近来，冲刺630海报更是刷屏朋友圈；赠送车位、降价让利、首付分期等各大名目的优惠满天飞。
但，630具体楼市成色如何，为什么说冲了个寂寞？当下市场，现状是怎样的？下半年楼市，又该何去何从？
说630成绩单前，不得不提今年以来的两次新政，分别是51新政及514新政。（详情可戳：👉51新政、👉514新政）这两个新政的落地，对上半年楼市及630冲刺，有着重要的风向标意义。51新政后，房姐曾就此批新政前后案场到访量，做过一次大调查。结果显示，即使来访量略微有所上涨，但究其主因，是由于五一假期，各大开发商强有力的营销动作。而新政在其中起到的促进作用，开发商的口径，出奇得一致：没啥关系，触动极弱。｜营销大佬们：51新政后来访增多，主要得益于五一假期
而514新政后，房姐也针对一些典型楼盘访量，进行了摸排。事实是，还是五一假期期间，楼盘访客较多。如石碣某盘，五一期间到访量75组，514新政后，在同一时间维度上，到访量57组；道滘某盘，五一假期到访量66组，514新政后到访量60组；大岭山某盘五一到访量132组，514新政后访量85组······从5月初，第一次新政，在到5月中旬二次新政调控，5月的官方一手网签数据不升反降，新政对于一手房而言，明显收效甚微。可以预见的是，新政将对630冲刺及上半年业绩，贡献力度不大。
诚然，6月的网签数据尚未出炉。但，开发商年中冲刺的630活动中，我们能看出一些结果导向类的线索。
东莞万科并没有打出响亮的630冲刺，反而早早谋略，结合618节点，打造了几场声势浩大的直播，10万+线上观众，618当周末线下售楼部累计到访量达2000+。曲线抢客的万科，已经抢先一步，开启了品牌年轻化新营销。深耕东莞的保利，相继发布了630冲刺海报。但截止发稿前，仅4个项目完成了年中任务业绩，如保利堂悦、保利紫云、科学城时区、保利时区。其他保利在莞项目，均在为630节点加班加点冲刺中。
此外，经摸查，诸多近期新开新盘，并未对630冲刺进行过多的营销，仍以日常折扣为主。如道滘某新盘、麻涌某新盘等。新盘在大考面前，如此“躺平”，630成绩单，很难出彩。反观一直顺销的红盘，对630冲刺的活动力度，也不大。如厚街某盘，仅是在原有的日常活动折扣上，推出额外99折。综上，收效甚微的两轮新政，加之开发商630冲刺优惠力度不大，可以预见630成色不足，而上半年楼市的成绩单，也很难获得高分。
前两轮新政及上半年楼市成绩单，对一手楼市的刺激，事实证明，还是欠缺了些。坊间传闻，东莞第三波“救市”新政，已在路上。各大中介、自媒体的平台早已刷屏。的确，市场振荡期，走势难料，政策的子弹不能一下子打完，这盘大棋，还需一一对症下药，逐一释放被压抑了的合理购房需求。不过，可以看到，两轮新政叠加及利率回到打折时代等利好，只能治标不治本。高昂的房价，还是让许多刚需上不了车。东莞楼市经过10年的迅猛发展，从2011年均价8860元/平，上涨到2021年的27830元/平（数据来源：克尔瑞），暴涨214%。近期网上还传言一个段子，很符合当下。
是的，归根到底的房价，没有实质性的降低。不断的调控，甚至让买家更犹豫了。近期，房姐后台也收到了很多粉丝私信，明显的，市场的观望情绪浓重。但不可否认的是，目前的新政调控，确实给案场带来了一定的人气，但短期内难促成实际成交。来访转化率未见提升，现阶段停留在“旺丁不旺财”，客户较为冷静，销售以平淡收场。
而反观二手市场，在经过514新政后，有了明显的回暖迹象。据网签数据显示，5月14日起，东莞二手房成交量蹭蹭往上涨。除了周末外，东莞每天二手房网签量基本超100套（含住宅、非住宅）；5月下半月网签量足足是上半月的2倍！而514新政仅实施半月，整个5月的二手住宅成交量已达到1319套，有破冰之势，基本回到二手房指导价出台前的成交水平。
可以看出，514新政中增值税免征5改2、限售3改2等，利好二手房交易，大量卖家纷纷低价抛售。而较一手更实惠的二手房，成为了买家心中的香饽饽。
反过来，这也瓜分了一部分一手优质的自住客户，案场成交再添新难。
综上，半年已过，一手市场仍不乐观。第三轮救市政策是否要来？我们暂让子弹，再飞一会儿。
但不可否认的是，新政之后，的确释放了诸多被压抑的置业需求，新房回暖也呈冷热不均态势。虎门热盘保利时区、未来之光、粤港湾樾光里等，514新政后频发热销海报，区域信心倍增。
时间回到当下，当新政风头过去，再次对虎门某热盘案场顾问进行问询时，得到了较为理性的答复。
与虎门置业热情较高涨不同，东部产业园的一手市场，就沉寂一些。某新盘置业顾问更是直呼：渠道开了也没客，案场静悄悄的。是的，东部产业园的常平，常年霸榜全市二手成交的头把交椅，二手房源价低物美，瓜分了不少东部产业园片区的一手客户。
反观东部产业园的另外一在售新盘，周末有了暖场活动的加持，销售势头向好。加之2字头左右的新房价格，诚意满满，的确收获了不少的市场客户。
🚩 滨海湾片区某盘销售：产品力强，在市场上依旧能打在当下市场，舍得在产品上花大功夫的，依旧能经得起市场考验。
滨海湾片区某盘的别墅产品，近来推新面世，上周末走势紧俏。确实，在不断分化的市场，能真正杀出重围的，项目产品必须具有独特性。
市场依旧在2022年上半年，向我们持续展示了它残酷的一面，两轮新政也只是局部市场火热，整体市场收效甚微。
但可以肯定的是，楼市持续分化，价值更高的片区，热度依旧在，房价虚高的片区，也会被挤出泡沫。
而这种分化在2022年只会持续加深，即使相同区域，单个项目的产品力、品牌力、性价比等特性，也会有不同的市场反响。
当下，刚需置业，不需要被忽如其来的利好吓到，老老实实选择配套齐全、适合自住的房子。切记不可轻易加杠杆。改善型买家，可优先考虑购入城区、松山湖等抗风险能力强的区域。最后，借用一句万科大佬郁亮前两天的名言：短期市场已经触底了，但恢复是一个缓慢温和的过程。东莞楼市，谨以此共勉。