双限之下，杭州曾风靡的叠墅，如今只剩下这些盘……
The following article is from 地产小王子 Author 忆莲
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没有一点点防备，叠墅也一跃成为市场上的稀罕物了。
不知道大家发现没，这两年出让的土地，新房规划叠墅的，真的少。
比如说2020年，容积率低于1.6的地块有15宗，其中5宗还没出规划，只有2宗规划有叠墅。其余地块——
绿城茗春苑，容积率1.2，规划27幢洋房。
路劲龙坞项目，容积率1.2，规划建造4-5层洋房。
融创竞得浦阳限价16400元/㎡地块，容积率1.01，规划为6-7层洋房。
新力启云府，容积率1.5，规划规划18幢6F洋房产品。
众安未来科技城项目公示，15幢楼全部为8层洋房，地块容积率仅1.6。
没错，清一色洋房。
容积率比较低的、照理有条件打造叠墅的地块，大多都没出现叠墅产品。
同样容积率的地块，放在2018年，那不出现一个叠墅或者排屋的，都不好意思。2018年，容积率低于1.6的地块有19宗——
容积率1.2的项目，随塘规划有合院和洋房，天润西麓府规划有叠墅、双拼、洋房等，通策状元府规划独栋、联排、叠墅、高层等，久鸣府规划合院、高层。
容积率1.5的项目，湖畔云庐规划为叠墅，镜溪绿汀也规划为叠墅。
容积率1.6的项目，万科天空之城规划有叠墅、洋房、小高层等，金地江山风华规划有排屋、洋房、小高层，荣上青云府规划有高层、排屋、叠墅、洋房。
没错，彼时是叠墅占据半壁江山。
如今，肉眼可见，低容积率地块产品主力从叠墅变成了洋房。
2
叠墅，从字面上来看，就是“叠加别墅”。它其实是别墅的延伸产品，同样有天、有地、有花园。
在两年前，杭州市场上有叠墅的楼盘，随随便便就二三十个。滨江、城东新城、九堡、未来科技城、良渚、崇贤、南部卧城……东南西北，随处都有它们的身影。
当时叠墅兴起的根本原因，是开发商期待以“墅”来突破限价，达到整盘货值最大化。
总货值-成本=利润。以前，开发商想要获得更高的利润，就尽可能提高总货值。
受限价制约，大多开发商的高地价项目无法审批出心理预期的价格。若是只打造高层，一不小心，亏本都有可能。
而通过产品的差异，可以拉开价格。正常来说，叠墅的价格是高层价格的1.5倍，洋房的价格是高层的1.2倍。
叠墅和洋房对地块容积率的要求，其实没多大差别，同样6层叠墅和6层洋房，容积率是一样的。显然，在没办法做排屋的情况下，做叠墅更能提高货值。
因此，市场上出现了很多高低配项目。哪怕容积率高达2.1、2.4的项目，也强行排布出了叠墅产品。
比如时代公馆，容积率2.1，打造了叠墅和高层；再比如璟宸府，容积率同样2.1，规划的也是高层、叠墅。
一时间，叠墅在市场上风靡。
3
那么，为什么现在不做叠墅？
是由于土地政策的变化。
我的朋友W先生，多年奋斗在投拓口，他告诉我，“以前做方案考虑利润最大化，现在该考虑排布最经济型，比拼企业对灰色空间的利用。”
土地“双限”之后，均价锁定，可售面积确定，整盘总货值无法突破。
总货值-成本=利润。在总货值不变的情况下，只能降低成本，以此获得最大利润。
首先，叠墅在建造上，从赠送面积到层高，再到品质标准等都是按照别墅的标准来建造的。开挖地下室需要成本，公共部分、楼梯配比、消防配套、车位配比等的投入，也和其他产品不同。
一句话，打造叠墅所需成本比洋房更高。
原先，开发商通过叠墅可以获得更高的溢价。虽然所花费的成本提高了，但相较于收益的大幅度提升，做叠墅还是划算的。
但现在既然总货值不变，那能省成本就省成本，打造成本更高的叠墅就不再是首选。
于是，一些容积率比较低、需要打造低密产品的地块，纷纷做起了洋房。
再者，双限不光限制了整盘均价，还限制了最高单价。
除了偏远板块之外，主城区很多地块的最高价只比均价多出了10%。
在这样的政策下，很多地块在定价上，不同产品之间根本就拉不开价差。
