苏州这个城市很奇怪，好歹是2万亿级的强二线城市吧，但在长三角的城市群中，他的房价涨跌周期，跟其他热点城市完全不一样，显得非常不协调。按道理，上海、杭州、宁波、南京、合肥涨完，应该马上轮到苏州了吧，就连昆山大涨了，他也不涨，甚至比南通，无锡，嘉兴，节奏都要慢很多。别人都已经涨完歇气了，苏州现在还沉浸在自身的回调周期中不可自拔。但如今放眼整个长三角，我觉得最大的价值洼地就是苏州了。
不要怀疑我的判断，不信你明年回头再看我这篇文章准不准。我们这次基本上把苏州市区的热点片区都跑了一遍，全文8000字，写的有点长，估计你看的也累，但我们都是用腿跑出来的，算是很认真的了。
现在苏州房贷利率非常高，所以整个苏州楼市依然处于横盘下跌为主的状态，即使是园区，下跌的房源数量也比上涨的房源要多。
园区是苏州人梦寐以求的终极改善地，房价毫无疑问是最贵的。
园区的特点也很明显，房子越大，单价越贵，越小越便宜，有钱人很有钱，没钱的刚需也很多，中产阶级群体还是不够雄厚。
但是有些带学区、看湖景资源的次新房，这两年却能逆势上涨。
双湖板块全是别墅，大户型，也是园区房价的第一梯队，房价平均在8万/平以上，典型的富人区。我围着湖走了一圈，真是感觉，苏州不缺有钱人。
新点的都要10万/平以上了，国宾花园、苏州御园、湖滨四季、康帝庄园、仁恒海和院、世茂铜雀台，三百多平的至少都是三四千万一套，放盘的也很少。
有钱人不想卖，因为你在苏州找不到更好的地段了。
不仅靠湖边，风景好，旁边学校配套还好，是金鸡湖中学，哪怕苏州过去几年在调整，但这种豪宅算是稀缺资源，所以每年还能稳步小涨。
其实整个双湖片区在园区都算是很坚挺的，特别是今年以来价格明显涨了好几千。
园区第二梯队就是星湾小学学区房，玲珑片区，平均已经突破7万+。包括中茵皇冠、中海湖滨一号，玲珑湾、还有雅戈尔组团等，这是除别墅区以外最贵的房子了。
玲珑湾十区，看湖的大户型卖的最贵，172平四房，最便宜的卖1800万，单价要10.45万/平，而2020年12月同户型成交才8万3，今年涨了20%。
苏州跟南京最大的差别就是，苏州有钱人多太多，中产队伍不如南京，你想象不到的是，整个市场萎靡不振时，苏州豪宅居然还在涨。
第三梯队依然是学区房，湖西CBD片区，星海小学、中学，平均在6万+。
价格便宜点并不是学校差一等级，学校也是一梯队的，而是房子比较老了，都是什么新馨、苏都花园，一听就是一二十年的老房子了，而且很多都是大户型，所以便宜点很正常，这种房子未来的升值空间恐怕会比较慢。
大户型基本没涨，比如苏都花园，2019年的143平三房，其实不太实用，成交价是5万5，现在放盘价5.7万。
小户型涨了点，比如映象花苑，91平米2房，现在最低放盘价在7.4万多了，成交价也在7万3，去年底成交是6.7万，涨了10%左右。
第四梯队就是方洲、景城、独墅湖小学板块5万多；
这里靠近湖东CBD，学校属于第二梯队吧，虽然很多二手房也都不算很新了，十多年楼龄，周边环境和配套都很好，大部分都还没怎么涨。
奥体板块价格稍微坚挺些，还有一些次新房，中海8公馆83平的小三房，8月成交就到了5.6万多，比年初同户型大概涨了五千块一平米。中海上东区143平的4房，现在5万多还能买到，我觉得肯定会涨。
第五梯队新城花园小学、园区第二实小、东沙湖、青剑湖、星洲、星汇小学所带的房子基本都是4万多，这些片区房价也基本没涨。
园区新盘真是少的可怜，我去调研时，整个园区也没几个盘在卖的，青剑湖悦云庭卖完了，还剩中海一个尾盘在卖，全是三四百平的大户型复式。
