杭州最贵法拍房，“两连流”后，加价410万又上架了

Original 江公子层楼 2023-04-21

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末

上亿的豪宅又来了！

4月23日，阿里拍卖平台上，一套起价上亿的豪宅马上要被拍卖。

它就是桃花源西锦园组团里的“杭松居”。占地面积约5.5亩的中式别墅，总建筑面积1048.48㎡，地上两层、地下一层。

起拍价1.197亿，市场评估价1.71亿。截至发稿，已有超1.7万人次围观。

虽说目前有1人报名，但最终能否成功拍出，还是未知数。

这不是该别墅首次上拍。

早在两年前，已相继流拍过两次。第一次是在2021年9月，起拍价1.155亿、市场评估价1.65亿，1人报名、无人出价，流拍；

20天后，起拍价降至9240万继续拍，报名人数增加至2人，可同样因无人出价而流拍。

流拍的原因有多种，比如房票因素。

杭松居由两本房产证组成，其中的6-1室，建筑面积959.68㎡；6-2室面积小，只有89.19㎡，两套房子合并一块装修、一起出售。

这意味着，竞买人必须得是名下无房家庭，或是各有一套房的近亲联合，否则连参拍资格都没有。

再比如，价格。近千平米的别墅被拍卖，在杭州历史上并非首次。

桃花源里就有。2019年7月，桃花源十锦园组团，曾有一套961.12㎡的中式独栋别墅，成功拍出。

虽然内部装修不及西锦园这套豪横，园林也多年无人打理，可胜在一本房产证。

关键是：价格实惠，起拍价3043.6万，7人报名、267次延时后，最终以4130.6万成交，比市场评估价还便宜217.4万。

西锦园的杭松居，起拍价就高达1.197亿，两者间价差高达7839.4万，什么奢靡装修、皇家园林办不到。

按常规来说，既然再度上拍，价格上多少得让点利吧。

迷之操作是：再上架时，起拍价、市场价竟然比两年前，分别还高出410万、600万。

难不成是看到年后杭州二手房市场大幅回暖，也想紧跟潮流；还是觉得法拍房市场，有钱人太多。

确实，这几年但凡市面上稀缺的、话题性十足的房子，不少都能高价等到接盘侠。以至于越来越多高总价房源的房东，主动将自家房源送上拍卖台。

一来，曝光度高。挂牌到二手市场上，除非各家中介重点力荐，又或是价格上大幅让利，不然便是淹没在“茫茫房海”里，高总价房源尤甚。

但上架到阿里拍卖，凭借平台自身的流量，就能吸引一部分人围观。运气好，被媒体发掘，相当于蹭了波免费广告。

二来，法拍房不是“一拍定胜负”，它有很强的偶发性。

饶是武林壹号、江南里等顶豪，都曾上演过“一拍惨遭流拍、二拍高价成交”的戏码。

杭松居上亿的起拍价，在杭州住宅拍卖史上还是首次。

上一次杭州有上亿总价的住宅成交，还要追溯到2018年，阳光海岸一套三顶跃，拍到了1.133亿，市场评估价不过8609万。

中式的装修风格+苏氏园林，本身也是亮点十足。

客厅用的七彩琉璃玄关屏风、整套定制红木家具及红木根雕茶桌椅，客厅是3套红酸枝餐桌椅，卧室衣帽间及书房全红木定制家具。据悉，光是红木就用了200吨。

室外打造成苏氏园林，种有130多种绿植，包括百年红豆杉，以及百条日本锦鲤等。

互联网是有记忆的，法拍也不是高价策源地。

随着法拍房里的“门道”，被越来越多人知晓，要想拍出高价，难度与日俱增。

年后杭州成功拍卖的总价上千万房源，不论名校学区房、还是改善豪宅，饶是出价次数再多，90%均低于评估价成交。

但凡足够稀缺的房子，都不用等拍卖，一有出售意向，立马有买家抢着接盘。去年九溪玫瑰园成交的两套上亿别墅，其中一套便是上午挂牌、下午售出。

桃花源虽与九溪玫瑰园齐名，可在二手市场上，总价2000-5000万是主流。

更何况，杭松居1.71亿的市场价，并非由专业评估公司，根据市场行情出具的评估价。而是原房东与起诉人，双方协议后商定的价格。

当中，既包括了房产本身的价值，也附带全部装修、家具及花草树木的价值。

据悉，光是装修，原房东斥资7300万。其中的200吨红木家具，价值高达2000万。

可豪宅装修本就因人而异，整套红木家具固然价值不菲，但在不喜欢的人面前，与木头无疑。

当然，我们万分理解原房东、债权人不愿低价出售的原因。

毕竟，房子买入价高达6000万，加上装修，多年的维护费、物业费等，1.197亿的起拍价，甚至都不能保本。

但楼市并不是“唯成本论”，也不是“只赚不赔”。前两次流拍，侧面说明：这房子要么不值这个价，要么有缘人未到。

桃花源挂牌在售的独栋别墅不少，风格多样，前不久回国的某知名人士，就有两套房产在售。

但能上亿成交的，少之又少。

再加上最近有风声传出：国内前5%的顶尖房产，轻易不要碰，极易成为高位站岗的接盘侠。

这批房东，财富普遍积累到一定程度；其名下的房产，也是公认的传世大宅。当他们纷纷出手时，背后必然有普通人难以想象的原因。

就总价而言，西锦园的杭松居，也能排入杭州前5%的房产序列。

不过，法拍房素来“惊喜不断”。也许到了拍卖那天，真等来了有缘人。

那时，豪宅的剧本又要改写了。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
星创·杭启云珹府	20500	板块：瓶窑房源：84套户型：107-152㎡登记方式：首套冻资80万，其他100万登记日期：4.18-2.20
沁悦宸轩	18800	板块：富春湾新城房源：56套户型：89-95㎡登记方式：首套冻资60万，其他120万登记日期：4.18-2.20
绿地·柏澜晶舍	23350	板块：临安房源：48套户型：116-202㎡登记方式：验资50万登记日期：4.18-2.20