公寓能不能买？
可能看到第一句，就有人要说：又要让我买公寓!
别，先别下定论，接着往下看～👇
这两天，有粉丝拿着截图来问房妹，这两个公寓怎么样。
话不多说，房妹直接去了现场~
30万买一套公寓，到底是不是真的？
天气正好，房妹到市场跑一圈，给大家对比一下。
🚩 湖景12
在上周末，房妹的整个朋友圈都被湖景12霸屏了。
30万能一套复式2房公寓是真的吗？
据了解，目前在售的是4栋，分别有建面约31平、46平、54平loft户型，均价约9500-12000元/平，毛坯交付。
注意，项目有精装和毛坯户型可选，目前在售的主要是毛坯交付哦。算下来，一套9楼建面约31平的北向户型，首付约17万，月供约1489元；而建面约54平南向望湖户型，首付约35万，月供约3500元。除此之外，湖景12位于厚街横岗水库旁，周边有富盈加州阳光花园、嘉荣购物广场等，开车从国贸商圈到湖景12很快就能到达，如果在南城上班，通勤方面还是比较便捷的。客户方面，主要以厚街、南城、东城、虎门为主，不少是刚需客户购买自住。项目规划有商业综合体，打造特色商业街，相比起市场上较多的公寓产品，这里有封闭式管理小区，自带花园式园林，占有优势。每个户型都带有独立厨房，可通燃气，卫生间可以做干湿分离，房间和楼高也不会太过狭窄或压抑。2号楼两梯24户，3、4号楼两梯21户，5、6号楼两梯22户，梯户比高，如果在繁忙时段乘坐电梯需要等待一定的时间。皇庭峰景壹号位于寮步和东城交界，最近也是抛出比较多优惠，以价格吸引了不少客户。
房妹周末的朋友圈，都被中介转发“8字头起，总价30万买东城公寓“刷屏，看着都心动，忍不住立刻咨询了项目基本资料。听到是带精装的，更兴奋了，立刻拿起了小算盘，这不比租房划算多了呀！到现场之后，才了解到目前处于清货优惠阶段，推出5号楼建面约34、45、51平产品，但是可以选择的楼层并不多，样板间已撤走，看房都是直接到5号楼看实体毛坯房。没错，是毛坯交付，并没有中介口中所说的“精装交付”。算下来，低楼层的户型总价也并没有想象中“30万”一套，34平成交总价约41万，首付25万，月供1900元/平，且该户型朝北面向马路，容易有噪音影响。
离30万买一套的目标有一定距离，瞬间就感觉不香了。周边生活配套成熟，到东城万达、星河城十分方便，且离莞深高速路入口近。
公寓和住宅共用一个小区，属于封闭式管理，配有游泳池和健身设施，在2022年年底交楼，不用等待太漫长的时间。相比起湖景12，目前清货的5栋是3梯18户，高峰期的电梯使用压力比较少一点。首先，要明白的是，买公寓跟买住宅确实是不同的逻辑。
相比住宅，在入户、学区、阳台等户型设计、是否明火、水电等生活成本、二手转手成本等，公寓天然便存在短板。
不限购、不限贷，以及相对住宅而言，较低的总价门槛、较低的均价，都是买单的原因之一。
据合富大数据，2021年，东莞商业公寓共成交6605套（2021年，东莞一手住宅网签约43271套），其中31-50平占到三分之二。在住宅户型越做越大的当下，小面积的公寓，成交占比提升。先天的优势跟劣势，决定了买公寓的逻辑。公寓会更适合于：解决目前自住需求、预算有限、短期内暂时不考虑入学、入户、二次转手，或者名下无购房名额的购房群体。不过，即便是买公寓，也不是意味着可以随便买买买的，一样要注意避坑。
在买之前，一定要了解清楚，并不是所有的商办产品都可以作为公寓用途。纯办公的写字楼，一般是不允许有人长期居住的。据猎聘大数据，当代打工人，近五成上下班通勤1小时以内，约四成通勤1-2小时，约一成通勤2小时以上。可以作为参考，应尽量选择单程在1小时以内的住所。当然如果有地铁等轨道交通最好，如果是开车，则要注意路况及距离成本等。
多数公寓都是不带装修。除了首付款外，自住还需要备足一笔装修费用，特别是LOFT户型，要装成你看到的样板间的效果，花费都不会少。
而对于非自住需求来说，公寓本身就不适合作为短期套利的工具。这时候，就要注意当地的租赁需求了。作为商办物业，公寓的价值，不在其转手的差价，而在其运营后所赋予的附加值。就非自住需求而言，公寓的玩法就是不转手，求租金回报率。买公寓之前，先想清楚买了可以利用公寓干什么，而不是坐等升值，这才是公寓的正确打开方式。公寓并不是不能买，但作为一种商办物业，它确实不适合所有人。当然，肯定也会有人不认同，但是实际上公寓一直都是解决实际居住需求的重要途径之一。据瑞城搜数据，今年1、2月非住宅成交，都超过了同期的住宅成交。
其中松湖之光一期、湖景12，今年公寓累计成交都超过了100套。实际上，就满足居住需求而言，住宅不一定是唯一选择，特别是年轻人。当房子真正回归居住属性的时候，公寓有可能会有新的认知。比如，房妹的这位朋友，当问她会不会买住宅的时候，被凡尔赛到了。
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