地段好的奥体新盘虽然不到四万，周边二手房五六万，买到是赚到，但你很难买到，林溪雅苑9月开盘摇号是6个人抢一套。
听中介说想要买到好的房子，就要茶水费，还要捆绑50万的车位，当然我不知道真假，无法求证。
园区核心地段新房供给量太少了，而且限价最狠，控制在4万以下，是新房和二手房倒挂最多的区，明显跟其他区不一样，这就给二手房价格上涨留下了空间，因为你买不到新房，又想在园区置业的话就只能去买二手房。
我去胜浦看了辉映时代花园，离湖东CBD大概有12公里吧，3万带精装，90平米刚需小三房和143平的改善大四房都卖完了，还剩119，132平米的三房就卖的不好。
所以买房选户型也很重要，中间户不大不小就很尴尬，因为不实用，进入二手房市场也卖的不好，往往要比大和小的户型便宜五六千。
这是胜浦第一个项目，旁边还有十多块空地，所以后面供给量会多一些，这里已经有苏州两个国企拿地了，2万的地价，感觉靠国企来抬高地价推高房价的意图比较明显，3万买下来还是有空间的，不过这里的升值空间肯定不如奥体板块。地段还是地段。
不过现在苏州土拍溢价率已经锁定在15%以下，第二轮土拍也延迟到9月16日了，对土地价格上涨的预期在下降。
姑苏区的限价比园区放的松，因为是古城，房子主要以低密度的豪宅，别墅为主，所以卖的贵些，只有平江新城算是最便宜的，还有高层。但姑苏区的升值肯定不如园区快，买姑苏的主要是有姑苏情结，生活圈子在这里的老苏州人为主。我主要看了平江新城，这里以改善住宅为主，总价在300万以上。平江新城在售的楼盘有5个，璀璨平江如苑、绿都云起平江、印象平江花园、星河平江新著、融信海月平江。价格都差不多，3.2万/平左右，其实跟二手房也有倒挂，虽然户型都很好，但卖的都一般，房子随便你挑。平江新城虽然属于姑苏区，教育可以一体化，但这里为什么卖的就不如园区和高新区好呢？
你去这边的万达广场一转，其实就明白了，商业档次的高低跟园区明显差了几条街，居住的人群素质还是不一样。路边的各种小摩托，车子也是横行穿梭，杂乱无章，特别是周边小区又密集，一看这些房子品质就不好，而且感觉很拥挤压抑。但你再去园区湖东和湖西CBD看看，虽然也有小摩托停放吧，但那感觉就是不一样，宽敞舒适多了，立刻有到了一个国际大都市的味道。
更不要说产业了，毕竟姑苏区本身产业一般，主打旅游业，跟园区和高新区的高新技术产业没法比。如果是买平江新城那些四万多的二手房，还真不如去园区买，就算是三万多，我也建议去园区买，园区的环境真的很好，我很喜欢他们的邻里中心，很方便。苏州的小伙伴和我说，苏州人改善只认两个地方，一个是工业园区奥体，另一个就是高新狮山。在苏州，只有姑苏，高新，园区三个区的学校可以互考，且可以选择其他任何区，但是其他的区不能考进来，被称为「统考三区」。大华春和景明单价4万/平起，精装，和周边倒挂1万多，上一次6月份开盘，795人抢243套房，中签率仅31%！我7月份去看的时候就连售楼处也关了，最近中介说是可以看，不过要验资600万。现在房贷这么紧张，我猜测到时候开发商肯定是希望买家全款买吧，好回流现金。还有狮子山澜亭，限价4万/平，大平层为主，但传闻100万起步的茶水费，这是狮山改善客户都在等的一个新盘。之所以这么受欢迎，除了地段学校一流，倒挂才是最主要的原因，旁边的龙湖狮山原著成交价都是5万以上，有的挂牌价都上6万了，中间有1万多的差价。还有一个新项目，揽月阁，因为规划了项目都是48层的超高层，被当地称为鸽子笼。但也是有倒挂的，中介吹风说4万不到，周边学校配套也不差，刚需上车还是划算的。