新房躺平了，但东莞新型产业园的春天却来了！附东莞产业地图

上帝关上一扇门，会打开另一扇窗。

如今东莞的新房市场已接近躺平了，但产业园市场，却迎来了不同的景象。

没想到吧。东莞不少产业园如今的招商与销售情况都十分良好。新房市场不景气，注意力与资金，理所当然地转移。

何况，东莞有着“世界工厂，制造之都”的产业基础，有最肥沃的产业园土壤。

早在2019年，东莞规上企业总数便已突破1万家，位列全省第1。（数据来源：《东莞市现代产业体系中长期发展规划纲要（2020-2035年）》）

东莞已形成了涉及34个门类（占全部 41 个工业大类的 82.9%），6万多种产品的完整制造业体系。门类齐全、配套完善，东莞的产业集聚优势明显。

从土地创新开始，出台全国首个M0管理办法

从1978年的”三来一补“、”三资并举“开始，东莞所取得的成绩，都离不开东莞的务实肯干、敢于创新。

而难能可贵的是，这些创新仍在继续。其中值得一提的便是，关于土地使用的创新。

2018年9月，东莞出台《创新型产业用地（M0）管理暂行方法》。而这也是国内第一份写入地方性政府规划的M0管理办法。

｜来源：东莞市投资促进局《东莞市新型产业用地（M0）政策解读及工作指引

东莞在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相配套服务的用地。

使用上，可做产业用房和一定比例的配套用房。

其中产业用房分为不可分割转让、和可分割转让类型。配套用房则包括一定比例的商业办公（C2）、配套型住宅（R0）以及公共设施。

创新的M0用地类型，包含了产业功能，同时又可满足产业配套所需的商业、居住功能，并且符合规定还可以分割转让。

M0用地，加速了东莞的产业升级，将为东莞带来一批高品质的新型产业园，极大的促进东莞高新产业的发展。

而就在10月25日，东莞又发布了《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（公开征求意见稿）》。

工业生产用房最高可分割转让的计容建筑面积不得超过工业厂房生产用房总计容建筑面积的70%，每个基本单元的套内建筑面积不得少于500平。

东莞正通过规范工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记等，加快工业园改造提升。

M0用地频发，新型产业园开花结果

🚩 青湖湾科创中心

2019年1月，东莞首宗M0用地通过挂牌成功出让。

东莞市深投控投资发展有限公司，以底价19042万元成交，楼面价约为720元/平，远低于商办、商住楼面价。

项目已于2020年5月10举行开工仪式，建设期3年。

一期规划总用地面积约11.01万平，总建筑面积约34.86万平，将打造为”大湾区·深投控清溪科技生态城“先行启动区。

值得一提的是，项目可开发30%的配套用房，以及可销售49%的产业用房。

建成投产后，成熟期预计实现年产值约50亿元，创造就业岗位近万个。

｜东莞首宗M0试点项目，青湖湾科创中心效果图

🚩 京东智谷

同年，东莞第2宗M0用地也成功挂牌出让。

2019年6月，京东以106360万元竞得凤岗镇雁田村地块，占地37万平，总计容建面约140万平，折合楼面价约750元/平。

地块现已打造为”京东智谷“项目，融产业大厦、智造大厦、独栋总部、半山总部、全时电商大厦以及配套宿舍为一体。

项目2期产品已进入招商，据了解厂房部分均价约8000元/平，可分隔三分之一用作商业办公。首付3成，可贷款。

🚩 都市慧谷

2020年9月23日，东莞首宗城市更新单一主体挂牌招商项目（2020WD001地块），同时也是首宗挂牌出让的工改M0地块，由都市智谷集团竞得。

地块打造为”都市慧谷“项目，总占地约6万㎡，总建面约29万㎡，将建设成为数字化、信息化和智能化的科技战略新兴产业基地。

项目已于2020年11月26日启动招商。

🚩 信鸿湾区智谷、常平智谷等

扎根东莞近30年的信鸿集团，同样已成功打造多个新型产业园。

截至目前信鸿拥有旧工业园改造项目信鸿·常平智谷（常平）、东莞首批“工改M0”项目信鸿·湾区智谷（沙田），智造产业新城标杆松湖智谷（寮步）、欧菲光·湾区科创中心（滨海湾新区），还有国际合作项目中以国际科技合作产业园（松山湖）等多个园区。

其中首批工改M0的信鸿·湾区智谷，一期已于今年9月顺利封顶，园区将于2022年6月开园生产。

信鸿·常平智谷已于今年1月举行开园仪式，销售均价约8300元/平，招商率已达100%。

新兴产业的主战场，加速东莞产业升级

当市场开始降温，一些有价值项目反而会凸显出现。

无论是新型产业园的开发，还是招商，我们都看到了不同的一面。

东莞的新型产业园正在为东莞产业升级、城市升级提供强大的动能。

今年初，将产业写在基因里的东莞，启动千亿级战略性新兴产业规划，将布局7大产业基地。

此外，各个镇街、新区也都在结合自身，为此布局。

｜滨海湾新区，战略性新兴产业基地空间分布图

而在东莞的这场新兴产业运动中，作为其重要的载体的新型产业园，将迎来更大的政策红利与发展机遇。

值得一提的是，产业升级的大趋势下，东莞庞大的企业总量，将为产业园带来大量的需求。

而就在近日，东莞正式印发《关于进一步明确市产业转型升级基地管理工作有关规定的通知》。

东莞将加快产业集聚创新发展，加强规范产业转型升级基地管理工作。

其中包括：

1、产业转型升级基地产业用房，原则上执行现房销售方式；

2、执行现售的产业用房，须采取“先出租、后出让”的方式；

3、明确了产业转型升级基地的产业用房和配套用房，可允许办理抵押权登记。

4、产业用房分割销售后，原则上5年内不得转让过户。

同时需要注意的是，产业用地一般都对项目的投资收益有着相应要求（满足条件才可以办理不动产权证等），对于入驻的企业来说，如购置相关物业，需要留意相关风险提示。

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