房地产杂谈，如何评价一纸诉讼引发恒Da股债双杀?

今日中午，一则人民法院的裁定书在市场疯传，裁定书显示，广发银行近日请求冻结被申请人宜兴市恒誉置业有限公司、中国恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿元。

消息一经公布，恒大系概念股大跌，截至收盘，中国恒大大跌超16%，恒大汽车暴跌近20%，恒腾网络跌近12%，恒大物业大跌13.38%，累计蒸发市值超740亿港元。不仅如此，恒大的债券亦集体大跌。

对于恒大系，股价下行已经持续半年了，基本上跌回疫情水平了，

压死恒大最后一根稻草将是国家的“三条红线”“两条杠”导致融资受阻，现金流遇险。

任泽平离开恒大研究院时候，我分析说恒大要节省开支，养不起这恒大研究院了。

有人评论养个研究院才几个钱，会养不起？没多久，三棵树几千万恒大票据逾期。

前几天恒大还卖股份呢？如：先转让嘉凯城控制权，后卖恒腾网络股份，恒大两日套现61亿元。

再回答三棵树说恒大票据逾期的问题，我也说了：

由于恒大地产债务的原因，恒大系的上市公司表现都不咋地。

比如恒大汽车这个，4月份上海车展，恒大汽车就被别人扒了就一空壳，还是石锤！

对于恒大造车，绝大部分国人都知道是空中楼阁，纯PPT造车巅峰，但是，还居然在港交所借牌上市成功了，不仅如此，恒大汽车一台都没有卖就市值6000-5000亿港币（比新能源三剑客还有牛）。

我曾经写在群里和大家讨论，恒大汽车就是优质做空标的，越创新高就越值得做空（可惜恒大汽车并没有纳入港交所做空名录），就恒大当前的处境，恒大系的上市公司基本上就不能碰！

我前年就明确告诉大家，房地产不行，银行也必然不行，别去投资银行板块。有些大V不厌其烦忽悠人投资农业银行，说什么股息，你贪银行股息，它磨损你的本金，人口老龄化和扩大内需下，投资什么不是显而易见么？

过去两年的股市，地产和银行就是难兄难弟，可能还要外加一个保险。

我国银行已经走到了改革关键期，银行暴利时代可能不复存在。过去很多年，我国的金融系统过去根本就是在为房地产行业服务，我们的货币只是在房地产内部内循环，不断地助推房地产泡沫，泄漏的稍许水分滋养我国实体经济发展。

我国房地产行业有个有趣的现象，炒房地产股票的说“房地产已死不代表房地产股票不行”，炒房地产的说“房地产股票不行不代表房子不具备投资价值”。

还有，我必须要告诉那群自以为是的人，去房地产泡沫不是割自己的肉，高阶玩家遵循的是“他好我也好，大家好才是真的好”的玩法。

维系游戏系统永续健康发展，是智慧管理者的必然选择。

大家不用担心我国银行系统的抗风险能力，很多人容易犯一个错误：低估我国银行体系的抵御风险的能力，而高估房地产对当下中国经济的重要性。

13年郭树清还在建设银行做行长的时候曾喊出：建设银行有能力应对房价出现腰斩。6月10日今银保监会主席外加央行书记的郭树清喊出：“押注房价永远不会跌的人最终会付出沉重代价。”因此，可以得出一个结论：中国金融系统已经做好准备了！

为什么很多房地产开发上市公司（万科、融创、恒大等）的市值纷纷破净（市净率小于1），这表明资本市场认为目前房地产企业的资产是有很大水分的，所囤的土地有资产缩水风险，别以为拍下的地就是稳赚不赔，中国房地产稳赚不赔的历史早就过去了！

以下为关于恒大的历史分析（老读者可以略去不看）：

1、2020年2月17日，我在公众号发文《七五折卖房？看把你给乐的》，该文写道：

本次恒大不是在送温暖，而是在清库存，更是在给三四线的家庭“埋雷”。2020年，恒大的国内信用债、海外债、供应链ABS到期规模均超过100亿元，总到期规模约600亿元，整体到期规模较大。

