车位禁只售不租、公共收益明细可查,还有业主大会……新版广西物业管理条例明年起实施

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导读：

2020年7月24日，重新修订后的 《广西壮族自治区物业管理条例》 （以下简称《条例》）以全票审议通过，新版《条例》将于2021年1月1日起正式施行条文多达109条。小区治理难、业主大会成立运行难，物业经营行为不规范，公共收益钱谁来监管，业主与物管纠纷是否有投诉和举报渠道、小区停车难^今后，这些问题将得到有效解决。

《条例》明确了小区治理政府要承担职责，明确降低业主大会成立门槛，听取民意建立物业管理纠纷投诉机制，还将属于广大业主利益公共收益明确受政府监管等，用法治手段引导广大业主、物业公司、业主委员，营造文明友好氛围，建设和谐家园。

广西住房和城乡建设网站相关报道

截止发文前，小克多次搜索各官网，但暂未查询到新版《条例》的网页或下载页面，之后还将继续关注。据相关报道显示，新版《条例》共8章109条，较旧版《条例》增加了45条，章节结构为：总则、业主、业主大会及业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用与维护、监督管理、法律责任和附则。其中，“前期物业管理”和“监督管理”章节为新增章节，并将旧版《条例》中的“物业的使用”和“物业的维护”两个章节合并为“物业使用与维护”章节。

下面透过媒体聚焦，我们来看新版《条例》如何化解物业和业主矛盾问题中的几个关注热点~

01

物业管理不规范投诉较多

破解：纳入政府治理体系加强监督管理。

在立法调研和征求群众意见的声音中，投诉最多的就是物业管理不到位。有很多小区实际面临的问题更为严峻。家住凤岭北小区业主任女士坦言，小区里的事看起来都是鸡毛蒜皮的纠纷，理应“事不大”，但处理不好这些矛盾，日积月累带来的后果就是小区管理不规范、环境卫生堪忧、治安无保障。有市民提出，要从立法层面改善这一现状，希望政府以及相关部门进一步加强监督管理。

为此，立法增加“政府职责”规定十分必要。《条例》明确政府要将物业管理纳入本级现代服务业发展规划、城乡建设和社区治理体系，建立物业管理资金投入、考核激励和综合协调机制，部署、推进和协调辖区物业管理各项工作。 

02

业主大会成立门槛高

破解：10人以上业主联名即可申请。

过去，小区成立业主大会，通常遭遇一个难题——耗费大量人力去收集交付专有部门20%以上业主联名。以一个已经入住4000人的小区为例，要收集20%以上业主联名实际上很难完成，很多时候因为存在这样的门槛而导致很多业主大会在前期筹备中就夭折。

在借鉴外省立法经验，几经征求意见和修改审议后，最终《条例》明确10人以上业主联名，就可以向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。为更有利于业主申请成立业主大会，《条例》增加了“交付使用的专有部分业主人数达到物业管理区域内业主人数的三分之二以上”“首套房屋交付使用已满两年”等条件，只要满足其中一个条件即可申请成立业主大会。 

03

投票选举细节缺乏规范

破解：主管部门开发建设电子投票系统

成立业主大会还涉及投票表决、选举、决策等问题。按照现行条例没有对业主大会表决程序和效率作出规定，但在现实操作中，这些环节都存在难点，各种细节缺乏明确规范。

在立法调研和公开征求意见过程中，有市民和专家提出，对于投票和表决环节，政府应当可以利用信息技术开发电子投票系统。为此，《条例》明确业主大会会议采用电子投票方式表决。值得注意的是，这样的电子投票方式不是“民间设定”，而是需通过政府住房和城乡建设主管部门建立的物业管理公共事务电子投票系统进行。 
　

04

业委会成员存在以权谋私行为

破解：六种情形之一不得成为业委会成员。

通常要成立业主大会，小区业主一般都会推选平时热心公共事务的业主出面牵头。

实际上，作为一名业主委员，不仅要有热心肠，还需有时间参与小区业主大会日常管理。而且，有的业委会委员当选后，滥用职权，谋私利己，损害业主利益的同时，还造成负面影响，导致小区各方面事务管理受到影响。

为了保证业委会成员任职更为高效，此次立法重新对业委会成员资格设定了明确要求。如：业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，具有一定的组织能力和必要工作时间，热心公益事业，责任心强，公正廉洁等。

同时，明确业主原则上只在一个物业管理区域内担任业主委员会委员，有刑罚尚未执行完毕或者处于缓刑、假释考验期间的，被列为失信被执行人等六种情形之一的，不得成为业委会委员。除此之外，还赋予了业主大会更大权利，即“业主大会可以依法决定不得担任业主委员会委员的其他情形。”  

■相关链接

不得担任业委会委员六种情形

●刑罚尚未执行完毕或者处于缓刑、假释考验期间的。

●被列为失信被执行人。

●本人、配偶以及直系亲属是本物业管理区域内服务的物业服务人的出资人。

●本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域内服务的物业服务人任职。

●有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等情形且未改正。

●业主大会依法决定不得担任业主委员会委员的其他情形。

05

公共收益收支账目不清

破解：存入银行专户接受政府监管，业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

目前，很多小区对公共收益的资金管理存在不规范，最普遍的问题是很多业主不知道小区公共收益“都有哪些”,这些收益所得“谁来用，怎么用，怎么管”都是一笔不清楚的账目。

为保护业主利益，在借鉴外地立法经验基础上，《条例》明确公共收益存入银行专户，接受政府监管，并接受业主监督，业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。对于业主大会成立前的公共收益统一存入设立的专门账户，并在业主大会成立后转入业主大会制定的账户。

