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杭州最贵法拍房,“两连流”后,加价410万又上架了

江公子 层楼 2023-04-21

◎Tips:今日共3盘正在登记,明细见文末


01


上亿的豪宅又来了!


4月23日,阿里拍卖平台上,一套起价上亿的豪宅马上要被拍卖。


它就是桃花源西锦园组团里的“杭松居”。占地面积约5.5亩的中式别墅,总建筑面积1048.48㎡,地上两层、地下一层。


起拍价1.197亿,市场评估价1.71亿。截至发稿,已有超1.7万人次围观。


虽说目前有1人报名,但最终能否成功拍出,还是未知数。




02


这不是该别墅首次上拍。


早在两年前,已相继流拍过两次。第一次是在2021年9月,起拍价1.155亿、市场评估价1.65亿,1人报名、无人出价,流拍;


20天后,起拍价降至9240万继续拍,报名人数增加至2人,可同样因无人出价而流拍。


流拍的原因有多种,比如房票因素。


杭松居由两本房产证组成,其中的6-1室,建筑面积959.68㎡;6-2室面积小,只有89.19㎡,两套房子合并一块装修、一起出售。



这意味着,竞买人必须得是名下无房家庭,或是各有一套房的近亲联合,否则连参拍资格都没有。


再比如,价格。近千平米的别墅被拍卖,在杭州历史上并非首次。


桃花源里就有。2019年7月,桃花源十锦园组团,曾有一套961.12㎡的中式独栋别墅,成功拍出。


虽然内部装修不及西锦园这套豪横,园林也多年无人打理,可胜在一本房产证。


关键是:价格实惠,起拍价3043.6万,7人报名、267次延时后,最终以4130.6万成交,比市场评估价还便宜217.4万。


西锦园的杭松居,起拍价就高达1.197亿,两者间价差高达7839.4万,什么奢靡装修、皇家园林办不到。



03


按常规来说,既然再度上拍,价格上多少得让点利吧。


迷之操作是:再上架时,起拍价、市场价竟然比两年前,分别还高出410万、600万。


难不成是看到年后杭州二手房市场大幅回暖,也想紧跟潮流;还是觉得法拍房市场,有钱人太多。


确实,这几年但凡市面上稀缺的、话题性十足的房子,不少都能高价等到接盘侠。以至于越来越多高总价房源的房东,主动将自家房源送上拍卖台。


一来,曝光度高。挂牌到二手市场上,除非各家中介重点力荐,又或是价格上大幅让利,不然便是淹没在“茫茫房海”里,高总价房源尤甚。


但上架到阿里拍卖,凭借平台自身的流量,就能吸引一部分人围观。运气好,被媒体发掘,相当于蹭了波免费广告。



二来,法拍房不是“一拍定胜负”,它有很强的偶发性。


饶是武林壹号、江南里等顶豪,都曾上演过“一拍惨遭流拍、二拍高价成交”的戏码。


杭松居上亿的起拍价,在杭州住宅拍卖史上还是首次。


上一次杭州有上亿总价的住宅成交,还要追溯到2018年,阳光海岸一套三顶跃,拍到了1.133亿,市场评估价不过8609万。


中式的装修风格+苏氏园林,本身也是亮点十足。


客厅用的七彩琉璃玄关屏风、整套定制红木家具及红木根雕茶桌椅,客厅是3套红酸枝餐桌椅,卧室衣帽间及书房全红木定制家具。据悉,光是红木就用了200吨。


室外打造成苏氏园林,种有130多种绿植,包括百年红豆杉,以及百条日本锦鲤等。




04


互联网是有记忆的,法拍也不是高价策源地。


随着法拍房里的“门道”,被越来越多人知晓,要想拍出高价,难度与日俱增。


年后杭州成功拍卖的总价上千万房源,不论名校学区房、还是改善豪宅,饶是出价次数再多,90%均低于评估价成交。


但凡足够稀缺的房子,都不用等拍卖,一有出售意向,立马有买家抢着接盘。去年九溪玫瑰园成交的两套上亿别墅,其中一套便是上午挂牌、下午售出。



桃花源虽与九溪玫瑰园齐名,可在二手市场上,总价2000-5000万是主流。


更何况,杭松居1.71亿的市场价,并非由专业评估公司,根据市场行情出具的评估价。而是原房东与起诉人,双方协议后商定的价格。


当中,既包括了房产本身的价值,也附带全部装修、家具及花草树木的价值。


据悉,光是装修,原房东斥资7300万。其中的200吨红木家具,价值高达2000万。


可豪宅装修本就因人而异,整套红木家具固然价值不菲,但在不喜欢的人面前,与木头无疑。




05


当然,我们万分理解原房东、债权人不愿低价出售的原因。


毕竟,房子买入价高达6000万,加上装修,多年的维护费、物业费等,1.197亿的起拍价,甚至都不能保本。


但楼市并不是“唯成本论”,也不是“只赚不赔”。前两次流拍,侧面说明:这房子要么不值这个价,要么有缘人未到。


桃花源挂牌在售的独栋别墅不少,风格多样,前不久回国的某知名人士,就有两套房产在售。


但能上亿成交的,少之又少。



再加上最近有风声传出:国内前5%的顶尖房产,轻易不要碰,极易成为高位站岗的接盘侠。


这批房东,财富普遍积累到一定程度;其名下的房产,也是公认的传世大宅。当他们纷纷出手时,背后必然有普通人难以想象的原因。


就总价而言,西锦园的杭松居,也能排入杭州前5%的房产序列。


不过,法拍房素来“惊喜不断”。也许到了拍卖那天,真等来了有缘人。


那时,豪宅的剧本又要改写了。



▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A


案名均价摇号情况
星创·杭启云珹府
20500

板块:瓶窑

房源:84套

户型:107-152㎡

登记方式:首套冻资80万,其他100万

登记日期:4.18-2.20

沁悦宸轩
18800

板块:富春湾新城

房源:56套

户型:89-95㎡

登记方式:首套冻资60万,其他120万

登记日期:4.18-2.20

绿地·柏澜晶舍
23350

板块:临安

房源:48套

户型:116-202㎡

登记方式:验资50万

登记日期:4.18-2.20



▍观点·问答·导购·土地·市场

C E N G L O U · C H I N A



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文∣江公子

编辑∣二叔


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