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打响2018年限购松绑第一枪?任志强前几天就预警了...

by 梵高先生

文|安静



前段时间,易居CEO丁祖昱先生在上海静安体育中心举行了发布会。当然,最引人关注的还是任志强先生,因为他也出席了,而且据说现场的火药味十足。


探讨最激烈的就是房地产税和限购会不会放松的问题了。丁说2018年房地产税会落地,任志强说不会。丁先生说限价不会放松。任志强表示不同意,说限价会不会放松要看ZF有没有钱,我们古话说,兵马未动,粮草先行。


也就是说,地方政策手里到底有没有钱。现在很多地方政府的财政已经比较紧张了。而我们房地产就是夜壶,夜壶总在尿急的时候才用。


不知道你们信谁。但是,客观的说,从丁祖昱先生以及预测楼市的精准度来说,我更愿意相信任志强先生。可能是个人观感有限,不客气的说,丁祖昱先生近些年来对楼市预测的准备度几乎为0。


如果再不信的话,我们再来看看这几天时间里发生的事。在任志强重提夜壶论不到几天的时间里,合肥、兰州几大城市却开始轮流出现异动。


就在昨晚,兰州发布新政,宣布取消部分区域住房限购,但同时也对部分主城区的住房开始实施3年期限的限售政策。要点如下——


一是西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策取消;二是城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的一手和二手住房实施限售3年。



这里面有两个信号值得注意,一是新年之后,全国范围内出现了第一个部分区域解除限购的城市,虽然取消的是偏远区域。二是差别化调控,一个限购松绑,一个限售加强。


怎么形容这种感觉呢?你不妨把他当作微缩版的去库存战略。一二线城市是主城区,三四线城市是偏远地区。对于兰州来说,市场过热的区域,大多集中在城区,而偏远的郊区库存周期还是比较高的。看懂这个,就明白政策的良苦用心了。


而且,严格意义上来,限购比限售杀伤力更大。因为限购意味着你入场的资格都没有,而限售最多我买完再等几年再卖就是。所以,此次兰州的政策,从大的方向来说,确实是放松了。这点毫无疑问。


综上所述,这也正应了任志强那句话:房地产就是夜壶,夜壶总在尿急的时候才用。有些城市财政紧张,房地产的夜壶要拿出来用了。


那么,合限取消限价呢?我们来看看事情原委——


同样是昨天,不过时间稍早一点,但这不是公开发文件,而是合肥国土局针对网友的回复。而原投诉信是这样的。


图片来源:合肥房地产信息交易网


大意是:XX开发商合肥的两个项目当初拿地价3000多,备案价却19000,为啥给批了?而其他开发商2017年拿的地,楼面价都到了1万块,为什么却要限制他们的备案价?网友表示不公平,要求给个说法。


针对网友的投诉,合肥国土局和物价局表示:1、政府价格部门不得核定商品房价格,商品房应由开发商自主定价。


2、2016 年 11 月之前出让地块不限价——因为合肥自 2016 年 11 月开始,对宅地实行限房价、限地价的土地拍卖方式,但在 2016 年 11 月之前出让的宅地没有此项规定


回答的很有意思。但媒体却可能没有充分理解意思,所以就误读为取限价了。为什么呢?因为我们理解的限价并不是我们所说的限价。说实话,在此之前,安静也时常弄混淆。


不过,昨天的德科地产给出了分析——



总结下来就是说——媒体误读了限价措施,而你们所说的限价,也就是政府指导价,作为一个合理的调控措施,短期内仍然不会退出。


此一时彼一时啊,这文字游戏玩的真溜,如果不好好理解的话,确实容易跑偏。而官方也不亏是官方,回复又礼貌又有条不紊。


信息杂乱的时代,还是来好看读下任志强先生2018年新年演讲吧。以下文字实录来源于微信公众号阿伦侃房。


以下为文字实录正文——


大家可能想听我对刚才丁祖昱说的十大预测,2017年4月份的时候,我曾经去看过丁祖昱,我说你预测2017年的销售总量低于2016年我说不对,2017年一定会超过2016年,我说哪怕是增加0.5也是增加。


1到6月份的时候我们从高峰时候的下降速度大概是每个月3.1,三季度变成了2.3,四季度每个月变成了1.1,所以最后我们可能有7%左右的增长,总四季度看他是一个相对平稳的情况,因此2017年应该说是中国历史上房地产无论是投资、销售面积和销售额度最好的一个,他说大概16亿就到顶了,以后可能不会再有超过16亿了,这个是有可能的。


第二个就是十九大以后,我们面临的两个最大的问题,或者是叫做不确定性。第一个不确定性就是我准备讲一个住房制度和畅销机制改革的探讨,我为什么叫探讨呢?