狮山的二手房目前依旧在下行周期中，主要是拆迁房、小两房、楼龄久的房子为主，从2019年跌到现在，依旧没有尽头。比如天都花园的两房基本没有涨，今年小阳春的时候有过短暂的回光返照，但是5月份过后又被打回原形，短期内想要成交的话只能降价卖。新创竹园这些拆迁小区跌的更厉害了，2019年60平两房成交价已经上4万了，现在最低3.5万/平就能拿下。比如龙湖狮山天街140平去年年初成交价4.9万/平，今年已经突破6万了，涨了20%左右。还有狮山御园、佳兆业、天房心著、龙湖狮山原著、招商学府1872等优质次新房不跌反涨，从去年初到今年涨了5%-15%左右。当然，这涨幅对比其他城市来说不算什么，但是在苏州的下行周期中，显得格外珍贵。
高品质次新房yyds，大家买房要尤其关注此类房产，上涨的时候领涨，下跌时抗跌，这些才是优质资产。在2016年之前，科技城和和高新区浒关的价格相差无几，但是2018年后，偏远的科技城已经完胜一大截。其实房价就是一个区域发展的综合评分，科技城房价之所以能够弯道超车，就是因为其各项评分都已经排名前几。
首先是产业，我在科技城兜了一圈，肉眼所见的都是产业园，医疗器械、大数据、新能源等高新技术产业。
产业太重要了，这轮能够领涨的区域大多有强产业支撑。对于苏州刚需来说，不在“通考三区”内谈学区，都是在玩概念、扯犊子！最后是城市界面、房子品质之类的，科技城本来就是新城，城市界面又新又干净。所以其他区域的改善客户要是买不起园区、狮山，科技城是他们最后的选择了。和我一起看房的朋友就是住在相城，但将来为了孩子教育，也考虑在科技城买一套。虽然很多人嘴巴嚷着科技城偏僻、交通不便、缺乏商业、人气不足。但是大家身体还是很诚实的，今年上半年苏州新房成交最活跃的板块就是科技城，秒杀狮山和园区奥体。当然主要也是这边新房供给量比较多。毕竟目前来说，科技城性价比还算高，刚需稍微垫垫脚就能上车。而交通商业这些都在弥补了，去年苏州就官宣：轨交9、11、13、18、21号线覆盖至科技城；商业在明后两年逐渐开业。人气不足是所有新区的通病，不过随着利好逐渐兑现，将来科技城的人气也会跟上。科技城新房均价在3万左右，周边二手房2.5万-5万都有，新房价格还是有一定优势的。我当时去调研的时候大悦澜庭二期还没有开盘，一直到8月29日才开卖，中介说，二期共推出456套精装房源，当天去化超9成，只剩下一些天地层。大悦澜亭地段很好，位于科技城的住宅区，被科技城实小、幼儿园、锦峰路初中包围，旁边还有一个超大的诺贝尔湖公园。价格大约在2.8万/㎡，三房总价大约300万，和园区动辄五万相比，这里学校环境都不差。还有很多利好没有兑现，性价比妥妥的，难怪这么多人抢。
科技城的新盘还有浅悦静庭和前山澜庭，但位置都没有大悦澜亭好。比如浅悦静庭也是在8月中旬开售，但是中介说去化大概在6成，主要是科技城新盘较多，分流了大部分的客户。另外前山澜庭则位于金融小镇，以低密度洋房为主，环境是很舒适的，但价格偏贵，有的3万起，目前周边都在规划中。
总的来说，科技城的新房性价比还是很高的，价格也不贵，刚需随时上车吧。但二手房就没这么受欢迎了，主要周边新房选择多，价格还便宜，购房者肯定优先买新房。当地中介也很实诚和我说，现在二手房贷款也难，不好成交，真的有心成交的，只能降价。从去年到今年，科技城的二手房挂牌价一路下探，从3万+回落到2.6万+。比如中航樾公馆，同一个户型，今年比去年跌了5000元/平，而且成交周期也变长了。还有绿地瞰湖生活广场，2020年的成交价已经站稳3万了，今年还跌了两三千。