对业主大会成立前扣除的经营管理成本比例确定为30%。要求50%以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金。同时，明确业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

同时，《条例》规定要每季度核对一次公共收益账目，并在小区显著位置公示结存情况等。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计，审计费用在公共收益中列支。 

未将公共收益存入银行专户的，由物业所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。 

《条例》规定物业服务人应当公示并及时更新物业专项维修资金使用情况、物业管理区域公共收益收支情况、水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况等信息。

不按规定公示的，由物业所在地的县级以上住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

06

投诉渠道不畅回应不及时

破解：建立物业管理纠纷投诉举报机制

业主在收房后，对于出现的一些纠纷投诉无门，或者是向一些部门投诉却得不到解决也没见回应。这样的情况并不少见，尤其是在小区还未成立业主大会时，颇为让人困惑和苦恼。在征求意见过程中，有小区居民提出，是否可以设立除了物业电话之外的一些投诉渠道，当出现纠纷时可以及时反馈信息解决问题？

如今，立法部门采纳了群众建议，增加了物业服务纠纷处理机制有关内容。例如，《条例》明确街道办事处、乡镇人民政府要建立健全物业管理纠纷的投诉、举报处理机制，配置或者确定专（兼）职人员，及时调解纠纷，处理相关投诉和举报。基层人民调解委员会应当依法及时受理和调借物业管理纠纷。

07

小区车位“只售不租”？

破解：只售不租为由拒绝的，将责令限期整改逾期未改正的，处10万元以上50万元以下罚款。

物业管理区域内规划用于停车的车库、车位应首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租，租金按照自治区、设区的市有关规定执行。

《条例》明确，建设单位未首先满足业主的需要，将车库、车位出售给本物业管理区域内业主外的单位或者个人的，责令限期改正，按每个违法出售车库、车位处5万元以上15万元以下罚款。

建设单位以只售不租为由拒绝向业主或者物业使用人出租尚未出售的车位、车库的，由住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处10万元以上50万元以下罚款。

建设单位未首先满足业主的需要，将尚未出售的车位、车库出租给本物业管理区域业主以外的单位和个人的，责令限期改正，按每个违法出租车位、车库处5000元以上1万元以下罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位、车库处每月1000元罚款。

08

新旧物管交接过程，旧物管迟迟不配合

破解：旧物管拒不退出，每日罚款1万元。

《条例》规定原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议、与业主大会或者业主委员会有其他纠纷等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

在法律责任部分，《条例》规定，对合同终止拒不退出的，由住建部门责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人予以通报，对拒不移交规定事项的，处1万元以上10万元以下罚款；拒绝退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起按照每日1万元的数额按日连续罚款，并可以依法申请人民法院强制执行。造成业主损失的，应当赔偿损失。

09

业主骑电动车“搭电梯”，方便充电上下楼

破解：电动自行车禁止上楼入户充电。

建住宅小区应当规划和配套建设电动汽车、电动自行车集中停放和集中充电设施。已投入使用的住宅小区，根据实际情况增建、改建电动汽车、电动自行车集中停放场所，完善集中充电等配套设施。

禁止在建筑物内的首层门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间等影响消防通道畅通的区域停放电动自行车，为电动自行车充电；禁止在标准层二楼以上建筑物专有部分为电动自行车、电动自行车蓄电池充电；禁止违反安全用电要求乱拉电线和插座为电动自行车、电动自行车蓄电池充电。

10

"简单粗暴"催交物业费

破解：禁止停水停电方式催交物业费。

针对前期物业费调价难问题，《条例》明确规定了政府指导价应当每三年调整一次并向社会公布。同时规定，因政府指导价变动需要调整前期物业费标准的，应按照前期物业服务合同约定，根据自治区物业服务等级评定的有关规定先行核定物业服务等级后，按照核定的物业服务等级在政府指导价的范围内调整。

针对物业收费难，《条例》规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人、业主委员会可采用公告方式催费。同时明确，业主转让物业时，应当与物业服务人结清物业费；未结清的，买卖双方应当对物业费的结算作出约定，并告知物业服务人；约定由买受方支付的，业主负有连带责任。

此外，《条例》规定了12项物业服务人的禁止行为。如禁止以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由减少服务内容、降低服务质量；禁止采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费，违反该规定的，由住建部门责令改正，处2万元以上5万元以下罚款；禁止物业服务人擅自利用、许可或者默许他人在公共场地、共用部位从事经营活动，或者利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行广告宣传等。

小克点评：新版广西物业管理条例内容更加细化，将有效应对当前相关矛盾问题，之后或还将出台相关细则，以配合实现条例措施落地与开展到位。物业服务做得如何，业主口碑如何，也将是房企软实力比拼赛道之一，建议购房者置业时也多多关注，与倾向优质物业服务的项目。

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信息来源：广西人大网、广西住房和城乡建设网站、《南宁晚报》、《南国早报》等；
公众号“ 广西地产大数据 “ 微信号（gxdcdsj）”编辑，转载请注明出处。

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