明知查封和隐形债务不披露致买受人受损，居间方被判承担补充赔偿责任90万元！

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编者│易居房产律师团案例研究部

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明知查封和隐形债务不披露致买受人受损，居间方被判承担补充赔偿责任90万元！

——庞某等与中介公司居间合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

居间合同纠纷 如实报告义务 审慎核查义务 中介责任 房产抵押 补充赔偿责任

【要点提示】

房产中介公司应当向买卖双方如实披露与订立合同有关的重要事实和真实情况。房屋是否存在抵押、权利限制等情况是影响买受方做出购房决定的重要事实，专业中介公司应当尽到审慎的核查义务，并将情况如实告知买受方。若中介公司未尽此义务，致使买受方遭受损失，应承担赔偿责任。

【当事人信息】

原告: 庞某、陈某（上诉人）

被告：某中介公司（被上诉人）

【案情简介】

庞某、陈某系母子关系。2011年11月4日，庞某作为买受方(乙方)，案外人张某作为出卖方(甲方)，某中介公司作为居间方(丙方)，三方签署《房地产买卖居间协议》，约定案涉房屋总价人民币365万元；该房已抵押镇江某小额贷款公司，贷款余额约100万元；首期房价款100万元；抵押登记注销后，赴房地产交易中心办理送件手续，取得收件收据后当日内，由乙方向甲方支付265万元；…签订本协议后25日内共同赴丙方处签订买卖合同；甲、乙双方应于签订买卖合同当日，分别按照本协议约定房价款的1%各自支付丙方佣金。

2011年11月24日，张某作为出卖方(甲方)，2011年11月25日，庞某、陈某作为买受方(乙方)签订《房地产买卖合同》，约定，房屋转让价款310万元；在2012年1月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条载明：未按约定期限交接房地产的，双方同意自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金；逾期超过七日，乙方有权单方面解除合同；乙方应书面通知甲方解除合同，甲方按总房价款20承担赔偿责任。合同补充条款(一)中约定：甲、乙双方任何一方未按照本合同约履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同约定的违约责任标准承担相应责任。合同附件三付款协议约定：签订合同当日，乙方直接向甲方支付部分首期房价款32万元；2011年12月2日直接支付给甲方第二笔首付款45万元，2011年12月7日直接支付给甲方第三笔首付款85万元，2011年12月30日直接支付给甲方第四笔首付款100万元，以上各项共同构成全额首期房价款264万元；甲方确认，全额首期房价款将专项用于付款协议所述用途(但在中介公司已实际保管该房地产权证原件的情况下，乙方同意中介公司可应甲方请求将原定金转化的部分首期房价款转付甲方)；待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方将用乙方支付的首期房价款或由中介公司提取代为保管的首期房价款并陪同甲方，至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额(首期房价款若有不足，由甲方自行补足；若有剩余，转付甲方)，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交某中介公司保管，并由某中介公司代为办理抵押注销手续；待甲、乙双方签订本合同且该房地产上设定之抵押登记已经注销后5个工作日内，甲、乙双方亲自或委托中介公司赴房产交易中心申请办理产权过户手续，取得收件收据后当日内，乙方应自行支付给甲方第二期房价款41万元；待甲方收到第二期房价款后二日内，甲、乙双方应对该房地产验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方；完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，结清所有水电煤，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方尾款5万元。

2011年11月25日，张某作为出卖方(甲方)，庞某、陈某作为买受方(乙方)签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定：乙方于甲、乙双方签订买卖合同后于2011年12月7日当日向甲方支付装修补偿款55万元。

2011年11月5日，庞某、陈某向中介公司业务员鲍某支付定金2万元。之后，庞某、陈某共5次向鲍某支付购房款共计221万元。上述款项庞某、陈某或现金付给鲍某，或付至鲍某银行账户，并由鲍某转付给出售方。2011年12月28日，庞某、陈某转账支付鲍某购房款100万元。2012年1月10日，鲍某退还给庞某、陈某100万元。2011年11月30日，庞某、陈某支付中介公司中介服务费57,050元。

2012年1月11日，庞某代表买受方，张某代表出卖方签订《房屋交接书(买卖)》，载明：买受方经过验收，认为符合双方签订的房地产买卖合同规定的交付条件，同意接收；在交房同时，出卖方一并将一张门卡和三把钥匙交给买受方；截止交房当天，买受方已支付出售方房款223万元，尚余房款142万元。

2012年5月14日房产交易中心查询取得的系争房屋权利限制状况信息载明：“限制方式：正式查封，限制人：镇江市丹徒区人民法院，限制起始日期2012年2月13日，预计结束日期2014年2月13日；限制方式：轮候查封，限制人：镇江市丹徒区人民法院，限制起始日期2012年2月13日，预计结束日期2014年2月13日；限制方式：轮候查封，限制人：上海市虹口区人民法院，限制起始日期2012年4月11日，预计结束日期2014年4月11日。”

案情补充：法院另查明，常熟查封，限制起始日期2011年10月12日，注销日期2011年11月23日；镇江抵押，债权数额100万元，申请抵押日期2011年7月20日，申请注销日期2013年4月23日；正典抵押，债权数额45万元，申请抵押日期2010年11月18日，申请注销日期2011年12月2日；渣打抵押，债权数额140万元，申请抵押日期2009年10月21日，申请注销日期2013年4月23日。

