全国住宅楼市与车市走势对比分析

*注：本分析文章仅代表崔东树个人观点，如有异议，请留言。*

房地产走势和私车消费走势是有一定相关性的，尤其是住宅地产和汽车消费都是居民家庭资产负债表的重要组成，因此我们看房地产的变化，也就能更好的把握汽车市场走势的外部因素。总体看，2023年房地产走势呈现相对疲软的态势，高低房价地区表现逐步的分化，高端房价省份地区表现相对较强，中、低价省份地区表现相对较弱。

根据我们测算，在购房跟私车销量做对比来看，从2021年的数据测算，购1辆车的居民数量与购72平米房子的居民数量相当，也就是总体居民平均购1辆车的同时要购74万元的房子，房子与车的支出比例严重失衡。未来随着住房不炒的理念推动，随着存量房的房贷利率的调整，居民购房的还贷压力会稍有减弱，有利于购车消费的恢复。

1、汽车销售与住宅销售的走势

全国乘用车市场零售与住宅销售的走势体现了房与车的消费关系，目前需要有效关注房地产的变化。从走势看住宅销售面积总体呈现下滑态势，乘用车零售表现较好，两者形成反向的走势特征。

2、全国住宅销售量情况

全国住宅的销售呈现持续下行的特征，2022年下滑27%，2023年下滑17%。4季度的下滑也是同比降24%，与乘用车的回暖形成一定反差。

目前看2022年和2023年的住宅销售的走势基本是一致的，而2022年是相对异常低迷的，2023年的走势在低基数下的走势仍压力较大，尤其是在6月冲刺后，下半年的住宅销量仅有月均6千多万平米。

3、全国住宅销售额走势

全国住宅销售额走势较好，目前是恢复增长特征，销售额10万亿，下降12%，2023年同比下降12%的压力较大，尤其相对2020年的15万亿的住宅销售额，目前处于较大下降的状态。

住宅投资的金额走势与2022年形成反差，但2023年1-5月的走势相对2022年同期稍强,下半年的下行压力较大。

4、全国住宅销售特征

从各地区房地产消费的情况来看，东北地区还是呈现相对疲软的态势，华北地区总体表现就相对稍强，华东地区表现目前来看也是持平甚至走弱的状态。华南地区的表现也并不是特别理想。

北京、上海、天津等直辖市地区的房地产表现相对是比较优秀的，而像中部黄河地区目前来看表现相对较为平稳的状态，而中部长江地区目前的走势是相对较强的特征。

在房地产质量高增长的背景下，2017-2019年，整个京津沪的房地产的销售收入占全国比例出现明显下降，从过去10%-11%的比例。下降到6%的比例，而可以看到，中部黄河、长江地区以及西南地区在2016-2020年的表现来看，都是极强的特征，目前出现一定的回落的走势。

5、全国住宅销售结构特征

我们把全国房地产分为三类地区，也就是均价超过1.4万高价的7个省，0.8万~1.4万中价的9个省和低价的15个省。

总体来看，高价地区的房价在逐步的上升之中，中价地区的房价表现相对平稳，而低价地区的房价表现逐步的下降的趋势，而且在销售的增长中，高价地区在2023年表现特别的突出，也稳定了2023年整个房地产消费的金额和面积的总量。

6、各省房地产走势分析

广东的房地产应该说起步较早，走势较强，尤其广东恒大等房地产企业在前期表现比较强，所以在2016年广东的房地产的销售规模已经达到1.3亿平米的水平。

但是整体住宅价格仍然保持较高的水平，广东的房价仍然是在平均1.69万元/每平米水平，较2013年的十年期间增长了194%。而上海的房价增长达到185%，浙江达到218%，整个房价上涨都是比较猛。

7、居民投资购房对购车消费影响

房地产市场发展对汽车消费带来不利的影响，总体来看，居民的总体收入中，购房的投资与购车的消费会形成总体的相互之间的平衡关系，如果购房资金和贷款过多，必然挤压购车的消费。从我们测算来看，2023年的房价相对于2016年增长了121%，从新房的销售均价来看，人均销售面积在七年间增长了7.5平方米，也就是人均年增大1平方米住宅。由于考虑到农村人口的比例还有一部分，城市人口实际上近1平米1年的面积增长，在人均达到30平米，只需要15年左右的时间。

目前部分地区的房地产的规模相对较大，已经超出了居民的正常的置换更新的速度，不可能让居民在20年之内，都要换一套房。20年就总体换一遍的成本相对较高的。而从我们测算的，从2016-2022年过去七年的房地产，整个住宅总销售额与居民的总收入去做对比来看，住宅总销售额在过去七年达到较高的比例，在全国来看，购房支出占居民总收入比例达到34%的水平，其中在高价城市占到38%，在中价城市占到33%，在低价城市占到29%，这都是购房的总房款占居民收入的比例。

考虑到购房房款还要有一部分的利息的额外支出，实际上居民在购房时还的贷款和本金，整体占未来收入的总体的比例，应该会达到近50%的水平，也就是说近50%的居民的收入，实际上是用在了买房的支出和还贷上，这对购车支出就带来了较大的影响。

从我们测算来看，在购房跟私车销量做对比来看，从2021年的数据测算，购1辆车的居民数量与购72平米房子的居民数量相当，也就是总体居民平均购1辆车的同时要购74万元的房子，房子与车的支出比例严重失衡。

在高价城市，居民购1辆车需要购53平米的房子和90万元本金的买房支出，而在中大城市，居民购1辆车的同时购82平米的房子，要支出74万元的购房支出。而在低价省份，基本也是居民购1辆车同时购80平米房子，要支出52万的购房本金支出。由于购房挤压消费的压力相对较大，对购车带来影响，因此房车比达到了较高的比例。

未来随着住房不炒的理念推动，随着存量房的房贷利率的调整，居民购房的还贷压力会稍有减弱，有利于购车消费的恢复。

附：近日信息合集