急于回款是真的，让利房奴是假的！

房地产本就是高负债行业，最怕现金流出现问题。本次恒大只不过率先吹响了抢收残羹剩菜的号角，和大城市抢人大战类似，这是房地产的抢现金流大战，其他房企不会坐视不管，因为残羹剩菜不多了。

关键时刻，大伙要捂紧钱袋子。

全国人民不买账，恒大五折都得卖！

现在就是恒大五折都得卖啊，100%命中！

2、2020年9月8日，我在公众号发文《房地产杂谈：再评恒大7折卖房！》，该文开篇就写道：

首先，毫无疑问，不会是真的打7折（应该是在此前促销基础上稍微再降价），但是从恒大半年两次拿出打折促销的旗号来看，房地产企业回款优化现金流的压力很大，尤其是那些高负债的房地产企业，已经到了生死存亡之际！

房地产行业是一个资金密集型产业，非常考验现金流运转的效率，过去一些企业为了快速扩张，所加杠杆比较大，其中，最重要的杠杆来源于银行借贷、企业发债、信托私募等。本次国家打算从源头遏制住房地产融资。可以说，房地产的至暗时刻已经到来了！

去年，泰禾集团、华夏幸福、富力、蓝光发展等等也爆出来了各种财务危机啊，以上还不是完全统计！

3、2020年9月24日，我在公众号发文《短评：恒Da重大资产重组事件》，该文写道：

对于购房朋友，我还是要强调一下，谨慎购买期房，尤其是百名开外的房地产企业的期房，因为这些项目很可能无法如期交房。目前新闻报道的很多烂尾楼是15年经济下行的存货，即便是16年那波去库存都没有消化掉，比如最近昆明、南阳等地爆出的烂尾新闻。最近两年内的泰禾、富力、恒大足矣说明，即便是头部房企，也不可靠。

还有，HD重组成不成功不重要，即便是重组完成了，难道就完事儿了吗？没那么简单的，“三条红线”、“严防死守经营消费贷流入房地产”、“东莞降低公积金贷款额度”……

大家只需要记住我的口头禅：房地产已死！（无数事实表明，进程在加速）。

4、2020年9月28日，我在公众号发文《上海本科生落户新政的影响，河南房企掌门人号召“莫降价”》，该文写道：

到现在这个节点，剩余的购房人群不多了，尤其是二线以下的城市，在购房人群不多的情况下，恒大等大型房企收割的越快越多，剩下的房企就越被动，就离被兼并破产的距离不远了。

现金流关系到房企的生命，虽然有这样的号召，但是，我不认为会有企业老老实实地遵守，一个企业如果老老实实，估计也不会活到现在。

犹如一艘船要沉了，有人号召说：大家莫急，救生船足够。但是实际上并不够，资本家贪婪属性下，没有人会甘愿当绅士的，尤其是我guo的资本家。

台前异口同声说什么统一战线莫降价，台后估计就连夜开会商讨促销方案了。

5、2021年1月27日，我在公众号发文《驳斥任泽平团队所谓的“六大因素支撑我国房地产中长期市场空间”以及看空房地产的5大理由》，本文6千字直接全面驳斥了任泽平团队的看多核心理由，该文写道：

6、2021年3月22日，我在公众号发文《房地产杂谈，任ze平和恒da分手的根本原因》，该文写道：

为什么任泽平要和恒大分手呢？我觉得理由只有一个：综合考虑，养一个研究院智库对于当下的恒大来说，不值得；不仅任泽平会离开，恒大研究院可能要面临解散。

任泽平去了东吴证券薪水肯定没有1500万的，类比中国Top1券商中信证券，2020年几位年薪最高的也仅约1000万。要是恒大继续诚意挽留，我觉得没人会和钱过意不去，何况职级也很高啊，任泽平还年轻，晚几年去券商也没差。

