得要说下象湖滨江的历史了。
早期：滨江片区最早出现在南昌县的规划中。
南昌市战略进攻阶段：17年南昌市编新规划的时候，可能认为这边生态条件比较好，还是出于什么考虑，把这里去掉变成空白了。

而此时象湖滨江片区正是最火热的时候，但由于规划没有公布，很多小白都不清楚这个事，还在一个劲的冲，我都替他们捏把汗。
南昌县战略防御阶段：尽管市里暂时取消了这板块，但县里依然冲冲冲（有点像最近的新能源）
战略相持：象湖滨江时有时无，进入了相持阶段。
战略反攻：最终在市里的国土空间规划中，出现了这个区域，基本尘埃落地。

2012年——南昌县自己的规划图(有象湖滨江)

2017年——市国土空间规划早期方案图(无象湖滨江)
2018年南昌县还继续做了城市设计
2020年——南昌县调整图没有出现这版块
2021年——市级又出现了这个板块图中红圈是象湖滨江的南部区域，还不是如今开发区域，但是它的变化、存在可以说明态度问题和方向问题。

不知道这个背后的博弈有什么样的故事，给我的感觉有点像扎了个洞导致意外怀孕，中途一度要流产，最终还是打算生下来。这或许这就是南昌县的希望，吸取象湖新城的教训，综合开发一个值得炫耀的新区，并与南昌市(九龙湖)联动，搞成南昌县的核心、南昌市的次核心。
把第二波人口引入进来(区政府能搬过来最好了)意淫……
3

       小的点怎么突破
最鼓舞人心的应该是南昌南站了。

南昌南站从提出到现在都开始设计招标，施工了。速度之快令人震惊，有时候不是所有事都越快越好的，尤其是一个大枢纽。南昌南站设在横岗是唯一的选择(向塘存在技术问题)，未来可以接入昌景黄、沪昆、福银高铁、昌抚城际、轨道快线、轨道3号线。

条件确实不差，好好谋划下，可以搞出一个小新区，至少可以做成一个新的增长点。但问题是，南昌南站周边土地利用上需要一些调整。
所以我感觉这里需要把这个X拆开，再整合片区用地，该迁的就迁，整出来结合南昌南站TOD开发。这么大手笔，不知道县级规划建设经验能不能HOLD得住。
所以就目前情况看，不要把东南西北几个站等同起来，目前不是一个级别。
4

       总结
许多人都骄傲于南昌县的成就，南昌县在2000年后不再独立发展，依靠承接低端产业转移，再到2010年左右依靠南昌市承接中端产业。
再到如今做专业化分工、高端产业。发展到如今这个阶段，下阶段无疑是要舍弃部分利益，与市区完全融合的，目标应该是作为一个功能完善、高品质的城区。
一、南昌县作为南昌市的南大门，肩负了太多的铁路、高速公路、国省道，导致自身城市空间七零八碎，不够整，这就没有一个很牛的地区来说事。
二、象湖新城这边的地可能是南昌县最好的，可惜早年没想好，都建了房子，只能退而求其次搞滨江地区，滨江地区又得靠对面的九龙湖，这就成了未知数。三、南昌南站是利好，可周边土地空间不平整，需要好好调整调整。

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