浙江遂昌县农村住房建设管理办法（试行）（征求意见稿）

遂昌县农村住房建设管理办法

（试行）（征求意见稿）

为落实农村村民户有所居，加强农村宅基地及房屋建设管理，推进乡村振兴战略实施，加快花园数字乡村建设步伐，进一步提高农村村民办理宅基地建房审批效率，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省农民建房“一件事”办事指南》（浙农经发[2020]6号）等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于本县行政区域内农村村民建房、农村宅基地建设管理活动。农村村民，是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。农村宅基地，是指农村集体经济组织成员经依法批准(或合法使用)建设住宅占用的农村集体土地。宅基地使用权人依法对其享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

本办法所称宅基地申请主体，是指本县具有农村集体经济组织成员资格或符合有关政策规定的村民。

二、基本原则

（一）规划引领、合理利用的原则。农村宅基地的安排与使用应当坚持最严格的耕地保护制度，遵循“规划先行、一户一宅、标准控制、依法审批”的原则。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地，建设住宅应当符合各级国土空间规划；积极鼓励村民有偿退出宅基地。在农村有合法住房（宅基地）且在城镇购房的村民或已进城落户的原村民可选择有偿退出宅基地。

（二）节约用地、统筹保障的原则。应合理保障农民建房用地。各乡镇、街道要统筹新增建设用地计划指标、建设用地增减挂钩指标、存量建设用地、批而未供土地等各类土地资源要素，合理保障农民建房用地。县农业农村局每年要组织开展农村宅基地现状和需求情况调查统计，村民委员会根据农村村民住房需求，汇总用地需求计划表在公示七日无异议后报乡（镇）人民政府、街道办事处，乡（镇）人民政府、街道办事处及时将农民建房新增建设用地需求报送县农业农村局和县自然资源和规划局，并上报省自然资源厅报批。

（三）分类管理、有序建设的原则。在县域内，农房建设管理划分为三个区域，分别是可建区（指位于县域范围内一般管控区范围外的区域）、一般管控区和严格管控区。具体划分详见遂昌县农民建房管控分区图。

三、职责分工

乡（镇）人民政府、街道办事处：对本辖区内宅基地及房屋建设管理工作负主责，合理安排宅基地用地、闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理；负责宅基地及建房审核审批及规划许可证核发（包括城镇规划区内），为农民提供便捷高效的服务；负责辖区内的农村农民建房巡查，做好批后农房在建房施工事中事后监管及乡村违法建设查处工作；组织村民会议制定、修改村民自治章程、村规民约，加强农村住房建设自治管理。做好村级网格员队伍的管理。

县农业农村局：负责宅基地的分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地的合理布局、用地标准、违法用地查处工作；指导闲置宅基地和闲置农房利用；指导乡（镇）人民政府、街道办事处进一步规范宅基地的日常管理，优化审批流程，建立宅基地和农房乡（镇）街道联审联批制度，统筹协调各部门有关宅基地申请条件和用地审查、乡村建设规划许可证（建设工程规划许可证）、农房建设监管等职责的落实。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

县自然资源和规划局：做好规划编制、指标安排、用地保障、确权颁证等工作；积极配合、支持县农业农村局做好宅基地管理和改革；审核宅基地建房是否符合国土空间规划、用途管制的要求；指导核发乡村建设规划许可证（建设工程规划许可证）；办理不动产登记、农转用报批等具体工作。

县住房和城乡建设局：负责确定农房设计方案，指导农村住房使用安全监督管理和建筑风貌引导等工作；负责农村建筑工匠管理和巡查工作；负责编制更新农村住房设计的通用图集。

县综合行政执法局：负责对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的查处。

村民委员会：要依法完善宅基地村民自治管理程序，强化村规民约的监督约束作用，具体负责本村宅基地及建房的申请核实、施工管理、宅基地用地调整、退出处置、纠纷调解以及宅基地违法用地的劝阻和报告工作。

