深圳十四五新信号：大幅度增加居住空间，严格控制商业空间【每周地产评论】

本周每周地产评论推荐一篇将对未来深圳房地产发展有影响的演讲：《创新驱动下的城市更新——深圳先行试验》。

2021年4月23日，由中国房地产业协会主办，中房协城市更新委员会、深圳市城市更新协会、卓越城市更新集团承办的2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会——十四五规划与城市更新行动论坛在深铁皇冠假日酒店5楼大宴会厅举行。会议特邀了全国城市更新圈政学研企界52位大咖聚焦十四五规划与城市更新，以多元视角，凝聚专业，进行了权威解读，分享睿见新知。

当日上午会议上，深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江作了《创新驱动下的城市更新——深圳先行试验》的演讲。

他分享的一组数据信息令人印象深刻：深圳商业加上办公写字楼的量现状有1.6亿平方米，这个量相当于新加坡的10倍，香港的7倍，东京的1.2倍，和上海持平。可是我们的GDP这两年刚刚超过香港和新加坡，相当于东京的40%，纽约的35%左右。未来“十四五”将严格控制商业空间，加大居住空间供应。

以下是深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江博士的分享内容：

大家早上好！

很高兴能够参加这个论坛，早晨几位专家从宏观的经济城市，从国家实施城市更新战略、新经济、新发展格局深刻地阐述了城市更新的内涵，受益匪浅。

作为最后一位演讲嘉宾，在这里我想介绍一下我们深圳在十四五期间城市更新的思考和建议。

分为三块内容：

一、新机遇、新挑战。

2019年对深圳来说是利好之年，2月18日国家颁布了《粤港澳大湾区总体规划纲要》，深圳作为4个核心城市，国家给深圳的定位非常高。在8月18日国家又颁布了社会主义先行示范区的核心建议。2025年建成国际化、现代化的创新型城市，2035年建成具有全球影响力的创意创业创意之都，本世纪中叶成为竞争力、创新力、影响力卓著的城市。

实现目标离不开空间的支撑，深圳面积仅仅是北京的1/8，上海的1/4，现在土地开发利用达到了50%，也就是说一个城市科学合理的规模越过了警戒线。国土空间规划的三条红线（编者注：城镇开发边界、生态红线、永久基本农田）是高压线，三条线之后能够开发使用的新增的用地资源已经非常少了，所以说未来深圳的发展就是以调结构和提品质为要点，构建“一核多心网络化”的城市空间体系，优化城市空间资源配置。

 “优化”对于深圳来讲意味非常深远。总书记来深圳考察时也提到深圳要加大在粤港澳大湾区的核心引擎功能，核心引擎就是科技创新。

我们在“十四五”期间也提出2025年深圳GDP达到4万亿元，创新能力跻身全球城市，新经济发展国际领先。我们的产业、科技创新绝对不能落后，而扶持经济发展离不开产业空间。

先行示范区要求深圳打造民生幸福标杆，提出“七个有之”的发展要求，幼有所育、学有所教、病有所医、老有所养等等。要完成民生七个有的标杆要求也需要大量的空间来支撑。

综上所述，深圳需要空间的地方太多了，一方面要解决民生，一方面要促进产业发展，而新增的空间又不足，怎么办？只有城市更新。

城市更新对深圳来说是未来发展的主要途径。经过十多年的发展，深圳城市更新在发展过程中也存在一些问题，比如结构问题：更新功能结构失衡进一步加剧，商业建筑及新型产业用地比重上升，工改商、工改居远大于工改工比例；更新方式仍以拆除重建为主，综合整治实施力度不足。

统筹的问题：更新项目总体统筹不足，空间碎片化问题日趋严重。绝大多数更新项目集中分布在有限片区，且缺乏规划统筹，导致大型民生设施落地困难，政策性用房与开敞空间小规模零散分布。

更新整备融合的问题：更新整备实施对象交叉，空间重叠问题逐步显现。更新整备补偿标准、容积管理规则存在不一致性，影响开发利益分配的公平性。土地整备也是深圳的“特产”，过去土地整备是起源于土地征收，现在深圳可收储的用地不多，基本上都是建成区。

二、新形势、新探索

1、控节奏，放慢拆除重建类更新步伐，鼓励开展有机更新。刚才杨总也用了很多城市案例讲了有机更新的好的做法，我们的“十四五”期间拆除重建和土地整备的低效用地再开发控制在10平方公里，完成综合整治用地不少于45平方公里。

下面是“十四五”和“十三五”的比较，城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建，这是习总书记说的。“十四五”期间更多推崇的是有机更新。

2、调结构，大幅度增加居住空间。通过计划的调节、规划的调整等等，想尽一切办法来提高居住用地的供应量。“十四五”期间城市更新居住用地供应不少于4平方公里，通过更新和整备完成商品住宅供应不少于2500万平方米，规划筹集公共住房和配套宿舍不少于600万平方米，这是为了缓解居住压力。

严格控制商业办公空间供给。严控商业办公供应，控制工改商的规模，严控居住地块调整为居住、办公混合功能等，调节商业+办公用地供给节奏。

有一组数据，深圳商业加上办公写字楼的量现状有1.6亿平方米，对比一下大家就知道，这个量相当于新加坡的10倍，香港的7倍，东京的1.2倍，和上海持平。可是我们的GDP这两年刚刚超过香港和新加坡，相当于东京的40%，纽约的35%左右。

