围填海整改人工岛有望“起死回生”！海口“南海明珠生态岛控规”调整方案公示！拟建250米地标、水上飞机码头……
2021年4月23日，海口市自然资源和规划局发布了一则关于《海口市西海岸南海明珠生态岛控制性详细规划》公示，让曾经因环保风暴陷入停工状态的南海明珠生态岛再次回归在人们的视线中。
(1）一心：指地标搭景观核心。
(2）一环：指围绕中央公园的公交联系环。
(3）四廊：指连接中央公园、海景的景观廊道。
(4）七区：指按照策划产品及功能将规划区划分为七个区域，分别是：邮轮服务区、文化休闲港湾区、文化商贸娱乐区、中央主题公园区、综合交通枢纽服务区、商务及星级酒店区、文化科技创意区。
4月23日，海口市自然资源和规划局对南海明珠生态岛控制性详细规划进行公示。控规显示，南海明珠生态岛区域用海规划总面积459.3244公顷，其中填海造地陆域面积265.4317公顷。
功能定位以游轮港功能为核心，将建成集海上旅游服务、高端艺术表演、免税购物体验、康体养生服务为一体的国际化高品质旅游消费中心和一流的国际旅游休闲目的地。预计未来年接待游客量约610万人，提供就业岗位约1.65万个。
岛上共规划了46个大型项目，包括250米高的地标塔楼、水上飞机码头、国际邮轮港与免税购物综合体、度假酒店综合体、海上不夜城、当代艺术馆、天文馆等项目。其中国际邮轮港可停靠1个22.5万吨总吨级邮轮泊位和1个15万吨总吨级邮轮泊位。
值得注意的是，南海明珠生态岛规划建设用地面积254.24公顷中，未规划有住宅用地，其中商业服务业用地110.14公顷，道路与交通用地44.52公顷，公用设施用地0.72公顷，绿地与广场用地98.86公顷。
2019年12月30日，海航基础子公司海航基础产业集团有限公司等共四家公司与海南发展控股置业集团有限公司签订《股权转让协议》，作价101.32亿元转让南海明珠生态岛，至此，南海明珠生态岛正式易主。此次新控规完成编制并公示，有望加快整体开发进程。
控规原文如下：
《海口市西海岸南海明珠生态岛控制性详细规划》
公示规划简介
一、规划范围
南海明珠生态岛区域用海规划总面积459.3244公顷，其中：填海造地陆域面积265.4317公顷，非透水构筑物（防波堤）面积28.2357公顷，透水构筑物（码头）面积3.0244公顷，港池面积162.6326公顷。本次规划范围陆域面积为254.24公顷（除坡型防波堤外）。
二、用地规模
本次规划红线范围内建设用地面积254.24公顷，与规划红线范围面积保持一致。
三、人口规模
南海明珠生态岛未来日接待游客量约2万人次，年接待游客约610万人，提供就业岗位约1.65万个，岛上日过夜人口规模约2.35万人。日接待游客及岛上就业人口总规模约3.7万人。
四、功能定位
以邮轮港功能为核心，以“生态、智慧”为策略，以文化创意和科技创新为特色，建成集海上旅游服务、高端艺术表演、免税购物体验、康体养生服务为一体的国际化高品质旅游消费中心和一流的国际旅游休闲目的地。
五、规划结构
南海明珠生态岛规划形成“一心一环，四廊七区”的空间结构。
于生态岛南侧、西侧及北侧邻近邮轮港的一线海景区位，用于设置度假酒店综合体、落日度假酒店及邮轮港配套服务酒店等项目。
商业+娱乐康体混合用地14.43公顷，主要位于生态岛北侧文化休闲港湾区，占总建设用地面积的5.68%,用于设置滨海艺术购物村及各种旅游休闲娱乐项目；其中位于生态岛西北侧沿海区域用地，可配套设置艺术馆项目；位于生态岛东侧沿海区域用地，可配套设置科技创意、音乐厅等项目。
商务+商业混合用地32.33公顷，位于生态岛南部，面朝滨海大道区域，占总建设用地面积的12.72%,用于设置养生度假主题、滨海主题特色酒店群、国际海洋旅游服务、国际艺术传媒广播、新数字媒体商务等特色项目。
