经历过上百场开盘，告诉你现场选房的5个重要建议！

文/老罗

作为一个每天必须更新原创内容，就算发广告也不耽误我们自己发稿的公众号，每天的原创更新压力真的好大啊……

写什么选题，这是一个让人烦恼的事情。

我这个人格局比较小，没那么宏大的视角，一向比较喜欢聊小事…聊细节。今天就准备跟各位聊一个买房子非常细节的事情，虽然事情芝麻蒜皮，但是对于我们却是非常有用的。

这个事情小到，就像炒菜放多少盐一样，虽然食材、烹饪方法是事情的主干，但是盐多盐少却非常影响最后的口味。

我要说的这个事，不像地段、规划、学区那么主干，但是有时候却直接决定了你与某个楼盘的缘分。

我发现几乎没有人在谈这个事，就是----开盘“抢房”攻略！

什么叫开盘“抢房”攻略？

就是当你去到开盘现场，你需要做点什么事情，会对自己有利？

这个事情其实非常实用，但是这个内容基本上都完全被我忽略了。因为，我几乎把它当成了“常识”，以为大家应该都知道。

“开盘”那些情，对于我来说就跟吃饭和空气一样，所以会直接遗忘这些开盘攻略和细节。但是我忘了，大多数人来说一生并经历不了几次开盘，也许买房的那次就是第一次。

但其实很多人并不知道，也是最近亲历了几个开盘现场，有读者现场临时遇到问题跟我聊，或者是问题过后找我吐槽，我才意识到有必要写这个内容。

这个内容涉及到一些行规、套路以及行业门道，但也不是什么不可公开的秘密，其实普通人多想一层也能意会到。

作为一个在售楼处一线混迹多年的老油条，售楼处里那些事，我还是捻熟于心的。我打算分两个部分，与各位聊一下：“常识”与“秩序”。

这个“常识”并不是大众常识，它是楼市常识，虽然会相对大众，但是真的不代表每个人都懂。比如朝向的问题，真的有人问过我东端户和西端户哪个好？

聊这个“常识”的用处在于，帮你在进入真正拼刺刀的选房现场之前，先定出选房策略出来，进入现场不迷糊。

核心思想：

理性看待每种房源的优劣，尽量扩大自己的选房阈值。

而“秩序”的内容，则帮你进入现场之后，如何尽量可能的占到一个先机，这个能不能占到是概率问题，如果你懂一些里面的门道，说不定就帮你占到先机了。

有时候我们买房子仅仅是晚了那么半分钟、甚至十几秒，因为错过一套房源、一个楼层，而错失一个楼盘……

好吧，先来“常识”……

01板楼优于品字楼

板楼好，还是品字楼好？

板楼。

问题来了：什么是板楼？什么是品字楼？

早有写过详细的解释，点这个链接《纯干货详解国博高层建筑形态！》，如果看不懂要么请教下身边的人，要么等我们线下交流会当面来交流。

02东边好，还是西边好？

之所有会有这个问题，是因为南昌的房子绝大多数都是南北朝向，就是坐北朝南。如果坐北朝南还要解释，建议你立刻关掉这篇文章，先打开百度。

在我们北半球，大多数情况下是东边好些。那么在南昌，同样是东边更优。一谈到西端户似乎就是“面目可憎”的西晒……

年轻一点的朋友都不一定知道西晒是什么，我入行前对房子也一窍不通，也要前辈跟我解释什么是西晒。

我从小住了很多年的房子是步梯房、顶楼、最西边、一线铁景，火车一过电视听不清，窗户跟着共振，而且半夜好几趟火车……

从小在西晒中长大，所以就不太以为然。说通俗点就是夏天下午的太阳非常猛烈，而这个“猛烈”并不是平均分配给家家户户的，最西边那户承受了主要的那部分“猛烈”……

最后总结就是一个字：热。

所以，一度西端户“面目可憎”，早年东西端户售价相差挺大的，同一层可以相差500。注意那是个房价不过万的年代……

但是西端户真的如此万恶么？

马克思告诉我们：凡是有利必有弊，事物是两面的。

马克思：我没说过！

夏天热，那冬天呢？

冬天日照短，上午太阳出来晚，加上我们现代人上午起床、活动的时间越来越晚，所以上午太阳的权重属性正在下降，所以据我的感受，曾经大家在售楼处里聊“上午有没有太阳”的情况相对在减少……

