在深圳买房，土地使用权到期了怎么办？

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住 宅 土 地 使 用 权

每篇一词

释义：土地使用权是具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。住宅土地使用权主要是业主对房屋所在土地的使用权，目前一般是70年。

缘由：11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。其中对70年住宅土地使用权到期一事做了说明和解释，将研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

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往期回顾

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Part Ⅰ

两种来源

房产证土地使用权来源主要有两种类型：

1.划拨。一般是政府用地、军事用地、教育用地等。是国家无偿给使用方使用的。

2.出让。一般是企业用地、城市商品房或者商业性用地等，是使用方花钱买使用权限的。

我国的土地证是使用证，不是所有权证。只有使用权，没有所有权。土地使用权出让最高年限为居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。

Part Ⅱ

土地到期案例

①

南山金桃园小区

非住宅部分土地期满政府无偿收回

2011年，金桃园大厦业主被告知，在土地期满后，深圳政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权。随后，金桃园被媒体报道成为：“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”，引发了极大的舆论风波。

深圳政府出面澄清：金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期问题，依照届时执行的法律规定办理。

②罗湖国际商业大厦：

按照公告基准地价的35%补缴续期

罗湖国际商业大厦，同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，最早的在2001年就已经到期。

2004年，深圳出台《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。国际商业大厦得以成功延期。

③福田长城大厦

补地价557元/平

2016年3月，福田长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请，成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。

这套房屋面积是80.58平方米，补缴金额为44940元，平均每平米补缴了557元。照此计算，深圳住宅续期补缴的金额大概是房价的万分之五左右。

Part Ⅲ

专家解读

杨立新：建议续期问题从这三方面考虑

（中国人民大学民商事法律科学研究中心主任）

目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。

续期问题可以从三个方面来考虑：

一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；

二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；

三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

常鹏翱：不必担心个人住宅土地使用权到期收回

（北京大学法学院教授）

《意见》尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

张茂荣律师：民众“过度”解读住宅用地到期续期

（广东信荣律师事务所主任，深圳二手房律师团首席律师）

个人觉得民众对于《意见》关于住宅用地到期续期存在过度解读的情况：

一方面土地使用权属于物权，相关问题只能通过立法解决，不可能通过国务院文件解决，《意见》仅仅明确研究安排，既不涉及到期后如何续期，更不涉及是否需要付费；

二方面物权法明确规定住宅建设用地使用权届满自动续期，没有附加任何条件，如果付费续期则属于有条件续期，就不再是“自动”。

李宇嘉：产权续期 对不动产定价影响很大

（深圳市房地产研究中心高级研究员）

不管是不动产统一登记还是统一信用代码，以及不动产到期如何续期，保护私有产权，这个角度来看，我们现在要从税收制度改革的变化，从原来的土地财政，间接的转换到不动产税以及持有税，在这种情况下的话，公共财政建设的需要，必须有一个物质基础和前提条件，不动产所有权问题必须明确。不动产始终处于不明确中，风险到底有多大。现在的不动产定价基本上是按照70年的产权设计，如果续期的话，对不动产的定价影响非常大。

关系到老百姓的切身利益，草根层面充斥着民粹式的批评和建议；而业内一方，或主要抓住《物权法》在“自动续期”上语焉不详不放，呼吁尽快发布细则，或呼吁借着到期的契机，向“年租制”和房产税的现代公共财政转型。

但不管如何，土地出让收入能全部用到“雪中送炭”的公共服务上，这是减少争议，顺利续期的唯一出路。

整合来源：百度百科、咚咚找房、朱罗纪、北京晨报

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