房贷利率是否选择LPR，反映出一个人控制风险的水平

Original 邓元杰老邓侃大山 2020-11-09

　　最近有很多朋友问我关于房贷利率转LPR（贷款基础利率）的问题，我记得我以前写过，但我自己也找不着了，索性结合近期规定，再写一篇。

　　2020年8月中旬，中行、工行、建行、农行以及邮储五大行同时发布通知：个人房贷的“存量浮动利率”，贷款定价基准转换工作自2020年3月1日起正式启动，8月25日起，对符合条件并且尚未办理定价基准转换的个人住房贷款进行批量转换，统一调整为LPR定价方式。

　　转换完成后，若对转换结果有异议，可以在2020年12月31日（含）前通过网上银行、手机银行自助转回，或与贷款经办行协商处理。

　　需要注意的是：贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

　　于是很多人有疑问：个人房贷是否转换成LPR呢？

　　我的回答是：

　　现在转成LPR，肯定可以在中短期内节约利息。

　　但是，如果你的房贷在五年以上，甚至十年以上，如果未来的利率大幅上升，那么你可能会掏更多利息。

　　举个例子。假如一个人现在有100万房贷，年利率4.9%，等额本金还款，20年还清。我在Excel中做了个表，一年12个月，20年一共240期，计算结果是，一共需要还：

149.2042万元

　　请大家放心，我是货真价实计算出来的，由于行数太多，上面只截图一部分，以后的计算就不再贴图了。

　　如果现在改成LPR，不妨假设LPR的利率是3.85%，加浮动利率0.5%，实际利率4.35%。如果我们再假设，未来LPR基本上就是这样，那么20年一共需要还：

143.6813万元

　　省了大约5.5万元。

　　看来，如果“LPR+加点”的利率长期低于目前的商业房贷利率，选择LPR当然很好。

　　但是，假如（后面探讨这种“假如”的可能性），五年之后，LPR提高到了10%，进而“LPR+加点”的利率提高到了10.5%。也就是从第61期开始，房贷利率变成10.5%了，那么20年一共需要还：

180.8792万元

　　好了，总结一下这个例子：

　　如果采用等额本金的方式，20年还清，假设目前的商业房贷利率是4.9%，采用LPR后的利率降低到了4.35%，那么20年可以省5.5229万元。但如果从第六年开始，LPR利率突然提高到了10%，那么20年将多花31.675万元。

　　节省几万 vs 多花几十万，哪怕后者只有1/5的可能性，从概率统计上看也是得不偿失的。

　　可能有读者说：年利率怎么可能到10%？

　　的确，过去三十年，国内利率总体上是降低趋势。

　　但是，如果遇到了恶性通胀，利率别说10%，就是20%也不是没有可能。

　　不信？我举个例子。

　　1995年，俄罗斯的存款利率是101.958%，1996年是55.05%，1997年16.767%，1998年17.05%，1999年13.683%，2000年才降低到6.508%。

　　请注意，这是历年的存款利率。而贷款利率，则比当年高四个点左右。

　　例如，2007年俄罗斯的存款利率已经降到了5.142%，但是基准贷款利率（LPR）是9%左右。

　　俄国的利率为什么在90年代末那么高呢？

　　因为当时俄罗斯和西方闹掰了。俄罗斯实行休克疗法，当时油价也很低，俄国经济近乎崩溃。后来俄国觉得被美国骗了，于是选择主权债务违约，所以本币大幅贬值。此时俄国怎么办呢？只能一边大笔印钱，名义GDP高速增长，一边又执行高利率政策，以抑制本币的大幅贬值。可惜抑制不了，本币仍大幅贬值。

　　下表是俄罗斯的GDP、新卢布兑美元的汇率、人均GDP等情况，我简单解释一下。

　　请大家注意上表中1995到2000年的情况（之前是休克疗法的崩溃阶段，更惨），按卢布计算的GDP，每年都增长百分之几十，1995年甚至暴增152.2%。但如果按美元计算，俄国人均GDP从1995年的2112美元降低到了2000年的1772美元。考虑到俄国人口当时是负增长，所以GDP以美元计算的下降幅度很大。

　　而汇率，则从1995年的一美元兑4.5592卢布，贬值到2000年的28.1292卢布。

　　2000年以后，随着油价暴涨，俄国经济大有起色，卢布基本稳定。但2009年以来又不行了。目前（2020年8月），一美元兑换大约73卢布。

　　最近几年，俄罗斯的基准利率基本上在不断下降。2015年是12.5%，2019年降至7.25%，2020年4月降为5.5%，7月24日又降低到4.25%。这对俄罗斯来说已经是超低利率了，但未来有可能继续降低。

　　俄国大幅降低利率是为了刺激经济。但我们需要想到的是：在过去二十多年里，俄国的平均利率是很高的，经常在10%以上，甚至一度超过100%。

　　我们的基准利率不可能达到100%，因为我们不是俄国。但是，以后利率有没有可能达到10%以上呢？

　　绝对不能排除这种可能性。

　　所以，如果各位的房贷还款期限较短，或者你有能力从别处低息借款提前还房贷，那么采用LPR是不错的选择：先占便宜再说，以后占不到便宜了就赶紧还完房贷。

　　但如果是长期贷款，而且提前还贷的可能性不大，那么采用LPR，最差的结果是多交几万或十几万利息，但是，却有可能避免“利息爆炸”这种让人极度痛苦的可能。

　　也就是说，长期贷款采用固定利率，虽然有可能多交点利息，但风险是可控的；而采用LPR，虽然有可能省个几万或十几万，但如果遇到LPR飙涨的情况，风险就会极度放大。

　　仍然拿上面的数字举例。假如第六到十年的LPR利率是20%，以后再降低到8%，那么未来二十年将付本息：

204.3635万元

　　这比4.9%的固定利率要多交55万元利息。