TOD之争：天空之城PK星创城，人才和无房户的最大战场来了
◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
在红盘即将浮出水面之际，有两类房源最受瞩目。
一类当然是城市核心的顶级楼盘，比如江河鸣翠和御潮府，还有一类当然是TOD楼盘，比如星创城和天空之城。
据星创城相关工作人员透露，他们已经处于排队领证的状态，极有可能在近期首开，更有可能同时撞车天空之城三期。
这两个楼盘，代表了勾庄和未来科技城两股势力，但无论是哪个，大概率上只有人才和无房户才有资格抉择。
如果你有摇号资格，那么一定看细看今天为你奉上的详细梳理，再来做这道二取一的选择题。
星创城：预计1月下旬首开1-3#、7-8#、11-12#、18#，共8幢约872套房源，户型面积102-133㎡，精装均价2.9万/㎡。
预计首套冻资70万，二套冻资140万。
天空之城：预计1月下旬加推3期上盖小高层和洋房，1-18#共18幢约1014套房源，户型面积93-168㎡，现在对外放风价格为小高层约3.9万/㎡，洋房约4.3万/㎡。
参考之前开盘冻资情况，首套冻资100万，其他冻资200万
星创城：目前，首开的8幢高层虽尚未结顶，但目测已经有15-20层左右的高度了。
由于地铁4号线下穿的原因，所以目前项目中间部分的楼幢，需要等今年年中地铁施工完成，才能开始动工。
此外，星创城的商业部分目前也都尚未动工。
天空之城：天空之城的进度还是相当快的，目前三期上盖部分的18幢楼，均已结顶。三期下盖部分的高层也已纷纷露出地面，最高的有近10层。
而不远处的一期住宅，已经褪去了原本的安全网，外立面开始显现。二期的住宅也已经进入结顶状态。
左中括号周边产业、配套和交通左中括号
星创城周边商业配套密集度相当高，除了自带的12万㎡综合体外，一站地铁处就是在建的华润万象城，20万㎡的西田城就在项目700米处，8万㎡的金地广场同样也是一站地铁即达。
另外，5公里范围内，还有龙湖紫荆天街、万达广场等大型购物中心。
而天空之城所在的未来科技城，商业配套并是不它的强项，亲橙里、博雅城、欧美金融中心live广场等，规模都不是很大，更多是作为园区或写字楼配套存在。
好在，天空之城一站地铁，也能到达西溪天街。
在医疗配套上，星创城4公里范围内，主要有浙江医院三墩分院、规划中的华润国际医疗中心和在建的树兰国际医疗中心。
天空之城西侧一路之隔就是绿城心血管专科特色的综合性医院，另外三甲的浙一余杭院区也已经投入运营，就目前来看天空之城周围的医疗力量还是不错的。
在产业规模上，星创城南侧就是北部软件园，入驻企业达1600余家，上市企业155家，周边还有在建的紫金科技城、智慧网谷小镇、生命科技小镇、汽车互联网小镇等。
星创城周边整体产业潜力可谓不小，但在未来科技城的强劲产业之下，还是略逊一筹。
除了阿里，越来越多的高新企业开始入驻未科，VIVO全球人工智能总部、未来科技城再迎OPPO全球移动终端研发总部、字节跳动等。
至于在交通上，两个TOD项目都拥有地铁优势，一个是4号线勾阳路站，一个则是5号线五常站。
不过，根据地铁四期的规划猜想，地铁17号线极有可能在五常站与5号线实现换乘，也就是说天空之城还有可能是双地铁TOD。
从规模上来看，占地51万㎡的天空之城，是占地14万㎡星创城足足三倍多。
在1.3和3.3的两个容积率下，两者朝着不同的形态生长。天空之城是舒朗扁平的，而星创城则是高楼云集，不断往天空生长。
建筑面积约80万㎡的星创城，一期由18栋高层构成，建筑面积约22万㎡。二期则由约12万㎡商业综合体、约200米高的超高层写字楼，以及约五星级酒店组成。
可以感受到，整个园区在垂直空间上十分有张力，200米的高度也将成为城北的一个地标性建筑物。
相对于星创城的城市地标感，天空之城的社区感更重，除了同样有住宅、商业办公等重叠功能外，天空之城有1所48班的小学和3所15班幼儿园，更侧重教育配套。
另外，文化艺术中心、体育馆、社区综合服务大厅等，也都涵盖的十分全面，可以说衣食住行教育都可以在天空之城内完成。
当然，在商业形态上，天空之城还是会比星创城略弱，毕竟前者更侧重分散的街区商业，而后者却是一个12万㎡的综合体。
