【南宁置业小红书| 凤岭北】置业建议篇：改需大盘扎堆，首置也有上车机会（4大热点楼盘有你中意的）
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作为南宁城市门户、城市CLD，凤岭北板块拥有南宁优质的教育、商业以及火车东站、地铁等交通配套，长期以来备受购房者关注，板块楼市表现亦十分惹眼。对于想入手凤岭北的四大类置业客群，首置、首改、再改或豪改，以及投资置业该如何选择，克而瑞分析师给出以下置业建议。
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首改再改型人群：
交通便利近商圈，宽松三、四房为主
推荐指数：★ ★ ★ ★ ★
建议：克而瑞数据显示，2018年—2019年5月凤岭北板块主力成交户型面积段在120~150㎡，改善特性明显。其中，首改型客户较关注项目配套完善程度、交通便捷度及居住舒适度。目前板块内在售项目多位于城市主干道或地铁线旁，近大型商圈，主打大户型，居住舒适度较高。
如万科城距火车东站约5分钟车程， 大户型产品有131~138㎡3+1房，均为大开间设计，居住舒适度高，满足首改需求，均价1.5万元/㎡；吉祥·凤景湾地处凤岭北腹地，与南宁火车东站直线距离约1.5公里，交通便捷，按照最新学区划分可就读云景路小学、天桃实验学校（银杉校区），教育资源优质。项目在售的二期新品以改善型的122~142㎡三至四房户型为主，均价1.63万元/㎡。
再改豪改型人群：
区圈层、舒适最重要，可选择大平层产品
推荐指数：★ ★ ★ ★ ☆
建议：对塔尖阶层而言，买房置业最为看重的往往是高端的圈层，以及产品所带来舒适的居住体验。此外，为了资产保值，项目优越的地段、配套也是他们考虑的重点因素。因此，对于再改、豪改型人群，可选择定位较高端、品质感强的小区，尺度感、舒适度高的大平层产品或许更符合这类人的需求。
例如霖峰壹號，位于凤岭北中心地段，3公里内有三大商业综合体，自身规划约10万㎡商业，小区内的民主路小学（佛子岭校区）已开学，邻近火车东站及地铁1号线站点，配套优质，现推140~170㎡大平层，价格1.6万元/㎡起。此外，万科城北区目前还有少量195~223㎡大平层在售，价格在1.58万~1.6万元/㎡。
首置首改型人群：
首置、首改门槛适中，宜选择大品牌
推荐指数：★ ★ ★ ★ ★
建议：在凤岭北板块均是超大面积改善型产品情况下，入住青秀凤岭北板块的门槛已是越来越高，但近期板块内也有建面90~110㎡三房的产品，置业门槛相对适中，首次置业人群可考虑入手。如凤岭北凤凰岭路延长线的新盘融创·九熙府，首期将推出建面95~135㎡三至四房，满足首次置业的婚房需求或改善换房等；其中建面95~100㎡三房两厅两卫户型，正南正北双阳台、厨房连通生活阳台，干湿分离，预估置业门槛不算高，首置置业人群可重点关注。
投资型人群：
公寓产品不少要看准投资
推荐指数：★ ★ ★ ★ ☆
建议：凤岭北自身地段优势明显板块配套完善，毗邻金融商务中心东盟商务区，上班族、白领、企业高管汇聚，租房需求明显，且凤岭北的房租水平可观，考虑在凤岭北投资的客户可考虑购置公寓产品。
目前板块内有万科城、美泉1612、荣和·悦澜山、联发君澜、千方百境、威宁·金菊邻家广场等项目推公寓产品，其中万科城推出25~55㎡公寓，与小米联手打造智能家居公寓产品，均价1.2万元/㎡（毛坯），值得关注。另外，高铁、地铁汇聚人流，凤岭客运站开通为凤岭北带来更大人流量，商铺产品也可考虑投资，现有霖峰壹號建面25~110㎡东站旁临街现铺在售，首付36万元起。
作为南宁楼市高端改善住区，凤岭北板块可谓自带光环，一直备受购房者关注。板块不仅拥有优越区位，而且有优质学区、多个大型商业体环绕、火车东站等大型配套，历经19年建设，凤岭北如今“熟”了。近两年来，板块房源一直较为紧俏，今年下半年板块内多盘将推出新品，还有新盘将入市，产品虽侧重再改、豪宅群体，但是也有部分小户型产品，首次置业人群也有机会上车。
置业凤岭北，该pick谁？分析师为你推荐四大代表性楼盘——万科城、霖峰壹號、吉祥·凤景湾、融创·九熙府，主打大平层、高层、公寓等不同类型的产品，想出手凤岭北的购房者可重点关注。
凤岭北全系配套大城
规模：583亩，11000户
容积率：4.0
产品：北区住宅5#楼95㎡（建面约）三房、131㎡（建面约）四房、138㎡（建面约）四房，南区商用loft25~55㎡（建面约）
价格：普通住宅均价15000元/㎡（带装修），商用LOFT均价12000元/㎡（毛坯）
项目地址：青秀区长虹路7号（厢竹大道与长虹路交汇处向东约400米）
交通能级：★★★★☆ 配套能级：★★★★★
