意料之中，上半年6大片区二手成交量同比下跌最高50.2%

该降的温，总是要来的。

一路坎坷，在调控政策的加码升级之下，东莞二手市场被摁在地上慢慢“摩擦”，逐渐理性。

2021年上半年，东莞各片区二手房成交量同比下跌，片区分化明显。

| 数据来源：东莞住建局、乐有家，仅供参考

然而，这半年来东莞二手房成交的真实情况到底是什么样的呢？

一起来看看。

网签不足1万套，均价约达2.4万/平

先来看看总体情况。

🚩上半年总成交量同比下跌29.8%

据乐有家研究中心数据显示，2021上半年，东莞二手商品房网签9427套，不足1万套，而且同比下跌29.8%，数量已不足新房的一半。

要知道，在2020年上半年，2月到4月受到疫情的影响，不少中介门店都处于半停工的状态，上门看房的购房客也少了很多。

2021上半年成交量依然同比有所下跌29.8%，足以证明东莞的二手市场在降温。

| 上半年二手成交量同比下跌29.8%（来源：乐有家）

🚩上半年均价约达2.4万元/平

虽然网签数量减少，但是整体房价有所上扬，上半年二手房均价约达2.4万元/平，同比上涨22.4%。

继2020年的“725新政”后，东莞首次将二手列入限购范畴，东莞的二手楼市，就开始走出复杂的市场行情。

再加上今年“227新政”，买房资格、贷款收紧、严查首付等的情况下，二手市场逐渐降温，成交均价已连续四个月环比下跌。

| 上半年二手成交均价约2.4万元/平（来源：乐有家）

但想要了解东莞二手房真实的情况，不能仅看统计数据。

在227新政满月后，房姐为大家摸查东莞各大片区真实的二手市场情况，当中发现：挂牌的房源逐渐增多，但诚信放盘的房源实际上很少，且业主心态普遍较高，大多处于观望期。

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再来看二手成交片区分布。

6大片区网签量下跌，城区片区成交量保持第一

在多种因素的影响之下，东莞的二手市场，已经终结了以往的狂热。从六大片区的二手房市场表现来看，网签量全面下跌。

| 数据来源：乐有家，仅供参考

🚩城区片区成交量同比下降42.8%

城区片区仍然是上半年的最大赢家，以网签2570套夺魁。

能成为第一，一方面，这里有着东莞优越的地段和完善的配套资源，极具抗跌性，另一方面，城区新房供不应求，有比较多买家转向选择二手。

但这个被广泛看好的城区，即使东城是2021年上半年成交量最高的镇街，但整个城区片区而言，成交量同比下降42.8%，同样难逃下跌。

由于2020年二手市场的狂妄，不少城区二手房出现倒挂现象，在目前各种政策的背景下，再加上城区多项利好兑现，不少业主封盘不卖，静观市场变化。

｜汇聚众多知名项目的东莞大道

🚩东南临深片区成交量同比下降50.2%

以为城区的成交量下降幅度很大？不，还有另外两个片区，受到的影响更大。

其中，曾经是二手房扛把子的东南临深片区受影响最大，成交量同比下降50.2%

毕竟，受到政策限购，大批外地客无法购买东莞二手房，是成交量下滑的原因之一。

但值得一提的是，樟木头镇以价格上的优势，在各镇街中成交量第二名。

｜拥有众多豪宅社区的塘厦中心湖片区

🚩水乡新城片区成交量同比下降49.3%

另外，水乡新城片区成交量同比下降49.3%，上半年仅成交500套。

该片区主要受到新房供应影响，在一二手价格相差并不大的情况下，更多的购房者偏向于选择一手新盘。

组成水乡新城片区的五个镇街，麻涌、中堂、洪梅、望牛墩、道滘都在2021年上半年东莞各镇街二手房成交量排行20名之后，且各镇街成交量不足130套。

| 华阳湖湿地公园，图源华阳湖湿地公园微信公众号

🚩松山湖片区成交量同比下降36%

成交量下降最小的松山湖片区，成交量仅次于东部产业园片区，寮步、横沥、石龙成交量较为活跃，位列各镇街成交量前10名。

作为目前东莞极受关注的高新区，片区人口依然不断迁入，对住房需求加大，所以受到的影响相比其他片区较少一点。

｜松山湖成为东莞制造业名片

🚩东部产业园片区成交量同比下降37%

东部产业园片区的二手市场，以2115套成交量仅次于城区，并与城区片区占了东莞2021上半年二手市场的大半江山。

贡献最大的为常平，成交量717套位列各镇街第三，且约占了整个片区的1/3。

作为强GDP的镇街，常平也是值得关注的置业热区。而且，常平的房地产发展较早，早期就有大量房源供应，二手房交易也比较活跃。

但，谢岗上半年二手市场表现就不太理想，成交量仅约17套。

| 谢岗（图源：活力银瓶）

🚩滨海湾片区成交量同比下降37.4%

滨海湾片区，以虎门为主（主要体现为二手供应较大）但滨海湾片区二手情况，一直备受关注，但在各种政策背景下，总成交量减少。

虎门二手市场价格可选区间大，成交量在该片区中最活跃。

而长安的二手房源少，有出现业主观望期将房源下架的情况。另外，沙田以新房市场为主，沙田一直担任滨海湾片区的居住新区角色，二手成交周期长，所以二手市场活跃度低。

下半年二手市场，继续回归理性

上半年成交量下降，部分房源价格下降，不仅如此，下半年可能同样继续。

为什么呢？

🚩不合理的倒挂房源仍存在

从2020年狂妄的二手市场开始，出现不少倒挂的情况，但这些二手房真的合理吗？其实，不少二手房其实并没有倒挂的条件。

| 南城万象府周边二手房挂牌比新房备案价高，数据来源：贝壳网，仅供参考

假若这个房源新、近地铁、带好学位，才有比新房价格更高的理由。

但对于业主挂牌价高、心态高的二手市场，仍然有泡沫存在，对于此，要挤出泡沫，让二手市场回归理性。

🚩贷款难，调控政策加码

受限于政策限购和贷款政策，二手市场也变得复杂一些。

根据乐有家数据统计，2021年上半年购买东莞二手房的购房者中，80.3%为刚需客户。

另外，购房者当中，92.2%来自东莞本地客户，仅7.8%为外地客户，可见受到政策限制，不少外地客户被拦在门外。

| 数据来源：乐有家，仅供参考

房姐有话说：

东莞二手市场逐渐回归理性，这种理性，体现在二手市场成交量下降、投资客被挤出，利好刚需和改善置换的购房客。

对比起2020年魔幻的二手市场，下半年的二手市场在各种严厉调控下，购房资格、贷款等门槛依然升高。

下半年的二手市场，可能继续降温。

但并不意味是坏事，这是市场平稳的过程，调控挤出楼市的泡沫，给购房者更充裕的时间，是好事。

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