就是前几天办公厅他们要研究,可能是要研究住房制度怎么办,或者长效机制怎么样,因此我想好给他们做了一个意见的传导,所以我在这儿汇报研讨是意见的研讨,而不是做决定的研讨。


第二个问题是房产税,我可以告诉大家,明年出不了房产税,不但明年出不了房产税,可能更长时间也出不了房产税。


第二个是限价的措施不会取消,这个是说的第二个预测,那么前提是我们口袋里还有没有粮食,历来的军事活动都有一个重要的活动,就是兵马未动,粮草先行。


但是我们知道到12月份为止,我们的粮草都不太足了,很多地方政府都开始预征没有交的税,那么明年能不能坚持,如果没有了房地产40%的贡献率,这个税收如果下去了,他的粮草还够不够用,假定仍然够用,或者说他再征也没有那就是一个问题,如果不够用他不放粮,因为我们历来都是像尿壶一样,夜壶总是在尿急的时候才用的。


下面我说发展阶段,中国城市化的发展阶段确实已经在发生变化,很多人认为已经从高速增长的过程下降,特别是人口向资源集中的特大、中大城市集中,但是前年、去年已经开始减弱了,我不是说不再增加,而是减弱。


因为大城市的政府都采取了一些特殊的政策,叫限制人口,或者把一部分的人轰出去,所以没办法。但是和我们相关的长期政策是什么呢?就是城镇化发展过程我们还没有破,要实现十九大提出的两个目标,一个是基本现代化,还有一个发达国家,那就是可能最少要达到70%以上才能发展,这样的话才能到长距离的。


但是我们现在的发展就是第三第四的发展阶段,通常是农村进入城市,由小城镇进入大城镇,或者由城区进入郊区,或者郊区城镇化形成大都市圈,因此不同阶段和不同的区域的房地产市场表现也存在较大差异,北京已经开始拆除这些违规住房,还有很多小镇的住房,已经拆除了很多很多了。


也就是说当我们的土地政策控制了我们的城市,没有办法向郊区转移的时候,就把所有人垄断在市中心,导致只能在市中心买房子,导致房价爆涨。


那就要解决土地的问题,第二个就是户籍制度,大家知道北京已经开始把一部分人轰出去的政策,上海可能也要有,就是可能人口限住已经出现了,就是北京2300万,上海2500万。


但是如果人口急遽增加怎么办,对城市而言基本已经满足了户籍人口的住宅了,政府用于救助本户籍人口的财政收入是有盈余的,北京大概盈余300亿,上海我估计盈余也有200亿,换句话说你户籍人口住房绝对用不完,怎么办?


所以进入改善阶段,就是周总刚才说的营造优良,或者好一点的,而不是说我还住在垃圾坑里或者怎么样,但是我们面临的问题是独居人口的爆涨,住房一个是家庭住房,另外一个情况是很特殊的情况,就是一个人住一套,这些人占多少呢?


大概现在是7700套,我们预计两年后这个数据可能高于丁祖昱预计的数据,刚才说高于日本这个比例也是非常高的。那么欧洲独居人口占总人口41%到47%,就是有一半人处于独居,这当然包括孤寡老人,而我们以年轻人为主的状态,而我们现在的比例在11%。


换句话说下一步11%的比例可能上升到20、30和40,这个比例会慢慢涨高。在非户籍人口大量向城市涌入特别是农村人口向城市涌入的时候怎么办,所以阻碍中国城市化的原因是土地制度,垄断性计划供给,土地财政的依赖和集体土地住房不可交易。


