限价很稳，供应也有，不要急着去高价接盘 | 楼先生问答NO.604
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
关于2021年二手房市场：
一，高价成交的次新房，即便是真实成交，也不是板块或小区的普遍现象。实际上，那些房龄10年左右的房子，还很新，也很好住，价格是不贵的。
二，大量朋友圈的高价成交截图，都不一定是真的。近期申花、奥体和城东新城有关中介发的某些成交房源，至今都没有查到成交记录。
三，任何高价成交，都不要仅仅只看数字。要去探究一下是否含了软装、车位和税费，有没有做高或做低。总之对待二手房，要格外谨慎和多心，学会找出真相。
四，2021年也一样，不要急着去高价接盘，一方面，新房限价非常稳，有大把的时间可以一个个摇新房。另一方面，接下来市场会进入很疯狂的阶段，新房市场越难摇，二手房市场上就会布置越多的陷阱。
关于2021年新房市场：
一，新房市场有越来越疯狂的趋势，但有一点放心，杭州政府看到这样的情况更着急。所以越是疯狂，越是想办法控制住热度。为什么红盘迟迟不出，还在排雷。
二、2020年很多高价房源都没有网签，2021年开闸后，所谓的5%的涨幅指标估计很快就会用完。因此今年大部分板块都很难在突破限价上做文章。限价稳稳的，这是刚需改善自住的定心丸。
三，目前有些板块看似要断供，很多改善自住很着急，于是屡摇不中后会找二手房上车。这一点也不要担心，上半年会大量卖地，到下半年的时候，又会有供应了。
四，政策倾斜之后，接下来的市场属于无房户和人才，但他们也见得想买就买得到红盘。本地购房者，尤其未满30周岁和有房户，会很难摇，而且短时间内也不会有改变。所以后者们，2021年想要上车新房，更要讲究摇号策略。
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四五百万、学区+改善、上河公元/晶悦府
@Song
老师好，请问二套预算总价400-500W，小孩刚出生考虑学区加改善，有什么板块和新盘可以推荐一下吗？谢谢。
楼先生：如果不到二手房市场里选择学区房，那就只能挑选那些有学区预期的新盘。我们之前专门盘点过这一类新盘，从三百万到上千万都有的选。四五百万的选择，可以重点考虑三塘、铁路北板块、桃源以及运河新城。当然如果你是无房户或者人才，也可以关注三墩北，紫璋台作为第一个摇号目标，那边是西湖区的教育资源。
比如三塘板块的春熙上和湾，边上就是长青小学，属于下城区，还有地铁北板块有星创的两个楼盘，分别是晶悦府和晶晖里，紧邻两所新学校是文澜二小和慧澜中学，限价36000元/㎡，最新中签率也是个位数。运河新城有上河公元、云澜天第，对应的学区大概率是上海世外领办的新学校。还有桃源板块，则是卖鱼桥学校。
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500W、邵逸夫运河新城分院、天承美筑
@X-MEN
老师好，目前有一套璞丽东方89方当时全款买的，未自住出租中，到2023年老婆工作地点要换到城北邵逸夫医院，小孩到时也刚好要上小学，所以想在城北置换购买一套500W左右偏改善的新房，考虑学区。希望帮忙推荐一下楼盘以及父母还有一张无房户房票，要不要使用，如何使用为好？
楼先生：你指的是运河新城的邵逸夫分院吧？学区加改善，还是建议重点关注上河公元，是目前这个价位里产品比较突出的楼盘，特别是129方这个户型，符合你的预算要求。前面已经介绍过了，它的学区大概率就是世外领办的小学。期房都不能百分百保证学区，如果最后是公办小学，上河公元和云澜天第都有机会划进去，所以云澜天第的128方和136方也可以考虑。
除了运河新城之外，还有祥符板块也是一个选择，像天承美筑、宸章新邸等等这些都可以。还有智慧王谷小镇边上的星创双子星项目，也就是晶悦府和晶晖里。至于父母的无房户房票，可以同步使用起来，无非就是要全款付清，看能不能承受。相比有房户，无房户的摇到概率会大一些。
