我们的楼市正经历着十五年前的香港
2003年的前七个月，香港有32个自杀的案例，与楼市崩盘有关。
2008年，与香港一江之隔，有68位业主作出决定：集体断供，由此引发深圳“断供已过千亿，次贷危机浮现”的轩然大波。
当经济下行，楼市堪危时，他们都有一个共同的名字：负资产者。
今天，我们确幸已然度过了一轮轮的楼市波动，没有成为楼市泡沫破裂的殉葬品。但今天整体楼市再次向阳时，货币泡沫的输血，其实已经不济，而我们为楼市债务的生存，业已不易。
天下苦楼市久已，负资产身份，离我们还有多远？
… …
第一季
你失去了购买力
自杀，永远都是楼市负效应最极端的结果。
但绝大多数时候，都是温水煮青蛙。
几天前一份数据披露，我国通过银行贷款买房的家庭大约有2亿户，也就是大约4亿个年轻人。虽然全国一轮轮房价涨势喜人，新一线城市、二线城市的家庭基本都因此步入百万资产的中产行列。
早前有份报告显示大陆每940人中就有1人是千万富豪，而在千万资产的高净值人群中，北京更是每83人中就有1人拥有千万资产。
但不管哪个城市的购房者他们都面临一个问题，就是没钱消费。因为房子值多少钱就意味他们要背负多少贷款，生活幸福自然就成了一种虚拟镜像。
大部分年青一代的家庭，他们未来的20-30年已经变相被银行贷款捆绑住了，房子吞噬了国人的全部购买力，很多家庭除了房子一无所有。
从1990年至今，我大中国城镇居民的消费性支出增幅有两次低点，第一次是1998年，当年度的人均消费支出增幅只有3.5%。
到2017年，我大中国的居民消费性支出增幅下降到5.9%，乃是1990年以来的次低值，仅比1998年好一点。
与1998年的国企大规模亏损导致居民消费力低下不一样，这一次居民没钱消费的原因，在于老百姓手里的钱，都被房地产市场吞噬干净了。
更有甚嚣尘上的“六个钱包”说法，也就是说，一套房子，耗尽的是一个家族的从过去的到未来的全部财力。
房地产畸形繁荣的背后，是居民的大规模举债，以及未来经济抗风险屏障的弱化。
日前，工行董事长易会满在演讲时表示，2010-2017年，居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%。与此同时，居民家庭债务占GDP的比重由33%升至49%。
从表面上的富有，到实际生活的负债，其实是国民和国家变得“贫穷”。富有的是纸上的财富总值，可是百姓的日子却是越过越困难。
不过，温水煮青蛙，离开锅，还有一段时间。
第二季
你开始成为负资产者
所谓的千万富翁，也可以叫做千万‘负’翁，所谓的百万富翁，也可以叫做百万‘负’翁，说的是，收入高的同时也要承担高负债。
但今天人们之所以甘愿承担负债，是因为房子在楼市估值上的高价。
可一旦高价的“泡沫”破了，你就在一面负债，一面支付一个根本不值得拥有的东西。
你也就成了一个负资产者。
在2003年香港楼市崩盘的那32个自杀案例中，有一个很有典型性。
2003年，香港房价较1997年的高位下跌约70%，绝大多数房价腰斩，一位自杀者的妻子说，他们从银行贷款600多万，每个月要还近2万，现在房子低于抵押值，他们就变成‘负资产者’。”
其实，今天想要真正成为负资产者，也并不容易。首先你要在市场最狂热的时候冲进去，而且要买被“严重高估”的城市楼盘；其次你首付要足够低，香港房贷允许“二按”，即首付最低只有5%，银行贷款可到房款的95%。
什么样的人，会在“最狂热的时候，用最小的首付买入一手‘严重高估’的楼盘”？一般只有二种答案：重度投机者，或者受人蛊惑的菜鸟。
“1997年在香港，不买房子就是傻子。”甚至，坊间大量传闻炒楼花，几天就爆赚几十万元的案例。因而，香港的年轻人不再思考如何劳动致富，而是到处打听哪里又开盘“放楼花”，哪里规划了新楼盘等等。
之后，连续不断的坏消息传来，先是美股暴跌，后是2003年的SARS……接连的暴击之下，香港楼市像坐了过山车一跃直下。
到2003年，在连续6年的经济低潮后市民对香港经济与楼市彻底失去信心。
庞大的还款压力，令该群体寝食难安。另一方面，香港大量服务业经济实体经营状况一路下滑，裁员成为企业的日常关键词，每天最为忙碌的是公司的人力主管。
正是在这个时候，成为负资产者，且拿到离职信的香港人，选择了与房价一样的命运：纵身跳下。