2012年6月，庞某、陈某就与张某的房屋买卖合同纠纷案起诉要求解除其与张某签订的《房地产买卖合同》，张某退还庞某、陈某所付房款223万元并支付62万元赔偿金，并要求中介公司对上述两项付款义务承担连带清偿责任。该案审理时，张某称售房时将系争房屋存在三笔抵押和一个查封的情况如实告知了中介公司业务员鲍某，但鲍某查询后称没有140万元渣打抵押的登记。签订合同时，张某未向庞某、陈某提及查询信息的问题。中介公司承认，签订《房屋买卖居间协议》前，张某表示除房屋信息上登记的债务外，还有隐形债务。2013年3月25日，法院判决：1、解除庞某、陈某与张某及中介公司签订的《房地产买卖合同》；2、庞某、陈某返还张某系争房屋的门卡一张和钥匙三把；3、张某返还庞某、陈某购房款223万元；4、张某支付庞某、陈某解除合同的赔偿金62万元。

2013年5月，庞某、陈某向原审法院申请执行，经执行，庞某、陈某获得系争房屋拍卖款389,071.30元。因张某无其他财产可供执行，原审法院于2014年3月4日裁定终结(2012)虹民三(民)初字第1501号民事判决中余额2,495,928.70元及相应利息产生的该次执行程序。

庞某、陈某诉至法院要求判令：1、中介公司返还庞某、陈某中介服务费57,050元；2、中介公司赔偿庞某、陈某购房款损失223万元。

【法院判决】

【一审】：

一、中介公司返还庞某、陈某中介服务费57050元；

二、对庞某、陈某要求某中介公司赔偿购房款损失223万元的诉讼请求，不予支持。

【二审】（改判）

一、维持原审第一项；

二、撤销原审第二项；

三、中介公司赔偿庞某、陈某损失人民币90万元。

【案件解析】

明知查封和隐形债务不披露致买受人受损，居间方被判承担补充赔偿责任90万元！

中介公司系房屋买卖的居间方，作为专业的房产中介公司应当向买卖双方如实披露与订立合同有关的重要事实和真实情况。房屋是否存在抵押、权利限制等情况是影响买受方作出购房决定的重要事实，专业中介公司应当尽到审慎的核查义务，并将情况如实告知买受方。若中介公司未尽此义务，致使买受方遭受损失，应承担赔偿责任。

本案中，在庞某、陈某与张某及中介公司签订《房屋买卖居间协议》之前，该房屋上已设定了镇江抵押、渣打抵押、正典抵押和查封，房地产交易中心登记显示了抵押和查封，但中介公司仅向庞某、陈某披露系争房屋上设定抵押，未提及查封。中介公司虽辩称在买卖双方签订《房屋买卖居间协议》前将查封情况口头告知了庞某、陈某，但庞某、陈某对此予以否认，中介公司亦未能提供证据证明其主张，故法院对中介公司该抗辩主张未予采信。此外，张某曾告知中介公司业务员，该房屋上还存在房屋交易中心登记未显示的隐形债务，中介公司对此亦予以确认，但中介公司为促成居间服务合同的成立未将系争房屋上除登记的债务外还存在隐形债务这一重要事实，如实向庞某、陈某披露。因此中介公司在本次居间服务中违反了法定的向委托人如实披露重要信息的义务。

根据《房屋买卖合同》附件三第3条规定，中介公司在代收庞某、陈某交付的购房款后，有保管该款并陪同张某至抵押权人处涤除系争房屋上所设抵押的义务。中介公司在该合同附件六中作为合同居间方在合同中盖章，故合同中涉及中介公司权利义务的条款对中介公司具有约束力。在实际履行中，庞某、陈某将购房款交付给了中介公司的业务员鲍某，而鲍某径直将房款交付张某。鉴于鲍某系中介公司向庞某、陈某与张某提供居间服务的具体经办人员，故鲍某的行为属于职务行为，其法律后果应归于中介公司。因此中介公司并未履行房款的保管义务，亦未陪同张某涤除系争房屋上设定的抵押，其行为违反了合同对其设定的义务。

在已生效的庞某诉张某解除合同一案中，原审法院判决张某返还庞某、陈某购房款223万元并赔偿庞某、陈某62万元。经执行，庞某、陈某获得系争房屋拍卖款389071.30元，但张某已无其他财产可供执行。原审法院已于2014年3月4日裁定终结原生效判决中余额2,495,928.70元及相应利息产生的该次执行程序。因此，对庞某、陈某而言，其损失已实际产生。由于中介公司违反了上述法定和合同义务，应当就庞某、陈某的损失承担相应的赔偿责任。鉴于造成庞某、陈某损失的根本原因系房屋出卖方张某违约，法院亦判令张某承担返还购房款及赔偿的责任，而中介公司在本次交易中违反了居间方应尽的义务，因此中介公司除应返还庞某、陈某中介服务费外，还应就张某未能返还购房款造成庞某、陈某的损失部分承担补充赔偿责任。法院综合中介公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况，酌情判决中介公司承担补充赔偿责任的范围为90万元。（注：本案中介公司履行补充赔偿责任后，有权依法向终局债务人求偿。）

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

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