最高法院:转让人可否以土地被查封为由请求解除土地转让合同|附相关案例

查看原文

其他

最高法院:转让人可否以土地被查封为由请求解除土地转让合同|附相关案例

原创 2017-06-28 唐青林李舒杨巍 民商事裁判规则

👉点击加入“中国民商事争议解决律师联盟”

作者：唐青林李舒杨巍

单位：北京市安理律师事务所

转载须在文首醒目注明作者和来源(侵权必究)

最高人民法院

土地被查封不构成土地转让合同的法定解除条件

裁判要旨

土地使用权转让人因与他人产生纠纷导致土地使用权被法院查封，仅可能对土地使用权转让案件的执行产生影响，但并不构成《合同法》第九十四条规定的合同法定解除要件，故转让人不能据此主张解除土地使用权转让合同。

案情简介

一、金霞公司与长沙市交通局签订土地使用权转让合同，约定金霞公司将43000平方米的国有土地使用权转让给长沙市交通局，转让价款500万元。协议签订后，转让价款已支付完毕，但未办理过户登记。

二、金霞公司向湖南高院提起诉讼，请求解除土地使用权转让合同。长沙市交通局提起反诉，请求金霞公司将案涉土地使用权变更登记至长沙市交通局。

三、湖南高院认为，案涉土地使用权转让合同约定了长沙市交通局为金霞公司修建一条道路的义务，在合同履行过程中，虽然长沙市交通局未全部完成该道路的修建义务，有一定的违约行为，但该道路的修建并非合同主要义务，金霞公司也无证据证明该道路未及时建设导致合同目的不能实现，长沙市交通局的行为不构成根本违约，该违约行为不构成金霞公司据以解除合同的法定事由。判决：金霞公司将案涉土地使用权变更登记至长沙市交通局名下。

四、金霞公司不服湖南高院判决，向最高法院提起上诉。最高法院判决驳回上诉，维持原判。

五、金霞公司不服最高法院判决，向最高法院申请再审称，案涉土地使用权因金霞公司与案外人纠纷，被查封至2019年，致使案涉土地使用权转让合同在客观上已无法继续履行，应予解除。最高法院裁定驳回其再审申请。

败诉原因

土地使用权被第三人查封不构成土地使用权转让合同的法定解除条件。本案金霞公司以土地使用权被第三人查封，致使案涉土地使用权转让合同在客观上无法继续履行为由，请求解除合同。对此，最高法院认为，“金霞公司因与他人之间的金钱给付之债而导致本案土地被法院查封，仅可能对本案原审判决的执行产生影响，但并不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除要件，金霞公司以此主张解除本案《土地使用权转让协议》不能予以支持。”

而关于长沙市交通局办理过户登记的请求，案涉土地使用权转让合同合法有效，长沙市交通局已经实际占有和使用了本案土地，土地使用权没有变更登记至长沙市交通局并非长沙市交通局的过错，而是金霞公司未履行土地使用权转让合同约定的义务所致，因此最高法院认定长沙市交通局请求取得本案土地使用权应当予以保护。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、除当事人将土地被查封约定为土地使用权转让合同的解除条件外，转让人以土地使用权被查封为由主张解除转让合同的，法院不予支持。

二、土地转让交易中土地使用权在过户登记前被他人查封，满足以下条件的，受让人可向执行法院提出执行异议，排除执行：（1）土地使用权因金钱债权被查封；（2）在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（3）在法院查封前已合法占有土地；（4）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；（5）非因受让人自身原因未办理过户登记。