这与几个月前，中兴工程师的纵身一跃，似乎只是不同的时代版本。
几年前，香港导演彭浩翔，拍摄了名为《维多利亚1号》的电影，讲述了一个被香港楼市逼疯的女人的杀人实录，侧面体现了香港人因为楼市而扭曲的内心。
这样的社会怨气，成功为香港泛民议员所有左右，也引发了香港许多场呼吁政府干预楼市的大游行。
这时的政府，陷入了两难境地。
如果出手为低收入群体解决居住问题，这将进一步损害已经为高房价负债的中产阶级利益；
但如果政府藉此拯救房价，那将为更大的楼市泡沫埋下伏笔，而这个过程，又将进一步掏空实体经济、百姓钱包与未来抗风险能力。
如果果真到了那个时候，政府届时也无法出手了。
第三季
货币泡沫的破裂
这时，人们会调侃，总说楼市泡沫的“狼来了”，可是“狼”一直没有来。
那些所谓的货币因素、土地、开发商与预售制度都还在政府的牢牢控制中，楼市泡沫，怎么会轻易被“刺破”？
可一旦一国楼市成熟到存量房、二手房时代时，楼市的主导权，就要从政府转向民间。
二手房时代对房价最大的影响是市场因素在替代过去地产商、信贷供应与土地供应三个高房价杠杆，削弱了央企、超发货币以及土地垄断这三大非市场因素对楼市的影响。
香港、日本、美国的房地产市场也曾经历房价暴涨，正是后来的二手房时代，才让楼市价格渐趋理性，并走向长期稳定。
那么接下来的问题是，要避免成为负资产者，中国老百姓今后是买房，还是观望，还是选择在楼市加剧上涨之时，见好就收？
在此，笔者要说一个事实，与一个大背景。
一个事实是，我们手中房屋的资产价值，是由过去高企的房价推动，而房价则是由流通到市场上的超量货币来支撑。
那什么是超量货币呢？
简单说就是本来市场上没有那么多钱，却非要多印刷出那么多钱来刺激流动性。本质上这也是一种杠杆，但多印刷的钱太多了，货币就有了泡沫。
过去中国超发了多少货币呢？
吴敬琏计算过，从1990年至2011年，人民币供应量翻89倍。而美国货币总量同期只增加了1.99倍。
朱镕基之子朱云来曾在绿公司年会上披露，今年一季度全国 实际新增的GDP是1万亿左右。但是同期，货币增量却达到了6万亿。几乎是6比1。
人们或许会问，多印了这么多钱，过去为什么没有引发通胀？
有一种解释是土地本身具有价值。但笔者认为，过去超发的货币量正是通过房屋与货币交换，用本不值那么多钱的房子套取了中国绝大多数家庭前30年的财富积累以及后30年的部分劳动所得，因此才避免了通胀的发生。
也就是说，中国2亿多个家庭，乘以6个钱包的劳动价值积累，才顶住了超发货币没有贬值。
而高价房，就是那个超发货币与百姓手中真金白银的交换中介。
吴敬琏先生说，超发货币是一种赤裸裸的抢劫，一点也不假。
今天，我们家庭最大的资产目前建立在货币泡沫的基础上。而这层泡沫能否延续下去不破，目前取决于百姓的劳动所得以及实际支付能力能否继续支撑房价上行。
可如果房价继续走高，百姓支付能力下降，或工资与其它财产收入涨幅跟不上房价涨幅，都可能最终导致货币泡沫的破裂，在市场上的表现就是楼市的崩盘，也就是香港、美国、日本楼市的覆辙。
而任何一场经济危机或者行业不景气，都可能是导火索。
可怕的是，最开始被货币泡沫摧毁的或许不是币值，而是人们还能买得起房，还得起贷款的信心。
因此，随着整个社会二手房时代到来，以及人口老龄化、少子化趋势出现，到2030年以后，楼市的供需将出现自由市场主导的逆转，房屋作为资产的变现能力将越来越差。
当然，我们不是说房地产要崩盘，因为这把夜壶一旦崩了，中国经济肯定要扑街。
而是说，在政府大力稳房价的前提下，中国房地产的“白银时代”大约还有10年左右的时间。在这段时间内，无论你是刚需，还是投资，都要遵循一个基本的原则：
不要因为房子成为负资产者。
在这一前提下，刚需该买的、能买的还是要买，毕竟，无房就无家。
至于投资者，眼睛就要擦亮了，房子已经不是随便买到就能赚到了，房子的消费价值、居住价值占其总价值的比重将越来越大。看清这一点，该投的还是要投。
毕竟，在我大中国，至少目前来看，房子还是比较稳定的投资渠道，至少，比大A股靠谱的多。
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（图片源自网络）
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