商务+商业+娱乐康体混合用地41.26公顷，位于生态岛西侧及东侧区域，占总建设用地面积的16.23%,用于设置为中央热带农业园配套的生态农业技术培训实践基地、配套租赁性质的服务型公寓，文化主题商业街、创客办公、文化科技体验园、分时度假酒店等项目，其中，租赁性质服务型公寓位于D03地块。
商务+商业+交通枢纽混合用地7.94公顷，位于生态岛南侧门户区域，占总建设用地面积的3.12%,用于设置交通枢纽服务综合体、交通主题酒店等项目。
（2）道路与交通用地
用地面积44.52公顷，占总建设用地面积的17.51%,其中：城市道路用地35.77公顷，为片区的主干路、次干路、支路用地；
（1）一心：指地标搭景观核心。
（2）一环：指围绕中央公园的公交联系环。
（3）四廊：指连接中央公园、海景的景观廊道。
（2）七区：指按照策划产品及功能将规划区划分为七个区域：邮轮服务区、文化休闲港湾区、文化商贸娱乐区、中央主题公园区、综合交通枢纽服务区、商务及星级酒店区、文化科技创意区。
六、用地布局
（一）用地分类
规划用地釆用《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（试行2020.11.）分类标准，主要划分为商业服务业用地、道路与交通用地、绿地与广场用地三大类，为满足南海明珠生态岛功能混合发展的需要，本次规划鼓励土地的多功能混合使用，增加土地集约效率，增强城市活力。在一级类不变的基础上，在商业服务业用地中增加商业+娱乐康体混合用地、商务+商业混合用地、商务+商业+娱乐康体混合用地、商务+商业+交通枢纽混合用地四个二级类，混合用地代码按主导功能由强至弱共同标注的方式予以表达。
（二）土地利用
南海明珠生态岛规划总建设用地面积254.24公顷，具体各类用地状况如下：
（1）商业服务业用地
用地面积110.14公顷，占总建设用地面积的43.32%,其中：旅馆用地14.18公顷，占总建设用地面积的5.58%,分别为交通枢纽用地5.41公顷，为邮轮港的配套服务设施用地，远景预留发展备用地3.34公顷，合计8.75公顷，为远景发展邮轮母港预留土地弹性。
（3）公用设施用地
用地面积0.72公顷，占总建设用地面积0.28%,其中：消防设施用地0.67公顷，用于设置消防站，包括海上及陆域消防设施。其他公用设施用地面积0.05公顷。规划一处地下垃圾转运站兼环卫停车场，合计用地2300m2,设置在中央生态公园的地下空间。
（4）绿地与广场用地
用地面积98.86公顷，占总建设用地面积38.89%，其中：
公园绿地88.36公顷，位于生态岛中央的生态公园，用于设置主题娱乐公园、热带农业公园、自然奇观主题场馆、园艺博览园、室外音乐会场等项目，形成以休闲、游憩为主的旅游公共开放空间。
防护绿地10.50公顷，布置于陆域滨海地带，为生态防护绿带，用于种植木麻黄、棕梱植物等抗风耐盐碱的自然林地，以保护南海明珠生态岛的岸线。
七、产业发展
产业发展应围绕邮轮港核心功能，以海空休闲旅游产业、康养度假产业、文化艺术产业、未来科技创意产业为主导。
八、核心产品策划
（1）邮轮港中心
南海明珠生态岛以邮轮港为核心，提供邮轮停靠的必要服务和配套设施服务。包括邮轮码头、邮轮客运中心、后勤物资补给中心及免税购物中心等邮轮港公共及旅游配套设施。
（2）岛屿特色的水上运动
引入丰富的岛屿特色水上运动，包括趣味性香蕉船、拖拽伞、海底漫步、鲸鱼潜艇、水上飞机、海钓、皮划艇、摩托艇等项目，给游客带来全方位的水上体验，使南海明珠岛成为水上运动娱乐项目集结的标志性景区。
（3）特色商业
通过挖掘城市文化、邮轮文化、海洋文化等明珠岛自身特性，打造本土化、国际化、主题化特色商业。包括主题商业街、滨海艺术购物街区、地标塔商业购物中心等核心产品设施。
（4）度假酒店综合体
拟打造集文化、娱乐、商业、餐饮为一体，具备创新、多元的体验式度假酒店综合体。包括水主题室内购物中心、水主题乐园、定制型剧场等核心产品设施。
（5）旅游娱乐
