各地关于土地增值税扣除项目金额的确定（截至2020.07）

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 对于土地增值税扣除项目的金额各地又有什么规定呢，小编做了如下总结，如果您有要补充的地方政策，欢迎下方留言

目录

01

国家的规定

02

广东的规定

03

北京的规定

04

福建的规定

05

山东的规定

06

辽宁的规定

07

上海的规定

08

江西的规定

09

山西的规定

10

黑龙江的规定

11

浙江的规定

12

内蒙古的规定

01

国家的规定

四、土地增值税的扣除项目 

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除 

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 

 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

02

广东的规定

第二十三条扣除项目应符合的要求

(一)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的

(三)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用

(四)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与金税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准

(五)对于分期开发的房地产项目，各期成本费用的归集分配方式应保持一致；如未保持一致的，应根据有关规定作相应调整

(六)纳税人在限期内未能完整提供扣除项目相关凭证资料且无正当理由的，按当地扣除项目金额标准扣除

03

北京的规定

5、与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时交纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

对于土地增值税清税面积在竣工清算时未达到可销售总建筑面积100%的项目，无论以后是否销售，应需按季进行纳税申报。对于扣除开发成本项目的金额确认，以清算税款时确定的允许扣除开发成本项目总金额，占清税总面积的比例，直接乘以本季申报时的销售面积，具体公式为：扣除项目金额=（清算时允许扣除项目总金额/清税总面积）*本季销售面积

对纳税人不能够提供购房发票证明的，以实际取得土地使用所支付的地价款和按国家统一交纳的有关税费及房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格，作为扣除项目的金额五、纳税人在项目完成清算后继续支付并取得有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但应在项目全部销售完毕时进行调整

04

福建的规定

第十条  对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除。

第四十六条土增税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让穗的，纳税人应按规定进行土增税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

第二十条纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费(一)纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。对纳税人逾期开发补缴的土地出让金，允许计入为取得土地使用权所支付的款项，准予扣除，但纳税人缴纳的土地闲置费、滞纳金和罚款不得扣除

第三十三条土增税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算：单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。土增税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土增税

纳税人扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

05

山东的规定

第二十四条　除另有规定外，开发企业的预提费用按规定不得计入扣除项目金额中。

第二十五条　开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。 

第二十六条　除另有规定外，开发企业取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用以及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证，方可按规定扣除；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 

第十四条　开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品应视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。 

纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。即依零来计算，不允许作任何金额的扣除。 

06

辽宁的规定

第十五条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除。 

关于明确土地增值税有关政策问题的通知（沈地税发[2008]65号）

（一）拆迁补偿费扣除问题　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条的规定，房地产开发企业在计算扣除项目时必须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业支付不征税的拆迁补偿费，按照规定不能取得发票的,若能提供相关法律法规或政府部门的相关文件规定的补偿范围和标准以及被拆迁人和开发人的拆迁(回迁)合同和签收花名册,并与账目核对，经主管税务机关审核确认后，可以在计算土地增值税时扣除。但是，属于应取得而未取得发票的，在计算土地增值税时不能扣除。  

07

上海的规定

关于企业（不包括房地产开发企业）转让土地使用权计征土地增值税时，按我局沪地税地[1995]52号，《关于企业设置换土地使用权税收处理问题的规定》第二点，可扣除补缴土地出让金，市政“七通一”费用和销售税金后的余额，按分档税率计征。还可扣除企业的基准地价，如还未核定基准地价，应根据《关于土地增值税若干征管问题的通知》规定，以评估地价扣除

三、企业、机关、人民团体和事业单位用原有的土地使用权与其他单位或个人置换成房产后再行转让，取得的房地产转让收入应按规定缴纳土地增值税，其增值额的计算只允许减去第二条所述三项内容中的第一项和第三项，以及支付过的动拆迁费用，既不能扣除开发成本和费用，也不能作加计扣除.房地产开发企业用房产换取土地使用权的部分，其房产的建造成本可计入扣除项目金额

08

江西的规定

第四十一条纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管地税机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行

第四十九条转让旧房及建筑物的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。按评估价作为扣除项目，是指建筑物的评估价，不包含土地价款

第五十条纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经主管地税机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目

09

山西的规定

第二十条 与转让房地产有关的税金及其他扣除项目的审核

（一）与转让房地产有关的税金的确认和审核

与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加、地方教育附加，也可视同税金予以扣除。与转让房地产无关的其他税费，不得在税金中归集。

审核与转让房地产有关的税金，重点审核以下内容：

1、审核房地产开发企业缴纳的印花税是否有重复扣除问题。

2、审核是否有不属于清算范围或不属于转让房地产时发生的税金及附加列入清算项目。

3、审核房地产开发企业是否将少缴或不缴的税费在清算时进行扣除

10

黑龙江的规定

九、关于评估费用可否在计算增值额时扣除问题

依据财政部、国家税务总局财税字〔1995〕048号文件规定：即“纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。”对《条例》第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除

十、关于转让住房扣除税金问题

依据《细则》第七条第（五）款规定：即“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”

十、关于房地产开发项目之外发生费用支出的扣除问题

房地产开发企业在房地产开发项目之外发生的各项费用支出，除符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第六条第二款规定的拆迁异地安置条件的允许记入拆迁补偿费扣除外，其他费用支出一律不得扣除

11

浙江的规定

三、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。十、房地产开发费用的计算周期问题房地产清算项目开发费用的计算周期一般源从土地购入当月开始，到应清算时点月份为止。

12

内蒙古的规定

（二）土地增值税的扣除项目1、房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目；应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额。房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工作费、基础设施费、开发间接用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各级地税机关可参照本地区建筑工程管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以以计算扣除。具体核定方法由和各盟市地方税务机关确定。3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主的，其成本，费用可以扣除;（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售发总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

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