楼盘点评：万科城位于凤岭北板块，项目北区及南区主入口均位于长虹路上，长虹路直通南宁火车东站，交通通达性高。此外，厢竹大道、清厢快速路、翠竹路多条道路环绕项目四周，加上多条公交线路途经项目家门口的长虹厢竹路口公交站，从项目出发可快速前往各城区，路网较发达。配套方面，从项目出发走厢竹大道可快速抵达青秀万达广场、绿地中央广场、万象城、会展·航洋城等大型休闲商业体，自驾路线不超过6.6公里。项目自身配套上，有10万㎡商业mall，万科城南区沿街商铺已投入使用。北区规划有幼儿园，滨湖路小学（长虹分校）位于项目南区旁，已于2017年9月开学；青秀区第一中学位于项目北区，将于6月30日交付。教育配套可满足小中学阶段的学龄需求，对于考虑学区房的购房者可以重点考虑。万科城目前在售产品有25~55㎡（建面）商用LOFT、5#95~140㎡（建面）美宅、2#190~230㎡（建面）云望大宅在售，涵盖投资、刚需刚改、改善型多样化产品，可满足不同购房者的置业需求。
百万级城市地标建筑群
规模：227亩，3700户
容积率：3.57
产品：140~170㎡观邸大平层，25~110㎡临街满租现铺
价格：住宅16000元/㎡起（毛坯），商铺首付36万元起
项目地址：青秀区佛子岭路28号（佛子岭路与凤凰岭路交会处）
交通能级：★★★★★ 配套能级：★★★★★
楼盘点评：项目是由深圳百强企业霖峰控股在南宁巨资打造的首个高端住宅社区，地处凤岭北核心区域，盘踞佛子岭路与凤凰岭路两条主干道交会处，距离南宁东站约1公里、地铁1号线约2公里，周边未来还将规划机场线、地铁7号线，便捷通达万象城、会展·航洋城、青秀万达广场；项目周边还有凤岭儿童公园以及规划中的湿地公园等三公园环伺，两家三甲医院就在左右，配套成熟。
项目自身配套品牌幼儿园和民主路小学（佛子岭路校区），可就读天桃实验学校（翠竹校区），享受优等学府教育；同时项目拥有约3公里长、体量约10万㎡的国际生活街区+儿童成长+全家庭精致生活购物中心，已成功签约引进1.5万㎡汇上佳超市旗舰店、中影国际影城；围绕着儿童成长的业态和全家庭精致生活，项目主打商业街区+购物中心的商业巨舰初步形成，享受一站式生活购物。
项目目前在售三期新品为建面140~170㎡毛坯瞰景大平层，首付60万元起，从此圈层区别平凡，身份就此甄别；另有建面25~110㎡东站旁临街现铺在售，首付36万元起，即买即收租，投资收益有保障。
凤岭北优质大盘，距火车东站仅1.5公里
规模：126亩，2229户
容积率：4.0
产品：122~231㎡装修三至六房
价格：均价1.63万元/㎡（带装修）
项目地址：青秀区凤岭北吉祥路9号（云景路小学旁）
展厅地址：青秀区长湖路62号
交通能级：★★★★☆ 配套能级：★★★★★
楼盘点评：作为广西北投地产在广西开发的第三个凤景湾项目，吉祥·凤景湾依然延续北投地产项目的一贯风格：区位好、配套优。吉祥·凤景湾地处吉祥路9号，凤岭北腹地，学区是其一大优势。按照2019年学区划分，项目学区为云景路小学和天桃实验学校（银杉校区），均是南宁市知名学校。此外，项目地处东站生活圈，距离火车东站直线距离仅1.5公里，再加上近期南宁动车提速、将开通直达香港列车等利好，可享受便捷的高铁出行。商业配套上，项目周边生活氛围浓厚，底商较为成熟，而且附近有会展·航洋城、万象城、青秀万达广场三大商业综合体，购物休闲便捷。
项目二期新品主打舒适改善型产品，注重大开间、多阳台、大景观阳台设计，居住舒适度高。装修均价1.63万元/㎡，与周边项目超2万元/㎡的均价相比，性价比较高。
凤岭首著，九府系新东方府院迭代产品
规模：首期118亩，首期户数2346户
容积率：3.27
产品：建面95~135㎡三至四房高层（带装修）
价格：待定
项目地址：青秀区合坡路18号（凤岭北凤凰岭路延长线）
展厅地址：青秀会展航洋城（一楼中庭）、兴宁吾悦广场（一楼中庭）、南宁市中心印象城（原悦荟广场）
交通能级：★★★★☆ 配套能级：★★★★☆
楼盘点评：融创·九熙府是融创中国九府系新东方府院迭代产品。克而瑞数据显示，融创位居2019年1-5月全国房地产企业操盘销售榜TOP5，名列2019年中国房地产企业品牌传播力TOP3。近年来，融创品牌力、产品力、服务力、营销力，逐渐成为业内翘楚。
区位上，位于凤岭北南宁东站北面约2.6公里，未来规划的高铁商旅区，于合坡路（在建）上，与昆仑大道形成“十字”轴，是南宁东站向三塘发展的主轴方向，可快捷通达全城、畅享凤岭北-南宁东站都市生活圈。
配套上，一站式教育配套，涵盖社区自建幼儿园、小学（规划）、初中（规划）。受兴宁东、凤岭北、东盟商务区三大商圈交互辐射，离首创奥特莱斯约1公里（在建，预计2020年投入使用）；周边多个公园、三甲级医院等，生活配套日渐成熟。
产品上，是产品形态、建筑规制、生活营造各维度的迭代升级。项目采用“五进院落”王府礼序，配以“林、山、溪、月、池”五境和九重景的园林，涵盖“亲子+运动+邻里+商业”的全龄生活配套。其营造的沉浸东方生活意境的新中式人居体验，在当前凤岭北市场里是比较少有的。
注：本文提及社区/配套规模或户型面积提及的单位均为平方米，均是建筑面积。以上项目销售信息仅供参考，最终价格和产品信息以双方签订购房合同为准。
《南宁置业小红书之凤岭北》6月21日已上线！
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文章来源：CRIC广西；文/易居企业集团·克而瑞分析师 吴思逸
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