丰富多彩的海洋体育运动及各种节庆赛事体验。包括多种海洋体育运动体验及节庆赛事体验等核心产品设施。
（6）文化艺术及未来科技创意
以文化为基因，以创意为翅膀，融合互联网、新媒体、高科技等手段，与云计算大数据、虚拟现实、人工智能相结合的新业态、新模式文化产业，为游客提供全新的文化艺术及未来科技体验。包括音乐厅、当代美术馆、未来科技馆、自然奇观主题馆、目前规划区通过西侧8公里处东环高铁海口站至美兰国际机场仅需30分钟。
规划区结合建筑规划设置直升机停机坪，满足高端人群通过直升机与美兰机场衔接，提供多种对外交通衔接方式。同时，有条件的话，规划建议在规划区对岸一西海岸设置直升机停机坪，作为应急救援使用。
规划区东北侧设置两个水上飞机码头，用于停靠水上飞机及旅客上下客。
十、进出岛交通规划建议
（1）进出岛方案
第一通道近期采用地面平交的方案；远期结合明珠岛开发情况,规划考虑釆用菱形立交方案（滨海大道主线交通走下穿隧道）的方式，建议下阶段从全市路网层面分析，研究滨海大道下穿改善的方案。
（2）明珠大桥优化方案
建议在原明珠大桥24.5米设计红线不变基础上，通过压缩两侧慢行道和机动车车道宽度，在桥梁中间设置潮汐车道（3.5米），并根据早晚高峰进出岛交通潮汐特征进行交通管制调节。
（3）明珠桥头（第一通道）立交方案
规划近期釆用地面平交的方案，远期结合明珠岛开发情况，考虑釆用菱形立交方案（滨海大道主线交通走下穿隧道）。
（3）增加第二通道
考虑明珠岛远期交通需求，通过近期规划预留条件，远期增加对外第二跨海通道的方式，实现交通供给的增加，确保对外通艺术品交易中心等核心产品设施。
（7）中央生态公园
生态岛的中央绿心，设有地标塔，通过地标广场、廊道、热带农业园、各种主题公园的塑造，以及举办各种大型室外灯光音乐会，构建生态岛核心地标性旅游吸引物。
九、区域对外交通规划
（1）公路交通规划
规划区公路对外交通主要通过滨海大道及长滨路与粤海大道、丘海大道、秀英大道、龙昆南路、滨江路等南北向道路衔接，连接至绕城高速及东、中、西线高速，构成规划区至海南全岛快速对外公路网络。
（2）水上交通规划
通过合理规划邮轮航线，与三亚邮轮母港、黎安国际旅游岛先行试验区邮轮港差异化发展，结合海上丝绸之路，构建海上邮轮航线，将规划区与国际知名旅游区域联系起来，成为与世界接轨的国际邮轮港。
港口设施：
停靠港，可停靠2个泊位，包括1个22.5万吨总吨级邮轮泊位和1个15万吨总吨级邮轮泊位；游艇码头2个，其中己建成一个，包括11个泊位，另一游艇码头规划游艇泊位约200个，公共泊位约6个，海上应急救援泊位约3个。
远期考虑增加水上公共交通方式进出岛，可通过与周边已建成水上码头实现共享合作的方式。
（3）航空交通规划
道能够满足远期对外交通出行需求。
综合通道等级、服务便捷性、工程协调难度、投资规模、景观条件以及施工协调等因素，第二通道线位推荐接长滨路-长滨北路。
第二通道敷设方式需在下阶段结合沿线工程地质条件，开展详细勘察论证确定。
十一、岛上道路交通规划
规划区道路分为三个层级，主干路、次干路、支路。
主干路：为主要公交环路，设置有公交车道，便于游客进行环岛观光游览，为岛上主要交通道路，承担了大部分的客流，规划红线宽度为22米，车道宽为15米，其中有公交车道8米，两侧设有人行道3.5米，非机动车与公交车道共板。
次干路：为公园环路及滨海景观路，兼具次要公交车道，主要供游客自主游览。与主干路衔接，集散主干路交通，同时承担规划区内部主要交通。公园环路横断面规划红线宽度为21米，车道宽11米，车道中间设置4米绿化带，绿化带上方设置空轨，满足节假日高峰小时的客运量需求。靠公园侧还设有单独的自行车道3米，两边设置3.5米人行道。南侧滨海景观路横断面规划红线宽17米，车道宽7米，双向两车道，靠公园侧还设有单独的自行车道3米，两边设置3.5米人行道。次干路路面可釆用石板路等，降低车速，道路两侧设置可升降阻车设置，该道路对机动车严格限速，节假日及活动日作为商业步行街，禁止机动车通行。