不过，冬日那温柔的暖阳，同样是下午达到了温柔的顶峰，这份温柔同样不是平均分配的，西端户在夏日承受的猛烈多些，这份温柔也同样多些。

那到底东or西，哪个好？

当然还是东，冬天只是西端相对多些，并不是差异很大，当然夏日的西晒也就是最西端那面墙背后的房间最遭罪，隔了一堵墙的房间会稍微好些。

总体还是东端优于西端，但是我想说的是西端户并没有我们想的那么“面目可憎”，也有“温柔可人”的一面。

而且就我目前与很多朋友的沟通，发现对于十年前在售楼处遇到的人来说，大家对于东端户并没有那么执着了，我认为是----对的！

如果没有东边？

买西边嘛，没啥问题。

03当朝向和噪音冲突

东边好，我get到了，如果东边临马路，西边在小区里面，选哪个？

恩，优劣势相冲突是买房最常见的情况。如果是大马路，妥妥选西边。如果是小路，二者皆可。

还有一种方式，就是参考一下售楼处的定价，看哪边贵咯，“钱”很多时候不会走错路的。

04我喜欢买夹边套

那么问题来了，一栋板楼、两个单元、一梯两户，一层有四户人家，你第一个进去，你怎么选？

好，这里涉及到我的个人喜好了。我先说在前面，这个问题没有标准答案，仅仅有我的个人主观意见。

我既不要东端，也不要西端，我选夹边套。

OK，我知道，这里要解释一下：什么是夹边套？

就是两个单元的端户，相夹的那户。行了行了，我知道拿嘴讲，你也未必能理解，画图嘛，我会！

西端户过来这套，和东端户过去那套，就是夹边套：两个不同单元相夹的边套！

很多人对这个夹边套有误解，以为是中间户，大错特错！中间户是中间户，夹边套是夹边套，中间户是两梯四户那中间的两户，通常面积小，背后是连廊。

而夹边套，首先它是“边套”，就也是端户。只不过隔壁有另外一个单元，看上去不是端户，但是你一定要学会这个术语。

当你在开盘内场跟置业顾问的沟通分秒必争的时候，容不得大家存在沟通障碍，尤其是买两梯四户的小高层和高层的时候，你告诉他你要夹边套，他就不会理解错。

夹边套有啥劣势？

无非是说，哎呀，你看端户的视野会好些，你在阳台上，你家那边就没有房子了。

我本人表示不care这个视野，在如今这个东西端户的外墙，几乎不设计窗户的年代，我觉得采光上端户无优势。

至于视野也相差不大，大家的角度差不多，无非我夹边套要先看到你端户，再看到远处。

除非我们要买的这栋楼，正南面的楼栋有所遮挡，端户前面没房子，这个优势会更明显一点。

夹边套有啥优势呢？

先确定夹边套的窗户不能因为“夹边”而少一个，比如有暗卫。除此之外，我会优先考虑夹边套，优势是什么？

通常售楼处的定价会把真端户定价高一些，而夹边套定价低一些。

你看我这个屌丝的思维就是这么草根……哎……格局小了……

当然了，不是真端户，则意味着少了一面淋雨的墙，起码东西外墙如果渗水跟你没关系。但是怕伸缩缝渗水，一般洋房没太见过伸缩缝，高层一般都会有，所以这个还是要看具体的结构。

我的本意也是告诉各位，其实没有太必要执着于端户。比如藏珑大境开盘，有个读者说没抢到端户，买了中间的。

我说挺好的，夹边套我喜欢，要我就直接买夹边套，不买端户。

05选楼层

好了，又到了每次必问的选楼层时间……

关于楼层怎么选，参考这篇文章《被读者催更，啥时候谈谈如何选楼层啊？那就今天吧！》，我本人的真实想法和态度都在里面了。

如果是洋房，我本人并不排斥矮楼层。关于二楼那个反水的问题，其实是个小概率事件，如果是洋房，概率就更低了。

本质就是楼上有人往下水道里冲了些奇怪的东西，到了下面堵上了，水出不去就从二楼家里出来了。比如装修的时候，很容易有一些零散的小石头、小部件掉入下水道。

现在精装房交付，概率会低不少。另外和居住的人群素质也有关系，总之楼上的户数越少，概率越低，洋房我觉得二楼也OK的。

当然了，阳光肯定是越高越好了，同样价格也会越来越贵嘛。这里我主要不是来分析楼层好坏的，我的主要想法是告诉各位，在开盘前做选房策略的时候，尽量把楼层这个接受阈值放宽来。

还是那天藏珑大境开盘，如果是我去买，我就无所谓东西端户，直接上中间户，如果是167㎡的（没有夹边套），那就想下能接受的楼层就好。

如果11层，我觉得我会优先3-10楼，从高往低接受没问题，但是直接给我选，我会优先6-7楼，然后优先矮一些的，高的反而次选，这是我个人的策略。

如果以上都没了，我就二楼，我的接受阈值非常宽。而不是纠结与某两个具体的楼层，当你进内场临时发现没有自己想选的楼层，难道临时想？临时纠结？

晚了……

说到这里，我知道有人要吐槽了：哪里有那么多炮火的楼盘？开盘不是随便选？

错了！

再冷清的楼盘，只要还敢有“开盘”这个动作，一般来说要走掉50%以上的（除非过于乐观了）。如果是买个洋房，好楼层一共没几个，楼盘都不用太火，选房次序稍微靠后些，你心中的那些优选就没了……

房子是非标准化商品，任何一套房子都具有唯一性。如果你最喜欢八楼，你前面一个人加入快你一步拿走了八楼，你怎么办？

不能临时想，临时纠结，还给场外的老婆打电话：没有八楼了，怎么办？

别沟通了，事前就要沟通好。八楼没了上七楼，七楼没了，六楼也行……

最后·尾声IN THE END

文章做不到面面俱到，如果对于选房策略，还有想聊的、想问的，评论区留言、小程序提问，或者私聊我都行。

已经哔哔了3000多字了，关于开盘“秩序”的内容，我们另起一篇，跟你聊聊开盘现场里的那些“门门道道”。

下篇的内容涉及到售楼处的生态和利益格局，对你们来说更关键！信息量更大！

上次藏珑大境开盘，我们参团的读者出来吐槽说，内场选房没占到先机，错失了楼层。

所以，这个也是我写这个选题的初衷。See you next time！

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