土地打造关键词 2018，于洪区，重塑

Original 2018-01-10 by 栋察楼市

2017年，沈阳市于洪区共通过土地拍卖成交地块8宗，同2016年相比，虽然成交宗地数量减少，并且于洪广场板块陷入0供地的局面，但是，于洪新城与怒江北板块楼面地价呈现明显的上升趋势。

除此之外，从2017于洪区土地成交价格来看，2018年，于洪区的商品房价格又将迎来新一轮涨幅，而其“刚需大区”的市场定位，在逐步向刚改转变之后，于洪区房地产项目的定位将继续提升，向品质中产区域进军。

据365淘房统计，2017年，沈阳市于洪区共通过土地拍卖成交地块8宗，总面积44万平方米，总面积360611万元，预计总建筑面积91万平方米。同2016年的于洪区土拍拍卖成交情况相比，虽然在成交总块数、成交面积、成交总金额上均呈现出下降的趋势，但是，地块单价明显提升，并且拿地企业中品牌房企比例大幅提升。

其中，华润、万科、美的、招商、旭辉作为国内品牌房企的领军人物，均在于洪夺得土地，并且地价纷纷超过5000元每建筑平方米。

在8宗成交地块中，7宗为居住用地，其中万科、华润所拿下的地块位于北于洪怒江北板块，美的、招商、旭辉所拿下的宗地位于南于洪于洪新城板块。2017年1月成交的一宗医疗卫生用地，位于造化板块，将打造盛京医院集团雍森医院，目前项目主体工程已经封顶。

地价破5000，房价将是多少？

通过上述表格，我们不难发现，2017年下半年成交的于洪区地块，最终成交价格均突破了5000元每建筑平方米。这是什么概念呢？

我们以2016年于洪土地为例，当时大热的长江北街西赤山路北（兰花基地）地块，最终被万科以4540元每建筑平方米的价格获得，后被开发为万科长江府项目，而该项目目前的售价为精装产品高层12500-13500元每平方米，洋房产品17000元每平方米。同样，当时让人印象深刻的水泥机械厂地块，当时成交价格为3030元每建筑平方米，后被开发为万科翡翠公园项目，目前精装产品售价高层9500元每平方米，洋房12500-13500元每平方米。

由此可见，项目的最终售价，大致在拿地价格的3-4倍左右。也就是说，刨去精装、品牌影响力（其实地价超过5000元每建筑平方米的地块，拿地开发商品牌力均不弱）等因素，2017年，于洪所成交的超过5000元每建筑平方米的土地，未来售价，高层产品售价很难低于12000元每平方米，而洋房产品，特殊楼层超过20000元每平方米也未尝不可。

上图为2017年沈阳新建商品住宅成交均价同比涨幅的区域排名，除去前三名的和平、铁西、沈河老城区外，于洪区位列新区中房价涨幅头名。也就是说，在购房者尤其是刚需购房者更为青睐的于洪、浑南、沈北区域中，于洪区的房价涨幅最快。

而随着2017年于洪区土地价格的提升，开发商的开发成本随之提升，再加之只涨不降的人工、材料、宣传等各方面费用，开发商的成本降低的可能性几乎为0，因此，2018年，于洪区房价的上涨也成为一种必然。

从2017年沈阳区域成交排行来看，于洪区仅次于区域面积与在售项目均有明显优势的浑南区，位列全部区域排行第二名。区域销量排名，在一定程度上，能够反映出购房者对于区域的认可程度以及区域新建商品住宅的供应量情况，由此可见，于洪区在新建商品住宅供应与购房者青睐度方面，均有较大优势，2018年，随着更多品牌房企的入驻，区域的竞争力活力依旧。

于洪新城航拍图 365淘房/摄

2018，于洪区，重塑

其实，自2017年开始，于洪区，便开始了自己的转型之路。随着2016年土地市场的回暖，万科、瑞祥、益格豪尔、金辉等开发企业纷纷在于洪拿地，于此同时，于洪区内已有开发商，更是开企业自身的升级之路。以碧桂园银河城为例，作为沈阳多年以来的销冠大城，碧桂园银河城并没有满足于一个个销冠头衔，而是主动对项目新产品进行了升级，无论是产品设计、园区规划还是配套设施，都得到了长足的进步；中瑞北欧云著的二期产品，中瑞北欧云墅，也从多个方面对项目进行升级，更是狠抓细节，将洋房做到更加人性化、更加宜居；万科四季公园、万科翡翠公园、万科长江府等万科产品，更是在让大家领略到了洋房的“宽”，项目的“精”。2017年，我们看到了于洪区从“刚需大区”到“刚改大区”的转变，这不仅仅体现在项目的细节上，更体现在了区域房价、区域购房群体的不断改变之上。

2017年8月15日，华润拿下位于赤山路南八家子地块后，表示项目将开发高端产品；2017年9月15日，美的拿下汪河路南1号地块，项目定名为美的盛堂，地块规划为高端洋房；2017年12月21日，旭辉拿下汪河路南2号地块，并表示项目的定位，将参考旭辉东樾城，并比旭辉东樾城较为高端。