相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。

以下为该案在最高法院审理阶段，裁定书中“本院认为”部分就该问题的论述：

金霞公司以原审法院没有查明本案重要事实为由主张解除本案《土地使用权转让协议》及其相关补充协议。首先，根据原审查明，1997年8月21日金霞公司向长沙市国土局发出一份《关于请求分割长沙市交通局所属项目用地红线的报告》，该报告系金霞公司在签订本案《土地使用权转让协议》后向土地管理部门请求确认转让土地的四至红线的报告，在该报告中金霞公司明确了自己转让的土地的四至坐标，原审判决也是依据这一报告中的数据作出判决，因此本案不存在金霞公司所称原审判决没有查清《土地使用权转让协议》对应标的物的问题。其次，金霞公司称本案土地因金霞公司与江湾公司的借款担保合同纠纷案、金霞公司与深圳祺芳实业有限公司的借款合同纠纷案，被本案一审法院查封至2019年5月26日，致使本案《土地使用权转让协议》在客观上无法继续履行。但是根据原审判决的认定，金霞公司与长沙市交通局之间的《土地使用权转让协议》合法有效，长沙市交通局已经实际占有和使用了本案土地，土地使用权没有变更登记至长沙市交通局并非长沙市交通局的过错，而是金霞公司未履行《土地使用权转让协议》约定的义务所致，因此长沙市交通局依据该协议请求取得本案土地使用权应当予以保护。金霞公司因与他人之间的金钱给付之债而导致本案土地被法院查封，仅可能对本案原审判决的执行产生影响，但并不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除要件，金霞公司以此主张解除本案《土地使用权转让协议》不能予以支持。

案件来源

长沙金霞开发建设有限公司与长沙市交通运输局建设用地使用权纠纷申诉、申请民事裁定书，[最高人民法院（2016）最高法民申1924号]。

延伸阅读

认定土地被查封及拍卖后，当事人可请求解除土地转让合同的案例：

湛江市土地开发总公司与湛江市华银公司项目转让合同纠纷上诉案[广东省高级人民法院(2010)粤高法民一终字第168号] 认为，“关于《中侨大厦建设用地转让合同》是否有效的问题。土地总公司与劳建公司于1997年3月6日签订的《中侨大厦建设用地转让合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。虽然上述当事人在签订合同后，‘中侨大厦’建设用地被依法查封，‘中侨大厦’建设用地和项目的受让方亦未取得该建设用地的权属证明，但基于物权变动的法律效果不影响债权合同效力的原则，该合同应对上述当事人产生约束力。原审关于因‘中侨大厦’建设用地被依法查封致土地总公司的转让行为自始无效，故转让合同及基于转让合同而签订的合作合同也应自始无效的认定不当，本院予以纠正。华银公司、土地总公司和北海公司签订的《债务清单表》、《债务转移合同》确立了华银公司对土地总公司享有20042066.6元的债权，现华银公司通过债权冲抵的方式代劳建公司履行了向土地总公司支付17896556.55元转让费的义务，但土地总公司在收取该转让费后，因未履行（2001）湛中法经初字第175号民事判决中确定的义务导致‘中侨大厦’十五层建设用地土地使用权及地上附着物被查封及拍卖。现《中侨大厦建设用地转让合同》的当事人已经无法实现订立合同的目的，该合同当事人可依法请求解除合同。”

作者简介

唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

欢迎联系就文章所讨论的法律问题与我们联系

深度探讨或咨询个案问题

电话：010-59449968

邮箱：bj13366636649@qq.com

手机：186-0190-0636（唐青林律师）185-0132-8341（李舒律师）

地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心3号楼9层（来访请提前预约，否则恐无时间安排接待）

重大疑难复杂案件研究中心

常年面向全国征集疑难法律问题

为了丰富研究素材，有效解决相关问题，重大疑难复杂案件研究中心常年征集疑难复杂案件，我们作为选题进行深入研究。我们在取得研究素材的同时，协助您解决棘手的问题。

（1）要求提供的案件问题新颖、前沿或者案件系某个行业典型性、代表性的问题。

（2）必须是面临纠纷或诉讼的真实案件。可以由当事个人或企业提供，也可以由代理律师提供。

（3）专业领域：公司法（公司并购重组、公司控制权争夺）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。