其他有关部门在各自职责范围内，指导落实好农村宅基地管理的相关工作。

 四、宅基地申请资格和条件

（一）申请条件。农村村民一户只能拥有一处宅基地。

符合下列条件之一的，可以申请宅基地建房：

1.具备分户条件；

2.房屋因自然灾害受损且无法居住的受灾户；

3.原合法住宅人均建筑面积小于35平方米的住房困难户，新建房屋需要新增占用宅基地的；

4.已列入旅游、文物、饮用水源保护范围和地质灾害隐患点需搬迁的；

5.符合相关规划在原址拆、改建的；

6.实施旧村改造的。

（二）禁止事项。有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

1.不符合“一户一宅”规定或者不具备分户条件的；

2.在城镇、村庄列入近期建设、改造项目控制范围内申请建房的；

3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，有出卖或者以其他形式转让地上建筑物的；

4.在拆迁或征收中已实行货币补偿、产权调换、有土安置的；

5.以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由再申请建房的；

6.已批准由政府或集体供养的；

7.夫妻一方为城镇居民，已享受国家相关住房优惠政策（含房改房、集资建房、经济适用房、两限房）的；

8.违法占地建房尚未处理结案的；

9.法律法规规定不予批准的其他情形。

（三）其他规定

1.合法取得“一户二宅”以上的农户要求拆建的，须在数宅中指定一宅用于拆建，其余住宅依法处置到位。

2.蓝印户等非农户籍人员或者外村村民在本村依法拥有住房（已核发不动产权证）的，非农户未享受房改房、集资房等房改政策又无商品房，外村村民符合建房资格（建房资格由户口所在地乡镇人民政府、街道办事处认定）的前提下，可以在其不动产权证权属范围内申请原拆原建，用地面积参照本办法规定的建房用地控制标准执行。

五、用地标准与风貌管控

（一）用地标准

农民建房用地控制标准如下：

1.可建区。符合建房的农户，其标准为1-3人户用地面积100平方米；4-5人户建房用地面积120平方米；6人及以上户，建房用地面积130平方米。在满足用地条件的前提下，允许在上述用地标准基础上增加不大于20平方米、檐口高度不超过3.5米的一层附房，与主体建筑相连，同时设计、同时审批、同时验收。原有住房用地面积小于建房用地控制标准的，不得再单独申请建造附房。上述用地标准中使用耕地的，耕地面积最高不超过125平方米。建筑层数不超过3层，檐口高度（指房屋室外最低地坪到檐口的高度）控制在9.5米以内。斜屋面屋脊高度（指房屋室外最低地坪到屋顶的高度）控制在11.7米以内。

2.一般管控区内。符合相关规划的，原则上允许农村住房建设审批，严格控制新增宅基地审批。符合建房条件的农户，其建房标准为1-3人户用地面积100平方米；4-5人户建房用地面积120平方米；6人及以上户，建房用地面积130平方米。上述用地标准中使用耕地的，耕地面积最高不超过125平方米。建筑层数不超过三层，檐口高度（指房屋室外最低地坪到檐口的高度）控制在9.5米以内。斜屋面屋脊高度（指房屋室外最低地坪到屋顶的高度）控制在11.7米以内。

3.严格管控区内农民建房政策另行制定。

（二）风貌管控。

1.村民建设农村住房，由建房村民自行委托建设工程设计单位进行设计并出具施工图（盖章），不设地下室的农村住房也可以选用免费提供的农村住房设计通用图集。通用图集、建房户自己设计的图纸要注明空调外机、太阳能热水器、水箱等附属构件的位置。房屋外立面色彩、风格与周边环境相协调。

2.新建住房屋顶宜采用斜面坡屋顶，露台需搭建玻璃房的，在新建住房审批时图纸要一并设计，玻璃房的高度不得高于檐口高度。

3.空调外机、太阳能热水器、水箱等设施的位置在满足美观、隐蔽的基础上要合理设置附属构件的尺寸、附属构件的数量与居室数量相匹配、方便维修。

六、宅基地建房手续审批和建设管理

（一）符合规划。农村住房建设应当符合国土空间规划，符合村庄设计的风貌要求，尽量利用小区用地、农居点用地和村内原有宅基地、空闲地以及其他未利用地；位于自然保护区、传统村落或历史文化名镇、名村等区域的，应当符合有关法律法规和保护规划的规定。

（二）拆建原则。符合建房条件、异地新建且有旧房的，在农民建房用地批准前应当自行拆除旧房，将原宅基地退还给本村村民委员会或本集体经济组织，依法注销原不动产权证（土地使用权证、房屋产权证）。若拒不拆除旧房、退还宅基地的，停止办理有关建房审批手续。

因房屋结构、文物保护或已列入历史文化村落保护、传统村落保护区范围等原因不能拆除的，应依法处置到位。在坚持农村宅基地“一户一宅”原则的前提下，允许村民将原合法的住宅调剂过户给本村符合建房条件的其他村民或本村集体组织。

（三）禁止事项。有下列情形之一的，新增宅基地不予批准：

1.宅基地选址不符合相关规划、不符合节约集约利用土地规定或位于永久基本农田保护区范围内。

2.在地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，未达到治理安全要求的。

3.位于公路建筑控制区或者河道、湖泊管理范围。

4.单独建设附房的。

（四）简化审批。建立集农民建房审批、服务、管理于一体的遂昌县农民建房“一件事”审批管理系统，数据互通共享，并将系统纳入花园数字乡村建设审批平台。建立农民建房审批村级网格化服务管理体系，全面推行农民建房“一件事”代办服务，申请建房过程，所有流程由村网格员在手机APP操作完成，并指导村民依法实施农村住房建设活动；乡镇街道建立联审联批制度，优化网上审批体系，为农民建房提供便捷高效的审批服务。

