以房换房是常态，资金有限也努力上车 | 楼先生问答NO.333
杭州房价已经翻倍，跌回两年前，可能性几乎为零。
放在两年前，首付50万能挑选的板块，东南西北到处都有。而现在，崇贤、良渚、余杭、勾庄以及南部新城，都够不太着了。
房价上涨，租金也不甘落后。越来越像一线城市的杭州，生活压力也开始变得“一线城市”了。昨天《层楼》推送了关于2019房租可能深跌的文章，后台粉丝们额手称庆。
过去一年，《层楼》后台还收到很多咨询问题：有的是为在杭州读书子女着想的父母，有的是即将毕业的研究生，甚至还有刚上大学的新生.....
家里能提供支持的年轻人，相对压力会小一些。
比如后台一位94年的男孩子，刚毕业来杭州，工作还没落实好，家里就催着他先看房子了。从创世纪、杭州壹号院、沁园、都会森林以及翡翠之星，可惜一直没摇中。接下来，等着保利·澄品101和滨江金地·御品。
更多的年轻人，就没有这么幸运：家里能给到的支持有限，能拿出二三十万，就很不错了，加上工作几年攒下来的钱，可能只有四五十万。
然而却发现：没什么房子可买。
昨天一位自称“楼市小白”的粉丝说：刚需，准备结婚，想在杭州有个安身之处，只有40万首付，还能买到房子吗？
这个预算真没什么可挑选的余地了。只有两个方向：一是郊区的新楼盘，多关注地铁；二是市区的老破小，买公司附近。
然后我告诉他：人的一辈子不可能只买一次房，你第一次上车的房子，就是你下一套房子的经济基础，以房换房是常态。
不要陷入“房住不炒”的思维里，犹豫不决的时候，反过来想一想，有的问题就迎刃而解了。
还要记住：一二线城市的房价，易涨难跌。
这是过去这么多年给我们的经验和教训：刚需买房一定要早。一直以来，不管是行情单边上涨时期，还是现阶段行情反复难测，我们给刚需的意见都非常明确——买。
1.
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二套改善、现金360万、杭州大家/中城汇
@金
2019年希望可以买到心仪的房子。目前手头360万，二套，本来看中了杭州大家，但得房率跟价格有点不敢下手。之后又关注中城汇的小高层。目前住在拱宸桥不想买很远的房子，要求是离地铁近点，总价低一些，老师有值得推荐的吗？
楼先生：产品来讲，杭州大家更好些。作为杭州本土老牌房企的大家房产，限价之下还能保持匠心精神，非常可贵。杭州大家均价4.8万，6000元的精装标准。看附件上的设备明细，和样板房几乎一样，也就是说，你买到的房子今后什么样，去看看样板房就好了。只不过120方左右的户型，总共套数不多，摇中的可能性高不高，不好说。至于得房率，今后偷面积越来越少，这是趋势，也只能接受了。
至于中城汇的小高层，相比之下，得房率肯定要高一些。只不过现在价格还不确定，估计要等农历年后才会有明确的开盘时间和价格信息。感兴趣的话，可以等一等。它的高层均价是4万，小高层估计4万8左右，努努力还是够得上的。
其实，这两个楼盘，都是当下很主流的楼盘，地铁都很方便，周边也都是成熟的居住区了。只不过，一个偏高端，一个偏刚改。从地段上看，还是杭州大家更符合你现有的生活圈。
如果不考虑这两个楼盘，附近也确实没有什么可选择了。最快到今年七八月份，城北还有一个融创运河新城项目，应该跟中城汇是差不太多，当然，得房率也不高，拱墅区抓得很严。如果接受半山那边，臻蓝府也是不错的选择，看似有点远了，实际上跟市中心还是紧密相连的，它有高层也有洋房，毛坯交付，总价相对可控。
2.
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现金400万、滨江金地·御品、仁恒之江项目
@Way
景芳老房子一套（估价250W），滨江浦沿2011年的房子一套（估价360W），还有现金400W，想换两套房子，一套父母住（两室即可），一套自己住（目前一家三口，考虑二胎）。另外，自己在凤凰南苑还有一套学区房，考虑到孩子读书，希望距离或交通要方便些。结合预算，看了悦虹湾，想听听您的意见，其它还有推荐的吗？
楼先生：不知道你们名下是否还有房票。如果还有，那就好办了。你有400万的现金，已经可以买到很理想的房子，而且就在凤凰南苑的附近。这个楼盘的名字叫滨江金地·御品，户型从119方到185方，选择还挺多的。从板块上来讲，属于望江新城板块。虽然目前还没有明确的价格信息，但六七百万可以够得上了。
其它值得推荐的楼盘，也可以到之江板块，仁恒之江项目可以重点关注下，仁恒的品质比较让人放心，自带光环。之江的房子自住也可以，今后购物中心和地铁都会有。加上环境也好，今后自己不住，老人也可以来住。还有只能跨江到南面，比如滨江的绿城·晓风印月、中海·云宸，以及奥体的保利·澄品101。
从行情趋势以及市场供应来看，2019年比较适合置换改善。所以不用焦虑也不用着急，慢慢来吧，可以根据轻重缓急，一套一套地换，不用同步操作。比如可以给自己换一套大一点的房子，父母的房子可以留到下半年再来考虑。
3.
