存量首套房贷利率调整细则公布：能调尽调，能降尽降！
本次调降归纳总结就是八个字：能调尽调，能降尽降！
国有大行已经陆续公布了“存量首套住房贷款利率调整细则”，根据细则可以看到是“能调尽调，而且一次性调降到最低，也就是能降尽降”，基本上消除了“高加点”，可以说非常好、做到了极限调降，尽最大限度降低存量首套房贷利率。
为了节省时间，本次调整主要以自动变更贷款利率为主，批量自动调降。
但是，对于“个人住房贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策”的调降需要由客户向银行主动申请利率调整，并提供佐证材料，经银行审批通过后按照批量或单笔的方式进行调整。
下面是以中国银行公布的细则五大重点摘要：
【1】2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限（简称“当地下限”）高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。
【2】2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限（简称“全国下限”），则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。
【3】2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。
【4】固定利率贷款先按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。（也就是先转换为LPR浮动利率再调整）
【5】对于符合条件的存量二套房及以上贷款，由客户向我行主动申请利率调整，并提供佐证材料，经我行审批通过后按照批量或单笔的方式进行调整。（这类朋友最好提前准备好材料！）
本次“能调尽调，能降尽降”毫无疑问是国家决定好的了，国有大行是我国按揭贷款主力军，起到了很好的表率作用，其他商业银行也会和国有大行一样调降，大家不用担心不同银行会有差别。
本次调降不搞跨行转贷，而是银行内部转贷或者利率变更，避免了跨行转贷造成的额外冲击。
如下图所示，本次存量首套房贷利率下调主要是给2018-2021年高位买房的家庭，2018-2021年首套按揭贷款利率相比基准利率上浮最高约100BP，平均也是上浮80BP，也就是0.8%。
对于本次存量首套利率调整已经针对性写过两篇文章《惠民大红包，存量首套房贷利率下调时间确定！》《【有贷必读】存量首套住房贷款利率下调，关键问题释疑！》。
目前的情况基本上和我分析一致——“其实也用不着猜下降多少，本次既然国家让下调，就是为了给高利率存量首套房贷家庭减负，让利肯定比较可观。”
我不清楚为什么现在还有人阴谋论“利率调降”这样的大好事儿，货真价实的让利，为什么别有用心的带节奏还有市场，这都是些啥人啊。
对于下调存量高利率房贷利率其实国家铺垫良久了，前面就公告过要下调了，本次算是给出时间表了。参考文章《央行：支持新发放贷款置换原来的存量按揭贷款！》。
而且我还告诉大家国家会通过下调存款利率、降准等分摊银行下调房贷利率成本以及风险，目前已经完全兑现，5年期存款利率跌破2.5%了。
整个房贷利率下行在我们预料之内，详见2020年文献《房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR》，当年多次大声疾呼劝大家转成LPR浮动利率。
而且其后也告诉大家国家还会给机会的，被无良自媒体忽悠没有转LPR浮动利率的朋友还是有机会的。
现在机会来了，那就是贷款置换来降低存量高息按揭贷款。
当年我分析利率下行的理由其实更精彩，基本上完美契合此后事态发展，当年我的分析如下：摘录如下：
个人是推荐转LPR的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。
那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。
消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。
我写这么多政策实时解析是让大家知悉、大家不用激动，房地产价值回归趋势不变。
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