Casanova | 如果我来做联合办公

写了这么多联合办公的主题，这篇权当是小结。整理一下自己的思路，如果我来做联合办公，我会怎么玩。

多

联合办公必须要上规模。原因也很简单：联合办公注定是个赚不到什么钱的活计。这话说出来不是讽刺。我们拿商务中心的业态做比较可以发现，商务中心最终的承租能力、利润很容易被算清楚。最终利润一定是趋于流向业主方的。如果只是保持几个点，期待做小而美，除非业主不聪明或者有其他猫腻，不然的话是不太可能挣到钱的。

另一个角度讲，上了规模之后才会有统筹的资源和利润可能去做一些综合的事情。比如，付更多薪水找更好的团队啊哈哈。或者是其它一些销售效用不直接的战略性投入，比如技术研发、品牌推广等等。这些最终可能才是决定核心竞争力的因素。

而最终规模的实现形式可能也会从现在单纯的暴力租赁转向更加多元的扩张。各种托管、合作之类的轻资产模式+配合基金或者自组基金做总资产的城市更新收购改造都应该有机组合在一起，最终实现规模化。目前市场上很多暴力砸钱的二房东模式，看似短期内得到了规模，吹起了估值，但是我觉得最终无法盈利的扩张都是无效扩张。最终那些畸高的租金、过短的租约连接盘侠都找不到，注定只有关张为妙。

快

扩张同时也是已经很急的事情。火烧眉毛了。以我的认知，觉得联合办公市场的扩张可能总体而言仍在上半场，但是局部的小市场其实已经饱和了。比如之前文章提到过的静安寺旁边十万平米(Casanova | 可怕！可怕的联合办公！)。还能有多少？不多了吧。而最终可能市场的演变也会与商务中心市场的竞争类似，最终的竞争门槛变成租约的竞争、市场份额的竞争，撑死了每个楼一个商务中心，生意容易做的地标项目就这么几个，谁先占坑谁就赢了。另一个例子是前段时间沸沸扬扬的luckin投诉星巴克占坑排他是不正当竞争呵呵。还挺可笑的。联合办公的未来会是那样吗？有一天后来者手握巨资，但是看着每栋楼里都已经占完坑的ww、kr干瞪眼。现在核心区很多地方其实已经白热化了吧，再过半晌，怕是晚来的哥们已经没地方坐了。

好

“好”就不说了哈哈……纯粹为了凑个数，凑成一个多快好省呵呵。市场竞争这么激烈，要把产品做好自然不怠多言。我们来偏题说一下，怎么让市场知道你好。

对比传统的办公产品，我们以前的文章也多次提到，办公楼租约对于无论大小企业都会是运营成本的重要构成，所以都会变成大宗交易。作为大宗交易而言，市场推广的形式是与普通市场不同的。但对于联合办公而言，租约短了，灵活了，又没有大笔的CAPEX投入，这样的deal其实往往大宗交易的意味就淡了很多。

与此同时，对应第一点“多”，一旦上了规模，几万个工位对应几千家企业的话，针对更加海量的中低端企业市场，销售工作的难度也是与传统办公楼市场最多一两百家租户的规模截然不同的。传统的甲级办公楼租赁依赖中介的渠道模式也会因为低效，而无法套用。本质上说，我觉得最终联合办公不会是Leasing为导向的一个行业，最终一定是以Marketing为导向的。要知道早几年，办公楼一般都没有做Marketing的人，偶尔一些小活儿比如做个楼书、组织个活动，都是租赁自己来的。而未来，可能市场的主角就会变成Marketing了。

省

说起来很奇怪，联合办公啊，不挣钱诶。虽然金主爸爸多，但是多数的联合办公似乎并没有把成本控制看得很重。装修成本动不动来个四五千，请一堆美丽的小哥哥小姐姐，服务态度还差得一逼。24小时开放，空调、照明都跟不要钱一样。太扯蛋了。我觉得啊，有个大原则应该大家是要公认的，就是要想办法挣钱啊。哪怕说你扩张快，你亏钱，但是你单点运营没理由亏啊，开一个亏一个的话，最终岂不是快速扩张变成了快速增加亏损。又基于第一点说的，这行当注册挣钱不容易，肯定要省啊。如果我来做联合办公啊，我觉得一定要去做人力的最简化。能自助的服务全自助，能砍的人力全砍光。本身就是做中低端企业、做小米，应该最大限度去除无效的包装和成本。

别问我为什么老是说中低端，我觉得到现在还没觉悟想做高端的联合办公就是脑子不清楚。高端有钱的公司，稀罕你那点设计？稀罕你们家有免费啤酒咖啡？你所有的产品形态都是基于中低端企业需求的，与此同时，也只有中低端才会这个市场规模去支撑梦想。（请参见Casanova | Wework与经济型酒店）

同时行业发展的方向应该是投入科技研发来帮助降低人力成本，这点在规模优势上也是应该会可行而且产生效益的。别去瞎扯蛋搞什么人工智能AI自动平面布局什么的，人家碧桂园逼死设计院当天就能出图了。也不要因为搞个什么app开门就沾沾自喜，这种只能算是噱头，科技感，并不能带来足够的效用。更多的科技应用应该明确地指向降低成本，而非吹牛骗投资人和用户。

干革命

从第一次写联合办公（Casanova | 怎么看待联合办公/创客空间？），我就觉得会有一个核心的挑战就是组织形态与办公文化的改变，这不亚于一场革命。作为一个仍然是科层制文化为主流的社会，如果联合办公只能得到TMT和部分外资的青睐，这个市场始终还是太小，也撑不起大家吹得牛逼。

其实有个遐想，联合办公的头部企业应该联合起来共同做一个协会，投钱做企业文化与形态的宣讲、推广，让市场知道、体会联合办公形态对于沟通、运营的好处。甚至说，可以做大规模的广告攻势，宣导办公的新型态。这应该会很恐怖吧！作为一个传统办公项目的运营者，我想我会吓破胆。

这件事情可能当下不可行，因为市场还不够稳定，强者可能还等着弱者死掉分口肉吃。联合的动机可能还起不来。但是如果未来的市场扩张趋于更加饱和的状态，各个定位的细分市场格局更加稳定，或许这件事情是有机会的。如果能革了传统市场的命，这大概才是联合办公的春天。

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