而且，在市场上，叠墅相对洋房会更难卖一点。户型更大，总价更高，受众面相对小一点。在营销层面，叠墅可能也需要更多精力、成本投入。
对开发商来说，吃力不讨好。
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其实，早在土地挂牌之初，未来新房会不会做叠墅也能看出一二。
像晓月澄庐，容积率1.2，限价52150元/㎡，比未来科技城其他地块限价高出很多。不打造个墅类产品，说不过去。
同理，虽然低容积率的绿城茗春苑、路劲龙坞项目打造的都是洋房，但万良转塘项目限价45500元/㎡，比前两者高出很多，容积率也只有1.02，极有可能就是打造叠墅。
一种是看容积率和限价，还有一种则看最高单价和限价的系数比。
桃李湖滨就是典型的例子——
整盘毛坯销售均价不高于26000元/㎡，但毛坯销售最高单价不高于39000元/㎡。
系数1.5，正好符合叠墅和高层的价格比。
因此，在本身限价上，桃李湖滨就有条件做高低配。
但是绝大多数的地块，最高单价和均价的系数都在1.1左右。也就是说，产品形态差异注定不可能很大。
像上河公元，毛坯均价34500元/㎡，毛坯最高单价37950元/㎡，系数1.1。勉强挤挤，项目打造了4幢小高层和6幢高层。
同板块的云澜天第府，价格系数和上河公元相同，则做了全高层。
5
按照我统计的，目前，杭州八区只有20多个楼盘有叠墅产品。
在这些楼盘中，“双限”后规划有叠墅的项目只有3个，晓月澄庐、香悦和鸣和天樾四季。其余大多都是2019上半年、2018年的存货。
对很多板块来说，叠墅只是短暂地来了一下。
城东新城非常明显——
2019年7月之前出让的项目，比如花语天境府容积率1.8、景粼天著容积率2.3、钱塘天誉容积率2.4等，都做了部分叠墅。
双限之后，容积率2.2的德信中心规划了8幢高层，容积率2.4的棹月雅府规划了高层和小高层。
也就是说，等上一批卖完，城东新城的叠墅就会陷入断供。
还有崇贤——
上河宸章容积率2.0，打造了叠墅和高层；群贤府容积率2.0，打造了高层、小高层、叠墅。江南院子、京杭府、杭语宸鹭院等则做了部分排屋。
双限之后，星合映、光合映、海逸翠廷、澜仕里、宸瀚里、杭语清澄等项目，容积率都在2.0-2.3之间，规划统统是高层。
现在，想在崇贤买叠墅，只能在二手房市场找找。
越来越多的板块，新房叠墅即将消失。
那么，现在杭州八区内在售及待售的叠墅，在哪呢？城东新城、艮北新城、笕桥、临平新城、丁桥、祥符、未来科技城等，都有涉及。
主城区洼地丁桥，芳菲与城叠墅总价600-700万之间，还是精装修的，精装标准4000元/㎡，加上明年加推的房源，总共还有110多套。
同板块内的泷悦华府也值得一提，现房叠墅，户型120-160㎡，预计均价36000-37000元/㎡，预计春节后开放示范区。
艮北新城的博翠碧蓝湾，还有50套左右叠墅，上叠195㎡，下叠179㎡，总价845万起。
未来科技城的未来天空之城肯定要重点关注，TOD大盘，现在只有10幢左右叠墅了，预计年后开盘，前期均价45600元/㎡。
还有晓月澄庐，2020年出让地块中难得的纯低密叠墅项目，限价52150元/㎡，预计元旦前后开放样板房，1月底首开，户型约195-235㎡。
瓶窑的良语久园整盘容积率1.5，精装限价24000元/㎡，规划11幢洋房、23幢叠墅、15幢联排。其中，叠墅为上中下三叠，精装，主力面积150-170㎡。
云城建设已在进行中，良语久园是大家抓住这股东风的一个机会点。
临平新城的香悦和鸣，也是精装叠墅，共11幢，主力户型157-160㎡，预计会在明年5、6月份开盘。在“双限”下，还有勇气做叠墅的，我都想敬一声“好汉”！
还有其他叠墅产品，大家可以自行关注。
注：杭州八区部分含叠墅楼盘，数据为人工统计，难免有遗漏和错误，欢迎至留言区指正！
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