房价上涨的推手（二）

土地是成本

有人说房子每年折旧15%，投资要谨慎。简直胡说八道，房子要值钱，农民盖的小别墅不比北京二环的高层值钱么？很显然房子是不值钱的，贵就贵在了房子下面压的那块地上。你要去东北一些小县城，鹤岗啊，那里的房子就是2千多一平，钢筋水泥的成本在高昂的房价上其实可以忽略不记的。

土地是税收

1993年分税制改革前的税收分配情况，全国税收总额分配比例大致为：中央20%，省15%，县65%。始于1994年的中国分税制改革，将中央和地方县级政府的税收收入比例做了个对调，也就是中央得到全国税收大头，省政府维持不变，原来得到大部分税收的县级政府现在只得到个小头。因此县级地方政府开始缺钱了，特别是从1998年中央开展了严格的税收法制建设，强制结束了1994年之前的包税制而落实了之后的分税制，这才使得税收大头真正的落入了中央国库。此时没钱的县级地方政府开始拼命抢钱，首先利用一切可能将手头的地方国有企业纷纷卖给私人或者外资，并同时将乡镇等集体企业卖给个人来换得现金，用以填补地方财政不足后而刚刚出现的窟窿。但是在2000年前后这点家底卖的差不多了，唯一的能填饱地方财政胃口的就只剩下土地了。此后从2001年开始靠卖地来获得土地出让金则成为地方政府的首要任务，这期间最早于1999年就开始尝试高价卖地的始作俑者有江苏的地级市淮安和省会南京，以及湖北的武汉，此后才全国纷纷仿效之很快蔓延开来。

土地是期货

春江水暖鸭先知，房价涨跌地先知。土地是商品房最重要的原料，土地的供应量也意味着商品的供需关系。一个公开的土地市场，和每一次的土拍，成了商品房供需关系的晴雨表。当人们知道土地的价格节节升高，对房价也就有了预期。地王的出现，意味着入市后房价的高涨。土地价格对商品房起到了实实在在的期货作用。

土地是库存

城市里的土地是有限的，越拍是越少的，前面也说过了，土地是商品房的重要原料。有些开发商手里没有原料，土地存量就非常之少。开发商的工作就是经营和开发，但是当他们手里没有原料的时候，就不是能不能盈利的问题了，是未来能不能连续开发。所以开发商想要保有份额一定要持续的拿地。这时候开发商即使没有眼前的利润也要拿地，甚至高价拿地，这时候就不是利润的问题，而是占有市场份额，要活下去，才能有机会创造利润，成为一流开发商。

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