支路：主要为明珠一路到明珠十七路，与主干路和次干路连接，联通岛上各个景区及商业区。主要对片区道路网络有效的补充，生活性支路釆用共享街区设计，根据其不同功能规划不同断面形式。滨海休闲功能支路断面规划红线14米，车道宽7米，非机动车与机动车共享，两边设置3.5米人行道，在滨海根据景观设计，灵活布置自行车道及人行道，保证人们慢行出行及休闲健身需求，满足人们舒适步行出行以及人们慢行出行至海滨需求。
十二、岛上公共交通规划
（1）对外公交规划
近期沿东侧跨海桥梁设置公交线路，纳入海口市公共交通网络体系。公交车辆应釆用使用清洁能源的新能源公交车。
（2）岛上环路单轨空轨
规划沿岛上次干路交通环，设置环状空轨通道。
（3）穿梭公交规划
结合商业步行街，设置穿梭公交，满足购物人们公交接驳需求，穿梭公交车辆采用电瓶车，不设置中间站点，采用“招手即停”的灵活方式。
（4）岛上旅游巴士
规划区主要以旅游度假为主，根据其特点规划连接邮轮母港、商业区、文化娱乐区、旅游度假区等，形成覆盖全岛的旅游公交系统。
（5）海上轮渡
规划区及对岸设置轮渡码头，通过轮渡作为地面公共交通有效补充，提供不同公交方式，缓解南海明珠大桥交通压力。及部分岛上商务办公车辆。
岛内换乘枢纽釆用商业+娱乐康体+交通枢纽综合规划功能的模式，交通枢纽功能设置了公交、大巴、出租车、自行车、商务办公私家车停车库以及换乘站点，各建筑物占地面积及规划车位数如下表所示。公交场站设置在枢纽内，包括公交出租综合保养场，主要考虑到了以下两个方面：
①设置在枢纽内可以减少公交车和出租车到保养场的距离，在枢纽内部的车辆可以很快的进行保养，节约了时间。
②考虑到保护环境的因素，保养所产生的废弃物可以直接通过枢纽内部的排污管道进行排放，保护了岛内的环境。
十四、其他停车设施规划
生态岛严控私家车，除了交通综合换乘枢纽配建停车位，其他区域只有邮轮港及商务办公区域配建停车设施，规划约3100个私家车停车位，各地块内配建停车位可根据实际使用需求进行调整。
十五、应急疏散交通规划
规划区应急疏散交通主要通过道路、水路及空中三种方式进行疏散，道路主要通过第一通道一南海明珠大桥疏散规划区人群。水路通过北侧游艇码头、公共码头及应急救援码头，通过救援船只与规划滨海大道侧海上轮渡码头、秀英港、新海港及海甸港衔接，根据不同灾害及突发事件情况来选择相应疏散港口码头，将规划区人群疏散至海口主城区。空中主要通过建筑设置直升机停机坪，将人们疏散至对岸。通过多种疏散方式保证紧急情况岛内人们快速疏散。
（6）水上交通系统规划
依托大型公共游艇码头，规划全区域覆盖的水上交通公交游线。规划水上巴士，作为水上公共交通工具，集观光旅游与公共交通为一体，结合海口滨海区域打造集观光旅游与公共交通为一体的综合水上公共交通网络。远期考虑增加水上公共交通方式进出岛，可通过与周边已建成水上码头实现共享合作的方式。
（7）共享交通
所有类型的共享车辆（电动越野车，电动自行车、水上船）按需部署，并靠近度假区域和办公区域。用户可以通过高效的网络智能化，随意选择满足用户多样化需求模式选项。
（8）公交场站规划
公交场站设置在F01地块的交通枢纽西侧建筑内。
十三、停车枢纽规划
（1）枢纽内公交零换乘模式
明珠岛打造岛外地下交通枢纽内“零换乘”模式。
（2）换乘枢纽及公交场站规划布局
停车枢纽是明珠岛实现岛外私人交通与岛内公共交通转换的场所，规划两处停车枢纽，一处规划在岛外位于滨海大道北侧滨海绿地的地下空间预留岛外换乘中心，开发建设前需对生态环境及台风灾害等影响因素做深入的可行性论证分析。游客进入换乘枢纽换乘绿色公共交通和共享交通工具。上岛公共交通即停即走，仅设置换乘中间站，不设岛外公交停车场。非机动车可以直接在岛内通行，无需换乘；岛外出租车即停即走，不设岛外出租车停车场；另一处规划在岛内入口处，停泊岛上公交车、网约车。
