房企开发各阶段主要税种及成本分析

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与非地产行业相比，在财务处理上，房地产业有着较多的不同之处。比如业内人士经常提到的“开发成本”，它属于基础会计科目之一，主要用于核算房地产业务开发过程中所发生的各项成本。“开发成本”本身属于一级科目，在其下有着一些二级科目，主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费用。大家都知道，房地产企业的开发成本是可以在土地增值税与企业所得税进行扣除的。

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名词解释

土地征用及拆迁补偿费：主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。【点击学习：房企拆迁补偿的9大涉税问题】

前期工程费：主要包括前期的规划、咨询、勘探、水文等相关工作过程中所产生的费用。

建安工程费：主要包括土建、安装、精装、粗装等相关费用。

基础设施费：主要包括水电、消防、园林绿化等费用。

公共配套费：主要包括学校、邮局、公园、地下车位等相关费用。

开发间接费用：主要是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费金、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

值得一提的是，除了开发成本，我们还经常听到的一个名词，“开发费用”。其实房地产行业的开发费用和通用行业没有什么区别，它也是包含了销售费用、管理费用和财务费用。财务费用可以看作是房地产企业借款利息支出资本化所形成的一个科目，按照最新的会计制度规定，财务费用应该单独做一个借记：借款费用；或是将之归属于开发费用的下一级子科目。【点击学习：开发费用如何税前扣除？】

一般而言，房地产开发成本主要包括的就是如上内容，但在实践中，不排除有些财务人员会有自己的分类习惯，比如有人会以“制造费用”替代“开发间接费用”，“开发成本”也以“生产成本”来进行替代。这种分类命名方式本身无伤大雅，只是不太规范而已。

强调一下，开发成本与开发费用，是房地产行业专有的，其他行业没有这两个科目。

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税前扣除

增值税：增值税是有进项税额与销项税额的，企业应缴增值税额=销项税额-进项税额。比如购进一批材料用了100元，假定按11%的增值税率计，这里边就有11元的进项税额；将这批材料加工成成品后对外销售，售价为150元，假定按10%的增值税率计，这里边就有15元的销项税额。那么最终我们需要缴纳的增值税=15-11=4元。

土地增值税：房地产企业的开发成本是可以加计20%，在土地增值税前进行扣除的。那么假定1个亿的开发成本，对应着我们有1.2亿的税前成本可以扣除（1亿*（1+20%））。开发费用，又叫期间费用，上文有述，主要包括三项：销售费用、管理费用和财务费用。其中的销售费用和管理费用，对于房地产行业而言，是采用土地成本与开发成本二者之和的5%进行比例扣除的；而财务费用的核算，则有两种方式可供选择：①凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；②凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的穗，财务费用则按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

企业所得税：可扣除的项目主要包括：增值税附加税费、转让房地产过程中所缴纳的相关税费、开发成本与开发费用、土地增值税等。收入则默认按不含增值税后的净额处理。

税前扣除，不是“票”的事，是合法凭据的问题。因为合法凭据除了“发票“，还有很多可以作为税前扣除的凭证，包括很多企业的自制凭证。然而，实际业务中如何能够准确把握扣除凭证，是大家必须掌握的知识。《税苑微课》特开设《税前扣除凭证风险自查及规划管理》系列微课，从基础业务-凭证入手，到深入细节-各类扣除解析，财税专家刘凤老师帮助大家梳理税前扣除凭证的分类管理以及风险防范。具体学习事宜联系您的专属客服了解，没有专属客服的穗友识别二维码“点开扫码”了解。

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房地产企业常见税种

按照业务开发流程来划分的话，房地产企业主要涉及的税种如下：

1、公司设立阶段

注册资本：印花税；

公司拿地：契税+城镇土地使用税/耕地占用税

2、施工建设阶段

签订各类合同：印花税

3、销售阶段

因房地产企业大多采用预售形式进行产品销售，故而需要预征相关税费：

增值税及附加税费、土地增值税、企业所得税。

4、清算阶段

除了土地增值税和企业所得税之外源，还涉及到房产税和个人所得税。

各个税种因企业自身业务类型的不同可能略有不同，间中也会存在多税种交叉并存的情形，在实际业务中，需要结合情况具体分析。【点击写学习：房地产开发各环节涉税问题及会计处理】

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