1.宅基地审批流程。向村委会提出书面申请或网上申请-→村委会将申请宅基地的户主名单、宅基地位置、用地范围、建筑面积、建筑高度、是否符合“一户一宅”等情况提交村集体经济组织、村民委员会讨论审核→经村集体经济组织、村民委员会讨论通过后予以公示，公示无异议的，村委会将申请使用宅基地的有关材料送乡(镇)人民政府、街道办事处或网上提交至乡(镇)人民政府、街道办事处组织相关部门现场踏勘，核定建设用地位置、允许建设范围、建筑高度、建筑占地面积等规划要求，符合条件的予以审批，并核发乡村建设规划许可证（或建设工程规划许可证）；不符合要求的，应依法作出不予许可的书面决定，并说明理由。乡(镇)人民政府、街道办事处将上述材料报县农业农村局备案。

2.实施农村建房用地审批建房的，村民应当提交下列申请材料：农村住房建设申请表；标明位置和用地范围的宅基地用地平面图；农村住房设计图纸（总平面图和建筑图）；

村民与建筑施工企业或者农村建筑工匠应当签订施工合同；

使用新增建设用地或林地的，要取得农村住房建设用地指标方可申请。

村民原有宅基地的，应当同时提交原不动产权证（土地使用权证、房屋产权证）、建房用地批准文件或地源证明。

（五）证书时效。未取得宅基地用地批准文件和规划许可证的，不得开工建设。村民建房申请批准后1年内有效，逾期自动作废，规划许可证上须注明有效期（因特殊原因逾期的，经当地乡（镇）人民政府、街道办事处批准延期1年，延期次数不得超过2次）。

（六）现场放线。村民取得宅基地用地批准文件和规划许可证后，由乡（镇）人民政府、街道办事处免费提供放线服务。乡（镇）人民政府、街道办事处应当自收到建房村民放线服务申请之日起七个工作日内，按照宅基地用地批准文件和规划许可证确定的宅基地位置和范围进行放线。

（七）全程监管。农村住房在施工期间，村民应当在建设现场设置公示牌，将宅基地用地批准文件和规划许可证载明的宅基地位置、用地范围、建筑面积、建筑高度等内容予以公布，接受社会监督。乡（镇）人民政府、街道办事处应当做到基槽验收到场、施工过程到场；在实施监督检查，进入农村住房施工现场进行检查，个人和单位对乡（镇）人民政府、街道办事处进行的监督检查应当支持与配合，不得拒绝或者阻碍。

 （八）安全施工。建设设置地下室的农村住房，村民应当委托具有房屋建筑施工资质的建筑施工企业进行农村住房施工；建设不设地下室的农村住房的，也可以委托具有相应技能的农村建筑工匠进行施工。村民与建筑施工企业或者农村建筑工匠应当签订施工合同，明确双方的权利、义务和责任，约定农村住房保修期限和保修责任。建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村住房的施工质量和安全负责，应当按照施工图、施工技术标准和操作规程施工，采取安全施工措施，及时发现和消除安全隐患，不得偷工减料。建筑施工企业或者农村建筑工匠不得承接未取得宅基地用地批准文件、相关规划许可证的建房工程。

（八）竣工验收。乡（镇）人民政府、街道办事处应当加强对农村住房施工现场的监督巡查。建房村民应当将确定的基槽验收、竣工验收时间事先告知或者经由村民委员会告知乡（镇）人民政府、街道办事处。乡（镇）人民政府、街道办事处届时应当派员到场监督并形成记录。农户建房完工后，乡（镇）人民政府、街道办事处组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至、建筑高度等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房等，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。农村住房竣工验收合格的，依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。农村住房竣工验收需提交建房用地呈报表和规划许可证和竣工测绘报告成果。

（九）档案管理。乡（镇）人民政府、街道办事处负责将农村住房建设管理收集的资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理并建立电子档案。

七、监督管理和法律责任

（一）有下列情形之一的，由乡（镇）人民政府、街道办事处会同职能部门依法查处：

1.未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房的。

2.不符合规划要求或者超过标准违规建房的。

3.未依法取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》或者未按照许可内容进行建设的。

4.在设计、施工、监管等方面存在违法行为的。

5.非法转让宅基地的。

6.其他依法应当查处的。

（二）县农业农村局、县自然资源和规划局、县市场监管、税务、供电、水务、通讯等部门（单位）不得为违法建房和违法建筑提供相应服务。

（三）乡（镇）人民政府、街道办事处依法组织开展乡村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房的各类违法违规行为，具体实施对未按规划许可审批内容的违法行为进行查处。县农业农村局对发现未经审批占用土地建房的违法行为进行查处。县自然资源和规划局对城（镇）规划区内未按规划许可内容进行建设或违章搭建的，对其违法行为进行认定，并将认定结果函告县综合行政执法局立案查处。综合行政执法局对负责对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的查处。

（四）县级职能部门、乡（镇）街道和村工作人员，在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

本办法见自2021年  月 日起施行。遂昌人民政府印发的《遂昌县农民建房审批管理办法（试行）》（遂政发〔2019〕33号）同时废止。

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