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预算400万、三墩北/勾庄/良渚、四房改善
@冬之奏
自住北宸之光87方，一个孩子一岁多，父母同住，想换一套大一点的房子，最好四房，预算400万内，老婆上班在良渚，考虑附近的房子。请问梦栖祥云和亲亲家园二手房，哪个更值得买？我只能置换，得卖掉房子才有资金，房子3月才满两年。现在卖还是等满两年才买？很怕踩空。
楼先生：二选一的话，建议你多考虑梦栖祥云。像亲亲家园的二手房，毕竟是早很多年前的房子了，只能说马马虎虎，可能你现在觉得还能够将就，过几年又会觉得没那么好，又想换房。所以，如果没有什么特殊非买不可的理由，应该再看看其他更好的选择。
对你来说，要想清楚，是买新房还是二手房，或者说，只要有合适满意房子，两者皆可。如果考虑新房，梦栖祥云是一个选择，但良渚新城一带，选择还挺多的。比如北大资源·颐和江南、和光尘樾的洋房等等。颐和江南的品质会更好一些，和光尘樾家门口就有地铁。还可以往三墩北过去，云和湖的洋房也可以考虑，是目前还有性价比可言的楼盘之一。
二手房也看起来。如果能够比较顺利的换房，只需要短时间租房，甚至还可以跟下家商量，等你们买到房子之后再搬。大不了支付租金。至于二手房的推荐，还是可以多关注三墩的次新房，比如金地自在城、刚交付的水晶郦城，或者到勾庄一带，比如万家名城、瑷颐湾。
既然3月份就能满两年了，那就再等等吧。不过这两个月可以多看一些二手房，多跑跑新楼盘。一方面，税费还是差很多的，能省一点出来，都是自己的。另一方面，行情依然比较悲观，目前行情下，房价不可能大涨，不存在踏空。
4.
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首套、300万、西南/北方向、良渚/三墩北
@snowman
老师你好。首房自住，预算300万内，如果摇号门槛低一点最好，不考虑临安富阳临平，最好在西北西南方向吧，有没有适合的楼盘推荐？
楼先生：选择还是可以很明确的。往西北方向，良渚新城和三墩北两个板块可以重点关注。良渚这边有和和光尘樾，高层房源房源不多了，性价比确实很高，是刚需很关注的一个楼盘，农历年后还有洋房，也会陆续上市。往104国道北面，像梦栖祥云、颐和江南的洋房，如果垫垫脚够得上，也可以努力一下。
到三墩北这边，云和湖和西湖国际城，能够符合你的总价需求。不知道你有没有赶上云湖城的高层，如果赶不上，也可以选择它的洋房，边上有学校，附近不远还有值得想象的产业，就是离地铁远了点。西湖国际城最后两幢高层不知什么时候开，价格很实惠。
往西南方向，是指未来科技城吧？有两个楼盘老生常谈了，那就是华夏四季和西溪公馆。华夏四季的洋房127方，预算上有点吃力了。到农历年后，还有高层会推出来。西溪公馆的话，暂定毛坯交付，单价和总价会可控得多。这两个楼盘，离阿里西溪园区都很近，配套上又可以跟蒋村共享。
5.
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翡翠之星/拥潮府、星奕云著、投资/控总价
@叶茂青
层楼老师，翡翠之星和拥潮府摇哪个合适？另外还发现一个在余杭的楼盘叫星奕云著，感觉性价比很高，值得摇吗？
楼先生：不知道你是自住需求，还是投资需求，不同类型的购房，出发点和目的地都是不一样的。如果是自住需求，那就要用「自住思维」去挑选合适的房子，价格固然很重要，但地段、户型以及品质也要很看重才行。如果是纯粹投资，那又是另一套买房逻辑。
撇开其它，翡翠之星和拥潮府，同样都是滨江操盘的项目。只是二选一的话，建议先关注翡翠之星，性价比更高，过去多次开盘，中签率一直都很低，侧面也说明市场对这个价格和产品的认可，还有最后一幢楼，47套，先去摇号吧，能不能摇中，还不一定呢。至于拥潮府，价格优势当然弱一些，但地铁要比翡翠之星有优势，而且还有较多房源，可以作为次选。
至于星奕云著，均价1.9万，家门口就有地铁，有一部分刚需自住会考虑这个楼盘。另外，如果纯粹是投资出发，也可以多关注，总价只有一百六七十万。你要记住一点：接下来投资的房子，如果没有肉眼可见的价差优势，一定要控制总价。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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