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执法知识‖划拨国有土地上房屋出租不上缴土地收益怎么办
问
划拨国有土地上房屋出租不上缴土地收益怎么办？
答
依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》四十五、四十六条规定，划拨土地上的建筑物出租的，须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。对未经批准擅自出租的，可以没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
今年国务院办公厅出台的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）提出：以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。
分析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行时间为1990年，且一直没有修订，存在一定的滞后性。而《城市房地产管理法》是1995年实施的，2007年、2009年、2019年进行过三次修订，此法没有规定划拨国有土地上房屋出租需要经过审批，只要求向国家上缴土地收益。2019年国务院34号文明确了不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。因此，对以划拨土地之上房屋进行出租的，法院在认定时一般认为未经批准的租赁合同有效，但需要交租金中所含土地收益上缴国家。因此，对不上缴土地收益行为，很难适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》四十五、四十六条规定，出现了法律责任空白，应尽快通过建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，明确出租方相应义务和责任。
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