写字楼，被称为城市活力的象征，同样是房产市场的热点。
东莞第一代写字楼诞生在80年代初期，直到90年代港台资本大量进入，第二代写字楼在本世纪初期出现。而在2010年东莞加速产业转型升级时，迎来第三代写字楼。作为“世界工厂”的东莞，长期活跃的镇街经济，大多办公需求和新增的办公需求都设立在产业园区或者在自家厂房解决问题，以往的发展中，高楼似乎显得并没有那么重要。但对于一个新一线城市而言，建立心脏，刷新天际线，拥有自己高楼梦也很关键。从东城商业中心区、莞城旧中心等，经过中桥大厦、国泰大厦，再来到南城总部基地和鸿福路板块，沿线都是超百米高楼。
随着大湾区发展和城市化进程的推进，在东莞这片沃土上，一座座高楼大厦拔地而起，商办物业市场也受到了更多关注。本篇就来盘一盘，东莞甲级写字楼的存量、价格等具体情况，看看东莞甲级写字楼未来的“超能力”。新增约55.13万平，2021年东莞甲级写字楼迎来集中供应根据戴德梁行数据统计，2021年东莞甲级写字楼净吸纳量约264565平，新增供应共约551308平的物业投入使用，是近五年来新增供应最多的一年。注：2017年无甲级写字楼新增供应，净吸纳量于2020年Q4开始统计其中，大部分物业投入使用主要集中在南城总部基地板块，约占全市新增供应约61.9%。此外，2021年3月CBD首座高楼东莞轨道交通大厦正式启用，与万科首铸东江之星进一步扩大了东莞甲级写字楼市场的版图。东莞本地国企的租赁需求活跃，交通与物流行业的租赁面积约占47%，排名第一，金融业约占30.9%排名第二。房产和建筑业寻租需求同样活跃，东莞未来发展，将会吸引更多相关企业入驻。
2021年平均空置率约44.1%，月平均租金约66.7元/平一座城市的经济、人才、产业三大项，会影响写字楼的未来。东莞作为经济、人口“双万“城市，产业体量并不小，但一般以工业园为主，对写字楼的要求不高。
根据戴德梁行统计数据，东莞2021年共约有1570599平甲级写字楼存量，月平均租金约66.7元/平。但是目前对于中心城区的写字楼办公需求增速较为缓慢，空置率较高，平均空置率约44.4%。鸿福路是租金较为坚挺的板块之一，月平均租金约71.72元/平，为三大板块均值最高。能够成为租金最高的板块之一，是因为该板块有民盈国贸、汇一城等大型商场聚集，康帝酒店、洲际酒店等配套齐全，而且有已开通的R2线鸿福路站。
如甲级写字楼嘉宏振业中心，租金均是东莞前列，成为大型企业进驻首选。再加上鸿福路板块市场成熟，存量大，有持续的消化存量。南城总部基地，位于东莞大道中段，衔接东莞活力的片区。在2009年提出“规划近约1000亩土地建设总部经济大厦群，建一批约35-60层左右的总部大厦”。
另外，这里成为万科、碧桂园、嘉宏、中熙等房企的必争之地。在2019年以来，大体量项目陆续入市，刺激了市场需求的释放。2021年南城总部基地甲级写字楼新增供应量大，所以有一定程度上造成空置率高，约达59.2%，这意味着有一大半办公室都是处于空置状态。尽管如此，物业逐渐去化，空置率较去年同比小幅下降约4.78%。
租金方面，南城总部基地甲级写字楼月均租金约63.77元/平，稍微略低于全市平均租金水平。
高规格、高定位和发展空间，打造为“世界智造门户，湾区魅力都心”，它的视野，是看向全球。重要的是，国际商务区拥有不可复制的区位配套，和更多的未开发利用地，首次签约的10个项目，意向投资额高达约410亿。对于新兴区域商务区板块而言，相比起鸿福路和南城总部基地板块，2021年国际商务区板块的甲级写字楼存量少。但是，在空置率方面，国际商务区板块约30%成为三大板块最低。目前写字楼分布较为零散，大部分未来供应计划于2025年入市，将会承载更多的知名企业总部、金融、现代高端服务业进驻。
约50%甲级写字楼未来供应集中在国际商务区，成为城市的门面
东莞未来的甲级写字楼，有足够强大的能量储备。
除了2021年集中的供应，还有一波写字楼供应正在路上，来看看2021年主要地块成交情况👇：
未来四年，东莞计划将有约629785平甲级写字楼物业投入使用，大部分集中在国际商务区板块、鸿福路板块和南城总部基地。
其中，国际商务区、鸿福路和南城总部基地各个板块的占比约为50%、32.9%和17.1%。2022年鸿福路板块迎来大量甲级写字楼，在2023年和2025年以国际商务区板块供应为主。不难发现，历经“十年磨一剑”规划打磨的国际商务区，未来有许多值得期待的项目：华润置地在东莞CBD的商务首作，于2021年面市，目前在售。写字楼面积约为59-1660平，标准层高约3.9米，单户实用率约76%，远超一般写字楼50-60%的水准，格局大气，门槛又更低，能满足更多企业的需求。2021年8月11日，华润以总价约56亿竞得东莞CBD核心地块，规划将建450米高东莞地标高楼，未来将超越如今的湾区第七高楼，约423米的国贸中心。目前项目已完成投资备案，建设期为2021年09月01日 - 2028年05月01日；最新进展为2021年12月28日，建设工程规划许可证受理。2021年8月6日，出让地块（编号：2021WG005），位于全市“含金量”最高的CBD地段。招商以5.5亿元成交，折合楼面价5322元/平，成功入主CBD。地块需按不低于甲级写字楼标准建设，应满足东莞市装配式建筑现行相关政策要求，建设期为4年，需在在2022年9月5日前开工，2026年9月5日前竣工。除此之外，CBD作为东莞建设的重中之重，还有更多的商住地/商业地值得我们期待。随着东莞CBD土地陆续出让，CBD建设也将提速，东莞甲级写字楼将高质量发展。这是更强大的东莞正在向我们走来，万亿级城市的门面将越来越高大上。
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