任泽平的离开，说明恒大要切切实实节衣缩食过紧日子了。

可能有的朋友会说，养个研究院要多少钱啊，恒大这都付不起？可能还真付不起，或者说不值得，投资和收益不匹配；还有，多少房企连小于10亿的债都还不起啊。

目前任泽平已经去了东吴证券，但是考虑到他现在都要走到前台抛头露面吆喝做网红、公众号天天推广告（其薪资与拉客户挂钩了），可想而知，东吴证券给的薪资待遇没有恒大好。

工作的优雅程度天朗之别，以前轻轻松松就可以年薪千万，现在还要在直播间抛头露面。这可以充分证明，恒大是真的养不起研究院了，所以主动和任分手。

7、2021年5月6日，我在公众号发文《学区房实为炒房！Top5房企倒了会导致硬着陆？》，该文写道：

每当说房地产已经日薄西山了，就会有人拿GDP、就业说事儿，更有甚者说要是头部房企倒闭会造成经济硬着陆，国家不可能坐视不理，肯定保房企。

我很反感这种“恐吓式”唱多房地产的言论，好像中国经济离不开房地产似的。

很多人，尤其是部分房地产利益相关者，最喜欢无限夸大房地产的能量，反而无限低估中国的经济容错能力。

我最看不惯的就是有些人张口闭口说什么：房地产没了中国经济就不行了，没有房地产，我们就业怎么办？

就泡沫经济对实业的打击，怕是损害大于贡献。

我们国家没了谁都可以照样转，中国人民的勤劳勇敢、任劳任怨就决定了我们国家会不凡，只需要舵手把握好正确的大方向就完事了，任何东西都休想绑架国运。

中国前几的房地产死掉一两个，根本就不用怕，安邦保险大不大？海航难道不是巨无霸？包商银行破产又如何呢？上万亿规模的P2P又怎么样了啊？

房企破产，自会有队伍重组接盘。只要房地产领域的国家队稳，大局就稳。保利、华润等国家队财务数据很健康嘛。

而且，现在就是它房地产遏制了中国经济发展，以房地产为首的泡沫经济现在就是中国经济转型升级的最大刹车片。房地产现在不是助推器，而是不折不扣的刹车片。

8、2021年6月4日，我在公众号发文《如何看待近期恒Da“腰斩式促销回笼资金”的行为？》，该文写道：

最近房地产圈内盛传恒大实打实腰斩促销回款的新闻，当然了里面还有诸多要求，比如全款什么的（更多消息大家可以去网上搜一下），这充分说明恒大短期内面临巨额债务到期的问题，因此不能让你做贷款，毕竟远水解不了近渴。

经济不是数字，而是实打实的人们真实生活质量和中国企业在国际市场上的竞争力。但是，我们有些人还是只会沉迷于纸面都数字符号，而不是实打实的生活品质。

我一直告诉大家，不要局限于国内看中国房地产，要站在全球视角看待中国经济，要是我们还不抓紧时间搞产业升级、提振消费，未来更没有好工作机会，内卷更严重，我们的下代人怕不是要去东南亚印度讨生活了。

大家必须要认清楚，政府是不怕房价跌的，“春节前哈尔滨政府还喊出鼓励房企降价销售”，政府是怕踩踏式下跌，这样对我国金融体系冲击力非常大。

踩踏式下跌必然导致大规模坏账，这是国家不愿意看到的，这也是为什么近期国家严查银行乱贷款，打击炒房集团资金来源渠道的原因，这些炒房客会是银行坏账的最大贡献者。

现在，政府已经从供给侧（房企融资三条红线）和需求侧（限制银行房贷比重）下手，切断对房地产的支撑，逐步降低房地产倒塌的影响范围。“土地两集中”更加表明高层要限制地方政府“可能出现的欠合作”，此三大政策可以充分证明国家去房地产泡沫的意志。

其实，真正聪明人早就套现房产了，聪明人不会去赚最后一个铜板，贪婪者才会火中取栗。

备注：图片来自网络

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