当然咯，以上这两个小区都是偏刚需为主，而科技城的改善次新房，朗诗绿洲天屿、金茂府等别墅叠墅大平层类的稀缺产品还是很保值的，成交虽然不好，但价格不跌反涨。根据苏州科技城最新控规，目前科技城核心区的纯住宅用地仅剩两块：位置也是很不错的，只是新房卖完未来就是存量市场的年代，所以科技城的优质二手房将来也会变得抢手，现在买入风险非常低。但不可否认，科技城的确是有瑕疵，地段太过偏西没有地铁，跟主城分割明显，我当时从狮山过去开车也要二十多分钟，要是从园区过去起码一个小时。如果是在东边工作的话，科技城就不建议考虑了，即便将来地铁通车，通勤时间成本也是一个大问题。
但投资的话，科技城绝对是一个很好的选择，有产业，学校好，界面新。加上市场已经在回调了，基本上也差不多到达底部了，毕竟昆山都五六万了，这么一对比，苏州的洼地效应立马凸显。紧接着我们就去了太湖新城，太湖新城其实包含了吴中的太湖新城和吴江的太湖新城。
但是目前发展和兑现程度来说，吴江的太湖新城要略胜一筹，多个商业体已经开业，城市面貌也很高大上，高楼大厦林立，俨然一副“富人区”的模样。短期来看，吴江太湖新城各方面配套比较成熟，但是吴中的太湖新城距离市区更近，各有优势吧。这边的二手房在去年一度攀上3万的高峰，但是随着苏州市场行情不断下行，目前大部分二手房价格回落至2.5万左右。上面的首开玖珑花园，位于苏州湾核心板块，去年成交价最高是3万，今年挂牌价一个比一个低。中介说，早几年上海和园区来的投资客特别多，2015年的时候，这里单价1万不到，投资客都是几套几套的买。比如苏州湾天泊，目前的入住率不到3成，晚上都是黑麻麻的，我在外面看了一下，也只有零散几户入住。同样站上3万的高峰，太湖新城的后发力明显不如科技城，科技城有些次新房都涨到四五万了，成交量和入住率也不如科技城，原因就是学区，优质的学校永远都是刚需。但是现在太湖新城的交通、商业、教育医疗都在不断完善，如果不考虑学区的话，在周边工作，自住还是很舒服的。这个夏天，无论新房还是二手房，苏州楼市表现非常差，二手房成交甚至比春节月还少，市场的确“凉”了。但根据我的实际调研情况来看，苏州楼市目前的现状应该是：一半火焰，一半海水。成交量暴跌是肉眼可见的事实，现在二手房流动性差，根本没人接盘。但下跌的主要是以刚需型的房源为主，即便是奥体的刚需两房，也逃不过下跌的命运。新房除了奥体狮山科技城，浒关、城南、胥口、越溪、木渎、元和等区域去化非常难。中南春风南岸据说推出了员工内部价，低至1.6万/平！比售价低了约1万/平，相当于贴近楼面价（15992元/平）甩卖！虽然销售否认了，表示是中南的其他项目，但中南春风南岸降价却是板上钉钉的。相比二期备案均价2.6万/平，现在2.1-2.2万可以买到，而且空调地暖新风精装三件套照样有。北新区新澎湃国际社区2套工抵房：一口价177W 、189W 除了粗暴降价，还有不少新盘以特价房，工抵房等各种噱头来吸引购房者的。奥体、狮山、科技城、太湖新城的新房热度都不错，尤其是奥体和狮山，开发商都快拽上天了。
奥体旭辉连售楼处都没有，但一点都不影响大家抢房，狮山大华验资600万，科技城大悦澜庭也是要冻资100万……好地段的改善型项目热度极高，可见苏州最缺的并不是购买力，而是好项目。另外二手房同样如此，我今年年初就报道过园区的豪宅开始要上涨了。尤其是环金鸡湖别墅，成交价已经突破十万加，总价上千万的房子在苏州已经不再稀缺。除了别墅，改善型的大平层涨幅也不弱（对于下跌行情的苏州来说）。（唐宁府和狮山御园挂牌价因为一楼底复低单价影响，不是很真实）