还有一点值得一提，星创城采用了公建化外立面，铝板+Low-e 双层中空玻璃的组合材质，阳台已经为封闭阳台，匹配起政府对未来城北 CBD 核心的城市界面要求。
在精装标准上，天空之城三期尚未明确最终的装标和明细，但从目前销售的宣传口径上，会比一期二期有所提升。
天空之城一期二期高层装标为3500元/㎡，比3000元/㎡的星创城高了500元/㎡。
可以看到，在空调新风地暖三大件上，天空之城是全配齐了的，星创城则少了一项新风。
厨房厨具用的虽然都是老板，但星创城只有燃气灶和油烟机两项，天空之城则多了一个蒸箱。
第三个差异，是在收纳上，天空之城的玄关柜和衣柜均为交付标准，但星创城这两项均未纳入交标。
其余诸如地面、墙面部分，用的也都大同小异，均为瓷砖、复合地板和涂料墙面。
所以，这500元/㎡的差价，你觉得值么？
另外，在网上流露出来天空之城的最新一份装标中，据说会新增洗碗机和消毒柜，墙面也会都贴上墙纸，一些品牌也会升级更替。
在户型上，星创城主要有3个户型，分别是100、113、131㎡，其中100㎡和131㎡设有样板房。
天空之城户型的跨度则会更大，分别是93、117、135、144、168㎡，和一期星之里户型基本一致，目前样板房尚未开放。
相对普通保守的户型，无功无过，三开间朝南的户型，主卧南向面宽3米3，尺度还算不错，但两个次卧开间只有2米8和2米6，略显局促。
不过，还是要给双阳台的设计点个赞。
比100㎡的户型大了10多个平方，但依旧是三房两卫，在房间数量上没有进步。
不过，总体来看尺度感还是不错的。客厅的开间有6米1，这个公区空间有近30㎡，朝南的两个卧室面宽也都在3米以上，朝北的卧室也有2.85米。
这个户型适合对房间需求不大，但喜欢大公区的购房者。
这个户型更像是113㎡的plus版，在北侧多放了一个房间，南向单阳台也变成双阳台了，餐客厅的尺度也到了6米4。
甚至连厨房，也有差不多8个平方了。
和星创城的100㎡相比，虽然户型有所差异，但天空之城的开间尺度明显更大。
星创城的100㎡的客厅和主卧面宽分别是3米6和3米3，而天空之城93㎡则是3米9和3米6。两个小房间的尺度则基本一致。
另外，天空之城只有两开间朝南，整体南向面宽和南向房间数量上不敌星创城，阳台也比星创城要少一个。
不过，天空之城93㎡南北更通透，且中间过道面积浪费少。
只是，得房率的高低，得益于天空之城是洋房和小高层，而星创城则是纯粹的高层，存在物业类型差异。
如果说93㎡是紧凑三房，那117㎡就是天空之城的三房舒适套装。
7米3的双阳台，次卧面宽也有3米2，与此同时餐客厅也不用挤在一起了，连玄关空间也充裕了不少，可以规划大量的收纳空间。
典型的四叶草户型，四个房间分列四个角上，私密性会更高，浪费空间也更少。
不过，这个四叶草户型的特殊之处，在于玄关处多了一个“+1”空间——储藏室，实用性更强。
以及四个卧室的的面宽，最小也有3米，任何一位家庭成员都能住的舒适。
看到这个144㎡，我觉得它是一个为主人享受而生的户型。
5米8的主卧南向面宽，本来还可以挤下一个小房间的，但它把空间给了卫生间。一个南向能洒满阳光的浴缸，是多少人的梦寐以求。
天空之城的168㎡，是不少我认识的人心头好。
南向面宽17米，做到了5开间朝南，五房三卫的设置，房间数量也足够了。差不多60㎡的餐客厅，十分大气阔绰。
左中括号日照条件左中括号
在航拍中可以看到，星创城1-3#在冬季的日照情况也相当不错，11、12#虽然暂时没有遮挡，但后期会受到前排5、6#影响。
根据部分机构的日照评测，1-3#整体日照情况良好，几乎在大寒日也能达到8小时左右日照，但1#会略微受到东侧回迁房的遮挡。
1-3#后排的7、8#，大寒日5楼以下受前排楼幢遮挡较多，日照只有2-4小时，特别是8#的东边套。
12#楼虽然不是最前排，但大寒日低楼层日照也有超5小时，11#的除了6楼以下的东边套，其余各楼层房源日照表现也均在4小时以上。
18#大寒日的日照情况，也相当不错，均在5小时以上。
天空之城三期地块整体容积率1.4，洋房+小高层楼层低，加上楼幢间距离大，所以几乎所有房源大寒日日照都在5小时以上。最前排的1、2#甚至是全天无遮挡的状态。
但也有部分1楼，比如15#西边套，大寒日只有4.4小时的日照。