这么大的体量，而我们的GDP和别人相差有一大截，相对来说我们办公空间的利用效率非常低。我们商业+办公写字楼的量还有1个亿，现状是1.6个亿，加上这1亿量有多大？深圳放眼望去都是写字楼，这造成了新的空间浪费。没有这么多的需求，某种程度上也存在着市场的盲目性。

我们规划的宏观统筹和引导在某些方面是需要反思。就办公写字楼这一点而言，2020年第四季度，深圳写字楼的空置率29%，一线城市排名第一，这两年来看深圳写字楼的空置率是第一，10%之内是正常情况，超过10就不正常，20%是极其不正常。

严格控制工改新型产业用地（M0）。“十四五”期间对M0将严格控制，M0供应从“十二五”开始到“十三五”的供应是偏大的，每年供应规模是53公顷，将近工业用地规模的一半。当初设置M0的初衷是为优质的工业企业需要研发、办公和总部的时候提供方便，降低成本享受工业地价。这个制度出台之后，这十年来回顾检讨发现制度走偏了，在市场和政府的共同努力下把这么好的“经”念歪了，M0用地形态与业态和商业写字楼是一模一样的，容积率偏高，服务对象脱离了工业业态。M0出来之后，一方面挤压了原有的工业空间，另一方面对商业写字楼的空间挤压也非常大。

“十三五”期间通过城市更新提供的M0大概是1151万平方米，后面还有10平方公里的商业办公写字楼用地要供应，将来深圳的结构令人担忧。虽然说深圳城市更新模式得到了全国人民的认可，都在学习，但是我作为一个本地的规划师看到的是问题。

为了扶持本土深圳的先进制造业工业的发展，刚才秦老师也讲了很多经济赋能城市更新，其实深圳这两年特别是2020年以来非常重视先进制造业的发展，想尽一切办法给制造业留住空间，于是我们2020年打造了双百活动，一是保留提升100平方公里工业区，通过改造、整备100平方公里的工业区，这两个100平方公里是先进制造业发展的空间保障。

3、促融合，促进城市更新和土地整备等二次开发手段融合。这次在“十四五”规划编制中，将城市更新和土地整备放在一个规划里编制，也在规划中提出了更新整备融合试点片区，作为更新整备融合创新政策试点区域的封闭运行案例，也通过试点看看在两个政策当中找出突破口，在未来的更新政策的调整当中尽可能地将更新和整备两个政策打通，形成完美的结合。

4、保民生。这就不用说了。

5、强立法，持续完善城市更新政策顶层设计。我们编制的《深圳经济特区城市更新条例》终于出台了，算是全国第一个城市更新立法的政策。在立法层面上完成了城市更新的顶层设计，最主要的一点是这个政策中很多内容是前几年的政策集大成者，建立了个别征收模式，对于老旧住宅区、城中村合法住宅及住宅类历史违建，通过调解、行政诉讼强制征收来保障城市更新的实施。尽管实施有一些争议，但是正面的反馈是多于负面的。

我们再谈“十四五”期间，不仅是“十四五”深圳在今后相当长的时期要做的事是保民生，优先补齐公共服务设施短板，实现“民生七优”，促进全市域公务设施均衡布局。

提居住，深圳的居住用地占了23%，从建筑量上来说是占40%，但是深圳的人口一直是个谜，没有准确的数字，户籍人口400多万，常住人口统计是1300多万，实际居住深圳的人口早就超过2000万，有说2200万，有说2500万的，“来了就是深圳人”，来了之后要提供各种基础设施以满足需求。

优工业，工业是我们发展的重中之重，美国的前商务部部长说过，谁要是今天放弃了先进制造业，明天会被摒弃在创新大门之外。如果我们把深圳的制造业外迁到东莞、惠州或者是其他地方，用不了多久，深圳的创新也会随之而去。

控商办，学术界有一个词叫“空间再生产”，也就是说我们挖掘当地的自然条件，让空间发挥更大的价值，可我们现在商业办公严重过剩，某种程度上是空间在浪费，所以现在要赶快止损，调整节奏，调整未来更新的方向。

最后，从政策方面再讲几条马上要做的事，进一步明晰政府与市场关系。深圳最重要的一句话就是政府引导、市场运作。深圳城市更新的主力军就是在座的广大的开发商，给予市场足够的活力，虽然城市更新推进得都比较理想、也都比较快，但是也出现了一些政府做的事推给了市场，市场做的事政府又插手做。接下来要明晰哪些事是政府做，哪些事是市场做。

持续完善城市更新配套政策，需要在新形势、新的发展格局下不断完善，接下来围绕城市更新条例有很多事做。

深入加强城市更新、土地整备和棚户区改造等政策的衔接和统一。

统筹协调城市更新与空间规划、法定图则的编审管理。包括总体规划、分区，其实核心内容就是城市更新，我们一直在说未来深圳的总体规划有没有必要编，如果有必要编可能就是城市更新的总体规划。

谢谢大家，我的介绍就到这里。

来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合

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