十六、分区城市设计引导
1.商务及星级酒店风貌区
（1）公共开敞空间设计引导
规划街区内休闲广场、街旁小游园等可供办公人员及游客游憩的开敞空间，并配置座椅、垃圾桶、小型售货亭、景观小品、景观灯具等设施，注重屋顶绿化，局部建筑退台处理，即可作为观景平台，又可作为休闲场所。
（2）节点设计引导
可利用交通及景观节点处点状布置的高层建筑物形成区域的标志性景观节点。
（3）街道（廊道、绿化带）设计引导
重点控制从跨海大桥至中央生态公园至邮轮港池的视觉通廊，防止建筑物、构筑物对视线的遮挡。入口景观道路作为南海明珠生态岛的重要景观轴线和门户通道，规划应突出道路景观的序列感，营造热烈、多彩、大气的热带滨海旅游街道氛围。
（4）建筑设计引导
①建筑群体：以集中建设挺拔简洁的高层建筑群为主，但应注重留出看邮轮港视线通廊。
②建筑形式：造型应挺拔、简洁、通透，核心建筑群釆用“倒U字”型退台式的组合方式，强调观海的景观均好性，装饰风格应统一，体现地域特色，形成现代、高端的特色商务及酒店环境。
③建筑材料：底部裙楼可以多釆用石材，其余外墙以涂料为主，提倡节能型新材料、新技术的使用，避免使用大面积玻璃幕墙。
④建筑体量：整体形成尺度适宜，高低有序，疏密有致的建筑空间。
⑤建筑色彩：整体应偏于暖色，以淡黄色、灰白色为主基调，配以少量明快的红、蓝、黄等纯色，点缀色控制在3-5种为宜。
2.文化商贸娱乐风貌区
(1)公共开敞空间设计引导
片区内公共开放空间有热带地域特色的骑楼商业街、滨海公园及道路等，整体形成以点、线、面相结合的公共空间体系。建筑2层以上可考虑设置兼有行人过街天桥功能的连廊(适当位置配置扶梯)，强调商业空间公共交往氛围。
(2)节点设计引导
主要道路相交节点处是重要的景观节点，应在该区域设计具有文化特色的节点标志物。
(3)街道(廊道、绿化带)设计引导突出热带滨海城市休闲街区氛围，营造适宜的街道空间尺度和良好界面，提升街道开敞空间的活力，主要街道的宽高比(D/H)宜在1.0-2.0左右。
(4)建筑设计引导
①建筑群体：在建筑风格、材料及整体色彩上，应保持统一性，以形成沿街建筑群体的整体性和韵律感，建筑布局应有特色。
②建筑形式：应体现海南本土地域特色，沿街可釆用东南亚骑楼风格进行建设，釆用砖混结构，建筑的底层临街面建议采用骑楼的做法，鼓励临街连续骑楼空间的创造，在骑楼的设计中应泼、明快的感受，立体造型通过结构选型和现代材质的交融，表现出建筑的科技美和力度美。
建筑形式：邮轮港配套建筑运用网架结构、网壳结构、膜结构等，建设体量宏伟壮观的大跨度建筑，使建筑形态开敞大气并具张力；滨海艺术购物商业建筑釆用街区院落型的形体组合，体现特色商业氛围；科技馆、艺术馆、音乐厅运用艺术造型，形成生态独特的艺术景观建筑。
③建筑材料：以金属、仿木构件、拉膜、石材为主，提倡新材料、新技术的应用，避免使用大面积玻璃幕墙。
④建筑体量：邮轮港建筑不宜过高，面宽较长，体现磅礴气势，但应注意局部隔断，开辟视线廊道，避免遮挡商业建筑的景观视线。
⑤建筑色彩：整体应偏于暖色，以淡黄色、灰白色为主基调，配以少量明快的红、蓝、黄等纯色，点缀色控制在3-5种为宜。
主要图纸：
区位分析图。
规划范围图。
基地现状分析图。
土地利用规划图。
区域交通规划图。
明珠大桥设计图。
功能结构规划图。
道路等级规划图。
公共服务及市政设施规划图。
总体城市设计引导图。
整体鸟瞰图。
整体鸟瞰图。
天际线效果图。
水上交通规划图。
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信息来源：新海南客户端、南海网、南国都市报、海南日报、海口市自然资源局等转载请注明信息来源及海洋知圈编排
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