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400-500W、养老+保值、瓶窑/新力启云府
@小小心心
目前自住三墩北，在西湖区（翠苑文华）学区老破小一套，打算卖了腾出房票去摇新房给父母住，希望离自住房近一些，总价450-500万不考虑学区，交通方便有医院资源，适合养老，保值且能带点投资的话，有什么楼盘可以推荐？
楼先生：适合父母养老，良渚和瓶窑就挺合适，从距离上看，到三墩北也还好。良渚申遗以后，那一带的发展就要围绕着环境和宜居。但随着杭州云城的规划和推进，良渚和瓶窑也不会仅仅只有山水，城市感会进一步提升。所以四五百万到良渚或瓶窑买一套洋房、叠墅或者排屋，是一个值得考虑的方向。接下来瓶窑有新力的启云府、西房的良语玖园，还有华元的溪上俪庭。良渚还有新湖的蓝月春晓也可以关注。
除此之外，三墩北附近就往城区方向靠，距离最近的板块就是祥符，而且现在也还有不少选择，前面提到的宸章新邸、望林府和天承美筑都可以。只不过祥符的中签率正在变得越来越低，也不是想摇就能摇得到。还有一个方案，就是在三墩北，无非这里的新盘都可能是热点楼盘，只有人才和无房户可以摇，不知你们是否符合条件。
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400W内、绿城春风金沙、广宇锦上文澜
@寻
工作和房子都在下沙，至少7年不会搬家。另有翠苑一区的房子在出租。请问老师，卖出翠苑换一套400万以内的新房怎么样？小孩高一，对学区没要求，就是想换一套好一点的房子和小区。请问可以置换到哪里？老师有什么建议？
楼先生：如果赶得及，就盯住绿城的春风金沙吧，最后一期3-4月份开盘，还剩下一幢106方和127方，金沙湖畔的绿城小户型，记住好好把握机会。当然下沙还有一个楼盘可以等着摇，就是广宇的锦上文澜，89方三房1.5卫，一墙之隔就是下沙的文海小学，从投资角度来讲，就是很优质的标的。这两个楼盘可以作为你的首选。
400万内的新房，选择还是很多的，无非就是摇号难易不同，很多红盘很难摇到而已。比如运河新城、祥符、桃源和华丰都可以关注，除此之外，萧山市北、萧山科技城也都是发展向上的区域。如果你是有房户，摇号难度还是挺大的。最好的建议就是：全城单价三四万的楼盘，一个个摇过来吧。
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南部新城/地铁盘、朝闻花城VS彩虹天空之城
@春暖花开
老师你好，请教一下：朝闻花城和彩虹天空之城的最小户型，哪个更适合自住兼顾投资？目前在滨江上班，可以地铁5号线直达，但也不排除以后换工作到城西，非无房户，有什么建议吗？
楼先生：在滨江工作又是5号线直达，建议可以关注彩虹天空之城多一点，对于需要乘坐地铁上下班的人，不用换乘这一点还是很重要的。另外，南部卧城限价分三个档次，彩虹天空之城限价25600元/㎡，是最实惠的一档。朝闻花城限价29800元/㎡，单价上要贵一些，当然从板块成熟度和生活便捷性来讲，朝闻花城占很大的优势。很多人会选择朝闻花城，但对你而言，二选一，彩虹天空之城更适合你。
不过你又说工作要换到城西，这就有点为难了。如果真要换到城西工作，从自住和通勤角度，每天往返城西和南部卧城，肯定是不现实的。把房子买在南部卧城也不是不可以，只是到城西工作后，就要考虑租房子。或者可以的话，就直接去摇更适合在城西工作的新楼盘，闲林和南湖的新楼盘可以密切留意。
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◎预测2021年房价涨5%有意义吗 | 楼先生问答NO.600
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