秦虹：房地产融资管控依旧较严，房企压力大于2020年

秦虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员，住建部政策研究中心原主任，本文刊发于3月21日每日经济新闻。

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向稳定努力

2021年度政府工作报告中，对房地产市场的要求依旧是房住不炒，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。”

今年的房地产市场，按照中央要求肯定是保持稳定。中央定了调，所以各个地方都要向稳定这方面去努力，这是大家努力的方向。各方朝着稳定去努力，就有可能达到这个目标。

大致可以预计房地产融资管控还是比较严格，房企融资压力应该是有的，因而面对的压力会比2020年还要大。

但宏观面还是向好的，中国的城镇新增常住人口从1995年开始每年超过1000万，2019年是1500万。按照国家大的部署，到2025年城镇化率达到65%。这五年，我们还可以确定每年新增常住人口超过1000万。人口的增长、经济的增长，同时全球目前资金宽松，这是房地产发展外部环境依然保持良好的重要基础。

集中供地发力的前提是土地供应量增加

2021年初，媒体报道将有22个重点城市将试行“两集中”土地出让制度，也即集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年住宅招拍挂不超过三次。

该政策虽然近期能够影响到土拍市场，但市场的最重要因素还是土地供应量。如果只是拍地方式变化，土地的供应没有上升，甚至还下降了总量，那么对地价的影响就会非常有限。只有各个地方集中拍地，同时供地总量能够有比较明显的增加，才会影响到土地价格，保持平稳甚至稳中有降。只有土地的价格保持稳中有降，而且土地供应量增加，才会传导到房价稳定和不大幅上涨。

2020年国内一部分城市出现了房价上涨，根本原因还是供求关系不平衡。一些城市连续多年每年新增几十万人口，但城市的土地供应和房屋供应没有增加，这种供求关系决定了一些城市房价出现上涨，土拍价格也是一样的道理。

国际货币增发影响有限

近些天，有种观点认为，美国在大面积增发货币，因为世界经济彼此关联，从而将抬升国内房价。

美国房价上涨的确是因为货币增发：2020年美国房价上涨了11%，而且是在疫情那么严重，经济没有复苏的情况下上涨了11%，自然是量化宽松的结果。但美国的货币量化宽松是否会影响到中国，我认为这是两个概念，因为每个国家的货币政策影响的是其本国的资产价格。

中国在2020年为了应对疫情，也有适度宽松，例如M2在2018、2019年的增长速度都维持在个位数，但2020年达到两位数。不过中国的量化宽松和美国相比还是比较谨慎的，是非常有限度的，况且中国政府是严禁货币流向房地产市场的。

另外，货币量对房价的影响也是不平衡的。

我研究了300个城市的房价与M2的相关性，差别非常大。有的城市相关性很高，比如4个一线城市、长三角地区。有一些城市正相关，但相关性并不高。比如说我们研究了海南各个城市的房价，与M2有正相关性，但相关性很弱，这体现了海南这个地方的房价资源支撑特点。还有一些城市是负增长，货币越增发房价越下跌。所以这已经出现了很大的变化，对开发企业未来选择投资，精准研判市场需求挑战更大，需要更加细化。

都市圈内房价具有关联性

有三种情况：一是核心城市和周边城市房价关联度非常高，同涨同跌；二是一部分城市为单向相关，只是核心城市对周边城市有影响，没有逆相关；三是一部分核心城市和周边城市之间的房价没有什么关系，各自涨跌。

正在成长型的都市圈，双向相关性特别大；比较成熟的都市圈基本上都是单向相关；培育型（还没有成熟型）的都市圈城市之间的房价几乎没有关联。这与房地产未来的投资选择，以及开发产品的业态都有非常直接的关系。

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