7.4一纸新政已过一个多月，我们看到新政后的市场，是多面的。一面是非限购区的热盘成交量上升，另一面，有的新盘依旧冷清，分化明显。而作为限购的主城区，在新政之后会有怎么样影响或变化呢？于是，房姐给大家摸查了主城限购区的新房和二手市场情况。1、整体而言，限购区新房去化稳定。南城主要为改善客群，华润新盘入市迎来成交小高潮；但莞城、东城暂无新盘在售，处于断供状态；2、值得注意的是，对比起6月龙湾地块土拍，新政后万江热度有所下降，二手市场成交量低，新房去化流速减缓。3、二手市场方面，总体成交量较低，只有笋盘成交周期较短，不少房源成交均价低于挂牌价，主要以抄底的客户为主。主城限购区中，南城新房供应紧缺，主要为改善型住房为主，而莞城和东城并没有新房住宅在售。
相比之下，目前万江约有4个新盘在售，均价约3.3-3.8万/平，有轨道盘、江景大盘等可选择，货量相对充足。整体市场来看，在售新盘去化流速稳定，价格没有明显的大起大落，成交主要为改善客群。另外有一部分刚需客户观望情绪浓厚，出现部分卖家流向环城区新房项目。
将新政前后的成交数据对比，可以看到，新政前每周约30-40套成交量，新政吹风期间成交有所观望。而受到政策的影响，加重了买家对万江的观望情绪，相比起新政前去化较慢。所以在新政之后，万江成交量有所回落，但能够稳定保持约20-30套成交量之间。再来看二手市场，多轮新政后中介的集体反馈是，客户量多了。最为明显的，则是514新政后，增值税5改2，限售年限3改2等一系列二手房利好，让城区的二手市场，迎来一波看房小高峰，成交也随之上扬。翻开数月来的城区二手网签成交量，回暖态势明显，成交一跃回升至去年10月指导价发布前的水平。细细摸查了主城限购区的二手房市场后，我们发现各区域间独立性高，自成一派，每个区域都有不同的市场状态。第一，目前看房量是有较大提升，笋盘的成交周期明显缩短，甚至有不少成交价格低于挂牌价现象，加快买家抄底。正如南城的二手市场，此前一直较为活跃，放眼整个东莞月均成交套数都名列前茅。数据也的确显示，南城持续领衔城区二手房交易套数，成交回暖势头强劲，但是二手多以笋盘交易为主。如南城的香树丽舍普通三房，挂牌价多在3.7-4.2万/平，但据中介介绍，其成交均价为3.5万/平。再如中信新天地，该社区属于二手房指导价楼盘范畴，挂牌约3.3-3.6万/平，但据中介透露，该项目目前成交均价为3万/平，成交价出现了低于挂牌价情况。所以对于买家来说，目前南城二手房有议价空间，也有较大的挑选笋盘机会，不少买家也在等待抄底机会。第二，成交量方面，改善盘成交不如刚需盘，刚需客更偏爱东城和莞城二手房。主城限购区的刚需买家更喜欢莞城和东城，这里有学区、配套，成交量稳定，二手价格较为坚挺。莞城二手成交量已连续3个月超去年同期，走俏市场；东城6月、7月已连续两月成交与去年同期相当，均为100-120套/月。同一片区内，建面约建面约70-75平的两房及建面约85-92平的三房，是受客户青睐的户型区间，刚需二手盘成交远超改善二手盘，二手市场客户分化明显。第三，挂牌房源库存较去年有所增多，但仍有部分业主不愿降价卖。相较之下，部分持有二手房的业主只挂牌，不愿意降价，导致买家犹豫迟疑。如万江部分业主都在等待地铁一号线开通，以及三江六岸的建设，希望能够带给万江利好。而真正有带看量的，基本为次新房社区，但是经过多轮价格对比，被新房项目抢了一波客户。如寮步的万科时富金色家园II目前在售2字头、高埗的华侨城天鹅堡首年均价26755元/平。这些区域新房，既不限购，学区资源也有一定竞争力，价格上还有优势，成功瓜分了不少意向城区二手房的客户。中信凯旋城为2000多户的大社区，周边有汇一城商圈、国贸商圈，配套设施齐全。
并且容积率低，绿化率高，居住环境舒适，受到不少二手买家青睐。
在贝壳找房上可看到，挂牌房源充足，近30天内带看量约39次。据了解，目前中信凯旋城主攻改善客户，今年以来，该社区的二手房成交套数全网仅约3套，最高约为单价约4.2万/平。有不少刚需买家会选择与中信凯旋城紧挨着的光大景湖春天，成交均价约2.6-3.3万/平，今年成交量较前者可观。万科运河东1号户型多样，是莞城二手销售走量较为活跃的二手楼盘。果不其然，根据贝壳找房上显示，目前挂牌有约124套，近一个月来带看量高达约85次，近90天共有5套成交。
| 数据来源：贝壳网
目前，挂牌均价约3.8万/平，大部分成交客户看中品牌物业，同时对应学区为建设小学（具体的招生政策和招生范围，均以教育局官方发布为准）。
🚩北大资源御湾
北大资源御湾不仅有一线江景，并且与华南mall一路之隔，区位优势更大，且安静。所以，在同片区中该楼盘带看量和成交量较为突出，近90天内共成交近3套，但多为新政前成交的房源。
| 数据来源：贝壳网
其中，诚意房源中有建面约88平三房挂牌约285万，单价约3.2万/平；建面134平四房挂牌价约450万，单价约3.3万/平。
相比起2021年成交均价3.7-4万/平，已降价约4000-5000元/平。
新政之后，东莞被划分为限购区和非限购区，市场分化再一度深化，最真实的情况，永远需要我们走进一线市场了解。目前，新房方面，供应量少，热盘的去化相当快，走量相对平稳。可以看到的是：限购区域二手市场与被非限购区新房有一定的竞争力。而二手市场大部分卖家还在死撑价格，只有着急抛售的房源才愿意降价卖；买家的观望情绪浓厚，价格合适才愿意出手。在各种政策利好的情况下，有不少客户都愿意出来看房，如果你也在犹豫，不妨多走走多看看，友好的市场环境，容易淘到合适的价格合适自己的房子～