按照整体日照选房来说，星创城特别需要留意7、8#低楼层房源，天空之城在日照上则近乎完美，除了部分一楼。
星创城南面沿河道，所以1-3#即使不在小区中心位置，噪音环境也会相对较小。不过，东侧是勾阳路，所以会对1、7#有一定噪音影响。
所以，总体来看2、3、8#的整体噪音情况会好上一些。
不过考虑到后期南侧在建的金昌路，可能对1-3#也会有一定影响。
项目西侧是主干道莫干山路，且有在建高架，后期对12、18#特别是西边套，会有粉尘噪音影响，但好歹与项目隔了一条河道，11#有了12#的过滤，噪音则会低上不少。
从红线内不利因素来看，3#西侧有机动车地下车库出入口，非机动车入口在1#东侧，都会有一定噪音。
这次首开的8幢高层，远离了公共厕所，也不在地铁直接下穿区域，整体位置还是比较优良的。
由于地铁口位于项目北侧，18#是距离地铁口最近的楼幢，最远的则是1#。
综合考虑到噪音、日照、地铁等因素，18#东边套、11#西边套可以优选，8#中高层、11#东边套和2#次选。
在天空之城红线外不利因素上，主要北边是货运铁路、绕城高速三墩互通改建工程，后期会有一定噪音影响。
东北侧的垃圾分类减量综合体更靠近一期上盖楼幢，对这次加推房源影响较小。
另外西侧是主干道荆长大道，西侧200米处是还没投入使用的绿城心血管专科特色的综合性医院。
红线内不利因素，主要有6、9、12、15#东侧的操场，还有1、4#之间、5#西北侧、7、8、10#之间，12、13、16#之间，17#西侧的垃圾房。
至于地铁口的距离，整个三期上盖是离地铁口最远的一个组团，相对来说2、3#会稍微近一点，但意义并不是很大。
所以，在日照差不多的情况下，天空之城三期上盖部分选房的原则，就是尽可能往中间选，同时远离垃圾房。
虽然同为TOD大盘，星创城和天空之城在许多纬度上还是存在差异的。譬如板块、价格等等。
在价格上，星创城的进入门槛会更低，不到300万就能上车，至于天空之城则要多花个50万左右的样子。
872套的星创城和1014套的天空之城，这次分子都不小，中签的概率或许也会大上不少。
对于投资客而言，他们只要计较年化收益即可，但自住的购房者，却要从居住的方方面面进行比较。
生活工作圈子在城西、未来科技城的，还喜欢相对低密的，当然首选天空之城。连学校都为你安置妥当，都可以放任孩子自己上下学。
如果你的生活重心在城北，星创城当然会更有吸引力，而且五星级酒店、大型商场，都市摩登感更足。
其实无论哪个，都是好的，最主要还是选择适合自己的。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 保利和者·时光印象府 | 25000 | 板块：新街 房源：205套 户型：85-105㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：1.14-1.16 |
| 金茂星外滩 | 秦望府 | 27792 | 板块：富阳富春 房源：148套 户型：108-143㎡ 登记方式：冻资100万 登记日期：1.15-1.17 |
| 远洋建华宸章新邸 | 40000 | 板块：拱墅祥符 房源：精装高层166套 户型：113-127㎡ 登记方式：冻资首套120万，二套240万 登记日期：1.15-1.18 |
| 中旅归锦府 | 46500 | 板块：江干彭埠 房源：精装高层86套 户型：97-130㎡ 登记方式：冻资首套150万，其余300万 登记日期：1.15-1.17 |
| 融信天阳·云澜天第 | 38000 | 板块：运河新城 房源：260套 户型：106-136㎡ 登记方式：首套冻资120万，其他240万 登记日期：1.15-1.18 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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◎预测2021年房价涨5%有意义吗 | 楼先生问答NO.600
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文|费洛蒙
编辑∣二叔
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