摊上事了！南昌昔日“地王”深陷大规模维权风波！

江西爱房网 2023-02-11

说到中海地产，大家都不陌生，隶属于中国建筑集团有限公司，早在1979年就在香港成立，是中国内地房地产企业的开拓者、引领者。

近年来，中海四处出击，连夺“地王”称号，尽显其雄厚实力。然而，其2016年在南昌拿下的地王项目——中海寰宇天下在交房阶段却惨遭“滑铁卢”，深陷大规模维权风波！

中海寰宇天下实景图

01写字楼“变身”公寓私改规划并虚假宣传

对于南昌中海寰宇天下300多户业主来说，2020年8月1日本该是高高兴兴收新房的日子，然而谁也没有想到，这一天是他们走上漫漫维权路的开始。

中海寰宇天下16-19#这四栋的业主们发现所购买的精装Loft公寓有“猫腻”——房屋用途性质在购房时被告知是公寓，可收房时却发现竟然变更为写字楼。

定金收据

从业主提供的认购协议、定金收据、宣传资料等来看，所有资料明确显示该项目均以“公寓”的名义对外宣传和出售，并不存在任何有关“写字楼”描述。

而从中海寰宇天下商品房预售许可证发现，该项目16-19#楼的房屋用途性质均为写字楼，合同中的规划用途也是如此。

18#楼预售许可证

当被问及是否注意到预售许可证和合同上的“写字楼”字样时，业主回忆道，当初也有不少业主提出质疑，但是中海寰宇天下置业顾问说“你不要管那么多，写字楼就是公寓，你签就行了，我们是中海”。

当然，中海置业顾问“信誓旦旦”的说法仅仅是忽悠业主的说辞，写字楼的房屋用途性质并不会因为开发商是中海地产或是其它大房企而变身为合法合规的公寓。

8月10日，南昌市东湖区市场监督管理局就业主们的投诉给予回复：南昌中海寰宇天下将规划用途为写字楼，功能为办公用房的商品房，对外以精装Loft公寓名义进行销售宣传的行为属于虚假宣传，拟对开发商上述行为立案调查。

那么，问题来了，既然规划用途为写字楼，中海寰宇天下是怎么进行“商改住”的？购买此类房子对业主又将产生什么影响？

其实，所谓“商改住”，也就是开发商将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。该类房子与住宅存在颇多差异，包括产权年限、物业费、管理费、转让契税等，并且“商改住”无法就近入学和解决落户。

有专业的律师表示：“开发商在前期宣传时，如果宣传资料是关于住宅的相关宣传，使业主产生错误认识，这种情况下，开发商涉及欺诈，根据中国《合同法》的相关规定，业主可诉至法院，要求撤销合同并要求开发商返还房款。同时，因开发商的虚假宣传给购房的业主造成了损失，业主可以要求开发商承担违约责任，进行违约赔偿。”

在建设工程质量投诉处理专用单上，可以看到建设单位给出调查结果时提到，该项目属于毛坯交付竣工工程，并且18#楼每层两端厕所都被改变了使用用途。

户型平面分布图

这也就是说，中海寰宇天下以写字楼标准的毛坯状态通过竣工验收，而后私自改造成Loft公寓。从该项目平面图来看，在“二次改造”中，写字楼两端的公共厕所也被纳入了57㎡的户型。

据业主反映，四栋楼每层的公共厕所都被拆除。此外，为了让每层容纳10户，开发商还占用了公共通道部分。更令业主忧心的是，房屋改造成Loft公寓后，新增的二层楼板需与承重墙相连。

大多数业主都认为这种操作方式会对房屋安全有影响，“原设计图纸并没有2层，验收后加二层必须破坏承重墙体，使增加的楼板与承重墙挂接住”。

除此之外，促使业主维权的另一大因素就是层高缩水。业主验房时均发现：“第一感觉就是小了，明显矮了，很压抑”。当初购房时中海寰宇天下的置业顾问带业主参观的临时样板间层高4.5米，而实际交付的房屋层高却缩减了30公分。

02“地王”盈利受限 “偷面积”以增利

2016年3月，中海旗下公司以总成交价约19.57亿元、逾130%的溢价率，连拿青山湖西岸两宗用地，楼面地价都接近1万元/㎡，均刷新了南昌当时的单价“地王”记录。

数据显示，中海寰宇天下的住宅成交均价在21000元/㎡，写字楼在15000元/㎡以下。拿地成本如此高，直接导致的就是中海寰宇天下住宅的销售均价远高于东湖区新房均价和周边楼盘房价。

涉事楼栋

据爱房网统计，南昌市东湖区8月份新房均价在19600元/㎡。中海寰宇天下周边的楼盘有在售的和即将开盘的，其中包括高层和洋房，精装均价分别为16000元/㎡、19000元/㎡；虽尚未开盘，但从限价来看，肯定是不会高过中海寰宇天下的。

中海寰宇天下项目最早于2017年8月获得预售许可证。截至9月1日，17栋楼共销售1133套，去化率为61.61%。而涉及办公属性的4栋楼仅售出了328套，去化率不足四成。

并不出彩的去化率和高额的拿地成本形成鲜明的对比，开发商资金也得不到回笼，于是，为了推动房屋销售，以及留足盈利空间，一代“地王”中海寰宇天下动起了“歪心思”。

中海寰宇天下项目共有17栋楼，包括住宅13栋和4栋写字楼。写字楼项目涉嫌违规“商改住”，住宅项目则被指存在“偷面积”、质价不符等嫌疑，项目所属产品均饱受质疑。

中海寰宇天下13#楼的业主爆料称自家的空调“无处安放”，原因就是开发商私自把安装空调机位的区域赠送给了端户。不仅如此，业主表示该栋楼还存在房屋破裂、漏水等严重质量问题。

03出“奇招”填补利润空间终引大规模维权

此前，《南昌晚报》就曾报道过中海寰宇天下堂而皇之地“偷面积”，对外宣称有的户型可以做到96%的得房率——也就是将阳台改建成房间，该项目报建的3房户型最终实际交房时可以拿到4房。

在中海寰宇天下项目上费尽心机、层层算计的中海地产，却能在各地不惜砸重金，拿下多块“地王”。从2019年到2020年，中海一直热衷于“地王”项目，2019年共新增总地价1485.2亿，权益地价达人民币1133.6亿。2020年也先后在北京、哈尔滨、银川等城市拿下单价或总价“地王”，其中，于8月3日在北京拿下的地块成交总价高达79亿，溢价率达23.4%，是今年北京成交总价最高地块。

拿地成本上升，加之各地政府出台的限价政策，项目利率空间自然收到挤压，中海2019年的毛利率为33.66%，同比去年下滑4个点，2020年上半年毛利率继续下跌，仅为30.59%。

羊毛出在羊身上，为了保证利润空间，中海寰宇天下项目就是在这样的背景下，因写字楼项目违规“商改住”并进行虚假宣传，以及住宅项目“偷面积”、装修质价不符等负面被曝光，并引发业主大规模维权。

那么，中海寰宇天下“商改住”、“偷面积”、装修质价不符等，到底与拿地成本高、限价等有没有关系？中海地产尚未给出正面回应。

04小编有话说

楼市调控政策日趋严谨，三条红线高压下，开发商资金进一步承压，虽说经营压力加大，可也是为了市场的健康长久发展，长远来看，各方都能受益。地产商凭“怪招”制胜、把购房者当韭菜割的日子已经一去不复返，如何平衡拿地成本与盈利空间？如何做到质价相符，重树自身品牌地位才是房企们需要好好考虑的问题。（来源《中科财经》）

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