我扒了今年东莞的备案价，发现了房价涨跌的秘密.....

最近，房姐被问到最多的一个问题是：今年东莞房价将怎么走？

在东莞的房价体系中，一个直观且关键的指标，是看备案价信息。

今年的新备案价与去年相比是否有涨跌？相邻镇街的备案价是否拉大了差距？新盘首次预售价格几何.....这些都可能触发东莞楼市的变动。

为此，房姐整理了今年最新公布的备案价信息，发现共有24个楼盘更新了备案价，遍布6大片区，我们一起来看看，都有哪些亮点？

（注：以下统计数据为东莞一手住宅备案情况，数据来源均为东莞市住建局，为不完全统计，仅供参考）

城区：豪宅化加剧，与周边拉差或将继续加大

 3月11日，南城顶豪鹏瑞天玥，最后一栋住宅备案价出炉，9号住宅楼，产品都是清一色的约358平大平层，均价约46499.9元/平，最高总价则超2700万。

该盘上一次出备案价在去年6月，7号楼约273-325平大平层，均价约46285.91元/平，8栋产品与7栋类似，均价46708.94元；目前两栋楼去化率都超过80%。

可以看出，作为千万级顶豪，鹏瑞的价格较为稳定，这次的收官之作能否再度获得认可，将成为验证东莞豪宅市场的重要试金石。

鹏瑞之后，今年主城还有不少值得期待的全新盘，虽未有备案价信息，但从地段、产品信息来看，基本都是高端豪宅。

📍 华润置地中心，位于东莞CBD，规划建设450米东莞地标高楼、18万方高端购物中心万象城、国际五星级酒店，以及22万方住宅、1栋公寓。

其中，石竹新花园旁边的4栋住宅，预计将在今年下半年入市，名为华润润府，出自华润高端系列“润府系”，主力产品或为约143平4房。

从产品上看，华润润府是高端改善产品，而它的备案价大概率可参考华润万象府，去年4月最后一栋备案价约为47086.6元/平，超过鹏瑞天玥。

📍 星河传说二期（点击链接可查看详情），位于东城中心，据3月最新出炉的规划平面图，项目将建3栋高层及8栋低层商业裙楼，有商业体加持，将是东城近年来难得的重量级新盘。

其中1号楼为67层，约250米高公寓商业楼；2号楼为53层，约193米高住宅公寓商业楼；3号楼为40层，约140米高住宅公寓商业楼；主力住宅产品或将为建面200平以上大平层。

| 仅供参考，最终以实际审批为准

目前，项目所在片区内主要为二手房，据安居客数据显示，周边二手房价主要为3-6万/平。

| 仅供参考，价格最终以实际成交为准

显然，这些新盘都有一些共性，配置豪华，面积较大，周边单价也比较高，随着他们的入市，主城豪宅化继续加剧，与周边镇街的拉差继续拉大。

当然，主城之外，城区片区也有不少洼地，来承接外溢的客群，行情或会得到相对平衡。

///石碣，凭性价比出圈///

今年初，石碣红盘📍新城御珑公馆，拿到了最新备案价，4号楼均价约为26000元/平。

该盘去年11月备案价约25100元/平，10月24900元/平，价格保持微涨，去化率仍达到了75%左右。

同时，新城御珑公馆备案均价为石碣最低，项目位于石碣光明路商圈，将享受板块旧改利好，社区容积率2.2，产品利用率高，且均带精装，妥妥的凭性价比出圈。

｜新城御珑公馆享有成熟配套，航拍图存在变形

在新城新城御珑公馆附近，两个纯新盘📍中洲城邦和📍恒基·旭辉江山，都拿到了首次预售。

中洲城邦均价约为29040.54-29111.92元/平（毛坯），为2梯2户纯四房产品，恒基·旭辉江山均价约为28273.57元/平（精装），为96-117平3-4房。

多盘混战，今年的石碣市场，将比以往更加热闹，也更讲求性价比。

///高埗，华侨城限售价项目首次价格不高于2.67万/平///

今年，久未上新的高埗，将迎来📍华侨城天鹅堡，作为限售价商住地，规定项目首次申报均价不得高于26755元/平（毛坯）。

项目距高埗镇政府约1.5公里，靠三江六岸工程，距莞城仅约5.4公里，距东城万达约9公里，并且自身体量也有22万平，综合优势突出，将成为主城的重要居住补充。

更重要的是，目前高埗二手房已破3万+，华侨城天鹅堡的价格，呈现一二手倒挂现象，值得关注。

｜华侨城天鹅堡区位图

松山湖片区：明星项目登场，茶山新盘微涨

今年，松山湖将迎来一个明星项目📍万科松悦花园，预计近期将公布备案价，它的价格高低值得市场期待。

万科松悦花园，是松山湖最后一宗临湖宅地，与世界顶级、广东首家悦榕庄酒店为邻，产品由由别墅+7栋高层洋房（13-17层）组成，其中包括建面约290-390平大平层。

