窥报 ∣ 万科“去地产”降速的7大逻辑
万科2018年中报业绩会
凤凰网房产 作者：周翔宇
金融转型、去地产化、加速拿地与增速放缓，多种猜测在打开半年报的一刻坍缩，真实的万科开始向公众展现，这是万科的薛定谔。
8月20日晚间，万科公布2018年半年度报告。报告显示，上半年万科实现销售金额3046.6亿元，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。
业绩会在1天后举行，在今年6月股东大会上抛出万科“去地产”论的郁亮并未出席半年业绩会，同郁亮一同缺席和还有被期待的多元业务业绩。
作为上一年销售突破5000亿元“碧万恒”中首个发布半年报的房企，万科对自己2018年上半年的表现用了“有序”、“稳步”和“良好”几个词。
在这份半年度报告中，万科首次将租赁确立为核心业务：截至报告期末，万科长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间。祝九胜在8月21日的业绩会上也说，“把租赁住宅作为自己的集团核心业务”，结合郁亮在今年6月底万科去地产化的言论，万科正给市场深度转型的印象。
无论郁亮还是祝九胜，都在强化公众对于万科“城乡建设与生活服务商”的新定位。新战略下，无论长租公寓、物流地产还是金融的布局，都被纳入万科去地产化战略布局之中。
新业务发力言之凿凿却难有数据支撑，甚至与往年的增速相比有下滑的迹象，在地产开发的光环之下，去地产化的进程依然需要时间。
对于万科，现实是在如今的市场环境下，新业务短时期内仍难挑大梁。其新晋确立为核心的长租公寓业务，也很有可能被卷进不断发酵的长租公寓舆论风波中。短期内，地产开发依然会是万科最鲜明的标签。
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降速的7大逻辑
从万科公布的半年报数据来看，地产开发业务从规模占比以及未来可期的增长速度来看，都与物业服务等新业务拉开较大距离。
逻辑一：房地产业务占比最高增速最快
万科在业绩报中将自身的业务架构分为三大块：房地产、物业服务和其他业务。如果对比近几年数据，2017年的各项数据更能支撑万科去地产化论。
2017年上半年，万科物业服务业务营收同比增长70%，而其他业务营收则更是大涨136%，唯独其房地产业务出现9.6%的下滑。即便从2017年全年来看，房地产业务依然是其主要业务板块中唯一下滑的部分，正应了“去地产化”的字面含义。
2018年上半年万科营业收入构成表
而在2018年半年业绩中，其中房地产业务营业收入占总营收比例达到96%。房地产业务增速复苏，同比增长达到53.59%，而同期物业服务和其他业务的增速收窄至29.81%和8.92%。
这种对房地产业务的依赖不仅体现在规模之上，同样在利润方面，除了房地产业务保持了2.54%的同比增长，物业服务和其他业务营业利润率不升反降。
逻辑二：新开工和竣工规模增长较快。
在现阶段房地产业务从规模和增速都远超新业务的数据外。万科的数据显示其在未来一段时间依然大概率会通过房地产业务的增量实现公司整体业绩的上涨。
上半年万科实现新开工面积 2321.1 万平方米，同比增长 40.2%，占 全年开工计划的 65.5%（2017 年上半年：56.6%）；实现竣工面积917.2万平方米，同比增长 44.1%，占全 年竣工计划的 34.9%（2017 年上半年：26.0%）。两个数据也基本锁定万科今年下半年房地产业务在集团营收中的比例。
（图片来源万科2018年上半年财务报告）
这种开工增速的背后原因可能正如万科在半年报中所说，坚持“积极的销售”，更深层的目的则是“在行业调控和日益趋紧的融资环境，减持现金为王”，无疑，房地产是实现现金回报最稳定和最快速的通途。
逻辑三：拿地不断加速
开工加速需要土地的背书，尽管口上喊着不要不要，身体却是极度诚实。
半年报显示，上半年万科获取新项目117个，总规划建筑面积2049.1万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积1143.9万平方米，权益地价总额约578.2亿元；而去年上半年万科同类数据分别为 79 个，1559.8 万平方米，983.8 万平方米，以及537.9 亿元。