19年回调以来，园区改善型豪宅完全没有跌过，还一路上涨，去年到今年，应该算苏州楼市的至暗时刻了，中茵皇冠国际、天域东区还能有20%以上的涨幅，真的很牛了。不仅园区，狮山和科技园的改善型二手房虽然成交量一般，但是价格却一直都很稳，稳稳地上涨中。当然刚需房源是占主流的，改善豪宅始终是属于小众产品，所以目前苏州市场整体而言依旧是在下行中。苏州作为全国最强地级市，和上海接壤，拥有得天独厚的地理环境。很多产业，例如通信、电子、医药等制造业都有很扎实的底子，GDP常年排名全国前十，是江苏经济老大，人口老大，人称“苏大强”真不是浪得虚名。第一，这一轮上涨大部分热点城市都已经涨起来了，就说上海吧，记得2019年的时候还流传一句话，苏州人买不起园区只能跑到上海去买房。那时上海还处于阴跌的行情，单价四五万的房价一抓一大把。苏州却一路上涨，园区二手价格也要四五万，那买家肯定会选择上海。但如今上海也已经涨起来了，就连昆山核心区都有50%以上的涨幅，城西最贵的都卖到六七万了，比园区高新一些房子还贵。苏州还有很多房子单价3万不到，尤其是一些限价新盘，这么一对比，苏州房价又显得便宜了，现在明显被低估了。2019年上半年是苏州楼市最高光时刻，当时新房市场供不应求，下半年局面才开始扭转。
但是今年供大于求的情况明显好转，虽然这几个月的新房成交不尽人意，但是市场供应也同步减少了，一些热门区域新房屈指可数。目前苏州的新房库存去化仅为9个月，属于偏紧的，并不算多。只是目前整个大环境对楼市打压，加上信贷管控极其严格，改善业主的二手房卖不出去，也就没法换新房了，新房成交自然就凉了。但即便如此，苏州一些改善板块房价依旧坚挺，新房火爆，这也能说明苏州的改善需求是非常旺盛的，苏州不缺购买力。以前苏州落户最低都要700多分，现在450分就能落户苏州，分数创下6年来新低！今年申请积分落户的人数已经破了历史记录，前几年市区的每一批落户人数，基本也就两千人出头，今年翻了4倍。虽然积分落户的影响不如放松限购强，但是在如今高压的楼市环境下，调控松绑是不可能的，只能旁敲侧击。这次积分落户松绑就是苏州释放的一个微弱的买房信号。从二手房的成交轨迹图来看，其实今年春节后苏州楼市也反弹了一把，很多人都以为苏州即将启动了。但5月份过后市场急转直下，市场又焉了，7月二手房网签量已创下5年内新低，8月也未见明显反弹。根据最新的房贷利率调查显示，苏州二手房市场的贷款现状非常严峻。除了不断上调的贷款利率外，放款周期也被延长至3个月以上，有些甚至拒绝办理二手房贷款业主。说到底就是信贷管控太严格了，生生把苏州的调整周期延长了，而且如果信贷一天不放松的话，苏州二手房市场很难有起色。但其实另一方面来看，这对于即将上车的购房者来说也是机会。现在上车的话，买家的议价空间还是很大的，要是遇上急卖的业主，随时能省几十万。新房除了个别极火热的，其余大部分都不用抢，现在买还有优惠。所以苏州的刚需，有名额有资金的话，随时上车都没有问题，不然等到市场火起来，上车就不是那么容易了。哪天信贷恢复正常，就是苏州楼市爆发之时，你要知道信贷不可能永远这么紧张的，明年一季度大概率会放松。
樱桃平时的一些碎片化的观点，也会抽空录制视频发在视频号和抖音号上！大家快关注起来吧。视频号直接点击下方关注，抖yin搜索【樱桃大房子】
城市调研（武汉，北京，佛山在公众号下的菜单栏）：
珠海 || 中山 || 上海 || 浙江 || 宁波 || 昆山 || 南京 || 无锡 || 郑州 || 重庆 || 合肥 || 三四线 || 西安 || 成都 || 长沙 || 综合
长按二维码关注“樱桃大房子”
觉得本文不错，就顺手帮我转发到朋友圈和微信群哦，谢谢。