｜项目一线临湖

作为松山湖育才、留才的重要承载，万科松悦花园将是松山湖全新的标志性项目。

而截止目前，在松山湖片区，备案价更新较多的地方，为茶山。

据房姐不完全统计，今年前三个月，📍万润中心、📍碧桂园瑜璟臺、📍龙湖金地天曜城和📍莞民投·和昌莞月湾（首次预售），先后更新备案价信息。

几个楼盘价格比较稳定， 龙湖金地天曜城微涨了1.7%，碧桂园瑜璟臺因为推售大四房产品，价格上调了4.5%。

当下，茶山的行情依然企稳，作为一个接收东城+松山湖双重外溢的地方，它的市场容量也许比周边板块更大，带来更强的韧性。

滨海湾片区：虎门房价的悬念出现了

从当前的备案价信息来看，今年滨海湾的热门板块，依然是虎门和厚街。

3月初，虎门全新盘📍粤港湾樾光里备案价公布，均价仅为31888元/平（毛坯），最低有2字头。

相比虎门几个在售的新盘，单价约在3.6-4.2万/平之间，粤港湾樾光里的到来，就像一颗深水炸弹，可能在短时间内冲击虎门现有的价格水平。

当然，粤港湾樾光里所在区位，并不是传统虎门中心，而是长安与虎门交界，地块性质也比较特殊，并非招拍挂宅地，而是旧改地块，它的低价，的确是取巧了。

| 项目区位图

而长期来看，虎门作为滨海湾新区的主阵地、大湾区交通枢纽，虎门依然是东莞最具有成长性的板块之一。

厚街，今年已有个项目更新备案价，📍瑧山悦、📍海逸豪庭和📍时代天韵，价格都比较稳定，对应不同产品而有小幅的调动。

水乡片区：将分出两个发展体系

整个水乡片区，其实可划分为两种楼市体系，一种是环城区体系，一种是强镇中心体系。

前者，主要依靠临城区的地理优势，接收主城外溢；后者，则依靠自身强大的实力，发展出高端居住区。

从今年最新的备案价来看，水乡片区已形成了一条新的鄙视链。

///环城区体系：道滘、望牛墩、中堂///

3月，道滘新盘📍首嘉·鹭湾1号备案价出炉，2号楼约114-129平四房均价达到约31544.17元/平，3号楼约32386元/平，成功把道滘房价从2.8万带向了3.2万+。

| 首嘉·鹭湾1号区位图示意图

此外，今年道滘还有一个重磅新盘——📍中海·凤凰熙岸，它的到来，或将继续拉升道滘的价值。

毕竟，作为道滘的地价保持者，中海地块楼面价已到17919元/平，项目本身有着1856户的体量，是城区罕见的大盘，产品打造也比较高端。

与南城相邻的区位+江景公园的极佳生态，让道滘有望接任西平，成为新的CLD，道滘的价格体系不再与水乡绑定，而是和南城对接。

在望牛墩，标杆性纯新盘或将是📍保利阅江台，备案价将在近期出炉，单价仅2万出头起步；相比中梁恒哲时光128，价格要更高。

在中堂，纯新盘📍半岛1号，最低价仅1.66万/平起，2栋楼备案均价约18539.23-19554.74元/平，而且是精装交付，是整个环城区的洼地。

若以价格来说，这3个环城区的镇街，形成了一条鄙视链，道滘>望牛墩>中堂。

原因不难理解，道滘接壤的是主中心南城，居住环境相对更好；而望牛墩和中堂接壤副中心万江，相比望牛墩，中堂的距离又相对更远，板块内部货量多，竞争性更大。

///强镇板块：麻涌///

今年，麻涌📍珑远翠珑湾印象花园更新了备案价，均价约24451元/平，相比去年微涨了1.4%；麻涌行情比较稳定。

今年，麻涌将迎来3个全新盘，麻涌新的价格风向标，位于水乡产业新城区、也是麻涌地价标杆的📍华侨城云端府。

此外，还有华阳湖旁唯一在售全新盘📍万科公园里、背靠滨江商务休闲区和大盛村tod的📍南山府。

可以看出，作为水乡经济龙头的麻涌，正在发力建设新兴片区，为楼市带来更强的供应量和支撑力。

东南临深片区、东部产业园片区

东南临深片区的领头羊，显然是塘厦。

从备案价数据来看，📍粤港湾华堂3号，因为推售大户型产品，而上调了备案价。

未来，塘厦依然是的供应大户，目前全新盘📍卓越华堂云光，已经备案，接下来还有众多新盘、旧改项目要上线，价格或许还会有惊喜。

最后，是东部产业园片区。

从目前的备案价来看，价格比较稳定，但仅有一盘更新，还需要更多的镇街、更多的项目数据，才能判断市场走势。

综上所述，当前东莞的总体房价将比较稳定；在一些核心区，还可能会因为供应少、高端楼盘的面世，而迎来新的行情。

当然，结合实际来看，还有很多重磅新盘尚未拿到备案价，这恰恰说明了，今年东莞楼市的弹药很充足，很多高质量新盘，正蓄势待发。

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