大家知道我们给12个城市提供了集体土地上建租赁住房的政策,这个是11、12年初向政协提出的提案,当时是为了解决住房太差的问题,所以建议在集体土地住房建租赁住房,当时是反对的,但是后来在北京6个村是开始建的,所以当时建了5600套租赁住房,忽然有一天说要把他变成国家政策,这个是没有办法解决的问题。


那么集体土地不可交易,这个是城市需要给农村解决非户籍人口问题,同时另一方面农村的宅基地面积不断扩大,1991年当时农村大概有7.9亿人,但是现在还剩大概5亿多人了,可是土地增加了4倍,农村土地所有人都把自己的宅基地扩大了,因为他不能交易,所以我们土地制度不解决,户籍制度不解决,我们不能和国民对比用同样的制度解决我们的住房制度。


那么户籍制度导致的一个原因是什么,就是他与土地的保障关系,我们认为你有宅基地或者承包地,你的医疗老保都在这里,所以很多人把你的父母接到城市来的时候,虽然有房子住,可是他不是城里人,因此我向国务院提出来我们以后把城镇化率改为以房子为主,我们现在人口住在城市,可是他的收入来自农村,也把他算为城市化率,所以就导致我们的城市住房出现了巨大的问题。


户籍与公共资源占有并存,对迁徙制度的影响,如果这个问题不解决就变成了我们现在的住房制度是城市的住房,而不是中国的住房。但是我建议要建立新的住房,就得包括农村和农民户籍制度,否则就不叫中国的住房制度,只能叫城镇的住房制度,所以这可能是我们面临的另一个很重大的问题。


现在的制度只解决了城市人口的住房,怎么办呢?也只保障了当地户籍人口的住房,因为土地只按城市人口计算,比如上海2500万人,只要按上海比如平均80平米给你占用的土地,可是北京2008年的时候已经突破了900万人口,和国土资源部说国务院批的是到2020年才可以1800万人应该住的房子的主力,结果我们提前了12年完成了人口指标,可是土地指标要推12年才能够供给,于是矛盾就大大的出来了,还导致了财政只为城市户籍人口支出。


所以每一个城市都拒绝把别的城市的人变成我的城市的人,导致拿护照的那些国家怎么办?全世界现在只有三个国家是拿护照,除了中国可能还有朝鲜,还有一个小国家,那么所有拿护照的国家里头,你必须要解决我的住房问题,他们怎么过日子呢?我们应该学习学习。


另外就是在新的住房制度说的租住并举的制度,租赁也有住房,大的私人所有,你们可以看到美国、香港,51%的私人住房率,但是有多少私人住房用于租赁市场呢?63.7%,东京74%,在德国全国私人住房在租赁住房中的比例70%多,换句话说,住房是住的,不是用来炒的,但是后面应该加句话,是用来投资的,请问如果你们不投资哪儿来的租赁住房呢?无论那个投资是来自于企业、国家、来自于什么投资,怎么不让投资呢?


投资就必然会出现另外一个字我也不说了。那么如果我们看到租赁住房变成国家政策行不行?不行,美国只有10各城市租赁住房占的市场很大,大概接近于30%,但是中国大概只有15到20个城市需要这样的租赁用户房,而中小城市换句话说你要租赁住房干嘛?


他最多的比例不超过5到10,怎么可能去建那么多房子呢?谁去租呢?租一定是外来人口大量出现才租,那一定是大城市,怎么会变成国家政策呢?我表示怀疑,更重要的是那个地方房价走低的时候他可以买房,不需要租。所以北京现在20%住房用于租赁,有多少用呢?大概36%的人用,也就是5到7个人用,所以北京会把一个房间打成2个房间,没办法。


刚才公布的数据,要建设租赁住房,我们满足市场要多少年呢?大概需要30年,也就是现在30岁的人要真正等上合理的住房大概要30年以后,你能等吗?


因为一年只建10万套,我认为中国的住房一定是用私人解决租赁住房问题,所以只有国家、机构和个人,而个人最重要的是建立资本市场的主要供给,那么我们过渡财政制度导致的是我们很难用租赁制度解决长期租赁的政策问题,如果要建立长效机制,要解决的问题很多,这些问题如果不解决就很难为今后打下基础,我就说这些,谢谢。


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PS:梵高先生交流2群仍旧开放中,小密圈也持续开放中,偶尔放一放,欢迎来撩。


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