万科拿地正在加速，更值得注意的是万科环比数据增速更为显著。凤凰网房产根据万科经营简报了解，2018年1-7月，万科拿地所支付的权益价款总计为966.15亿元，较去年同期增幅达19.27%。根据半年报数据，仅7月，万科权益地价款便增加近388亿元。
仅以上海土地市场做对比的话，据凤凰网房产了解，近一个月，万科仅在上海土地市场投入就达到155.5亿元，包括2幅住宅地块和1幅商住办地块。
2017年全年，万科在上海公开市场拿下6个新项目。进入2018年，万科扩储的动作加速。截至6月30日，万科已在上海入手9个项目。中国指数研究院相关统计数据显示，今年1-7月，万科拿地金额居上海土地市场房企第二名。
逻辑四：低权益开发依然为主流模式。
除了拿地速度加快，低权益比开发模式也放大了万科在地产开发领域的规模效应。
在头部房企“碧万恒”中，万科的权益销售额一直处于最低水平。克而瑞数据显示，2016年万科权益销售额实际为2606.5亿元，销售权益占比为72%。2017年，万科5298亿元合同销售中权益金额为3772亿元。权益销售一般来说是房企迅速做大的捷径，不过问题在于项目的管控之上。
今年上半年，万科权益地价总额约 578.2 亿元，如果按建筑面积计算， 90.8%的新增项目为合作项目。这种依然高调的合作开发既反映了万科轻资产化的运作倾向，但是同样也可以说明其对地产业务规模仍然有一定的要求。
逻辑五：净负债率的增长和负债率的高点
净负债率的增减与企业拿地策略有较紧密的关联。上半年万科的净负债率32.7%，虽然依然处在行业较低水平，但是环比2017年年报8.8%增长速度显著。即便与去年同期19.61%的水平相比，也有较大增长。
万科在半年报中的解释是上半年工程款支付相对集中，加之上半年获取了一批优质项目，导致期末现金较年初有一定下降,净负债率有所提升。
同时，万科的资产负债率较上年同比进一步增长0.72%上升至84.70%，负债率不低。再追溯往前，万科A在今年一季报中的资产负债率为84.04%、2017年年报中为83.98%、2016年年报中为80.54%、2015年年报中为77.70%，数据对比可以发现，万科这些年的资产负债率在不断呈现上升趋势，目前84.70%的负债率已经创下万科A从1991年上市以来的新高。
万科2009年至2018年上半年资产负债率变化表（数据来源万科财报）
逻辑六：新业务员工结构仍待优化
新业务与传统房地产业务的差距，不仅体现在营收数据上，作为板块核心的人力构成上，同样存在较大差距。
截至2018年上半年，万科房地产开发系统共有员工9234人，本科及以上学历占89.2% 。而在物业服务系统与其他业务系统的本科及以上学历员工占比分别为11.96%和44.75%，差距较显著。
事实上，由于业务的不同对员工构成的学历要求会有差别，不过在万科提出去地产化的时间里，万科在物业服务和其他业务的人力投入并没有见到显著改观。
万科2017年房地产业务员工构成比例饼图
在2017年，万科房地产业务本科及以上学历员工占比为80%，半年时间增长近10%，增速显著快于物业和其他系统。
学历或许并非业务跨越式发展最重要的依赖，但却侧面显示了企业的发展需求所在。
逻辑七：去地产只是烟雾弹？
万科内部真的在去地产？2015年,万科于5月22日召开股东大会,彼时总裁郁亮在谈到房地产行业的发展趋势时表示,行业黄金时代已结束,白银时代已经来临。
不过正是在2015年至2018年的3年间，行业保持了蓬勃的增长势头，千亿房企涌现。或许，郁亮的豪言壮语亦不可全信。
2012年2月21日，万科集团创始人王石在香港出席APEC-中小企业峰会时曾说：“虽然中国不断涌现其他的机会，但万科必须专注房地产。”并称只要他健在，万科就搞不成多元化，“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”
王石与郁亮
去年6月21日，王石宣布卸任，仅1年时间就要“去地产化”，即便如今郁亮主掌大局、祝九胜站在台前、王石的印记开始变淡，但阻力可想而知。
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对于万科，或许变化正在开始。但正如万科半年报对自己业绩内敛的用词，如果用一个词总结，就是稳健，正是这种风格，成就了万科过去的30年，同样是稳健，或许也会成就万科未来的10年。
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