房地产企业转让在建项目土地价款的扣除

房地产企业转让在建项目土地价款的扣

江苏德惠控股集团税务总监  冯建荣

房地产企业整体转让在建项目土地价款的增值税处理是业界近来讨论的热门话题，各路大伽纷纷撰文发表观点，作为曾经活跃税收江湖多年的我，由于近来比较懒惰，很少写财税实务类文章了，但看到房地产企业转让在建项目土地价款增值税如何处理的话题，忍不住手又痒了起来，没有办法兴趣使然，也就不怕各位看官见笑，对该话题发表点拙见。

现行增值税一般计税的核算原理是采取成本扣除法，也就是上游销项，下游进项，这种计税方法对消除重复征税是一种极好的方法，但作为房产地企业重大成本项目之一的土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，这是由于我国现有国情是土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，因此，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理。鉴于这种情况，财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号-附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》） 另辟蹊径，从土地价款抵减销售额的角度解决了土地的进项税抵扣问题，该文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

从36号文的规定来看，土地成本抵减销售额的增值税处理其实就是对土地应作为进项税抵扣的一种变通的处理方式，这种变通的方法是营改增政策立法技术的创新。那么，土地抵减新技术的出现能否彻底解决房地产业增值税核算中的问题？是否满足营改增后房地产企业的业务需求？如果房地产开发企业按正常的开发流程进行，该方法没有任何问题，假设出现特殊情况，比如，房地产企业由于种种原因不能将项目开发正常进行下去，将未开发完的在建项目整体出售转让，这种情况下土地成本的增值税如何处理？营改增后的税收政策没有对此进行明确，因此而出现税企争议亦在所难免了。笔者对此作如下分析。

首先，房地产开发企业转让在建项目的土地成本如何在销售额中抵减，具体的处理方法是什么？

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条在36号文的基础上进一步规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

同时，18号公告第五条对当期允许扣除的土地价款按照如何计算明确规定，当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

18号公告是基于房地产企业正常开发情况下作出的规定，对于非正常状态下的业务模式，比如房地产企业将未完工的在建项目整体对外销售，此时就没有18号文规定的“当期销售房地产项目建筑面积”情形出现，那么，这种情况下土地成本如何计算抵减？有观点认为，18号文件规定，当期允许扣除的土地价款为当期销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例乘以支付的土地价款，而在建项目整体对外销售没有可供计算的“当期销售房地产项目建筑面积”，且销售的是在建项目，它不是18号公告中规定的土地价抵减对象，因此，销售在建项目的销售额不得计算抵减土地价款。

其实，这种观点是对36号文和18号文的误解。正常的房地产企业经营模式主要分“拿地→开发（施工）→销售开发产品”三个环节，其中“拿地”和“开发（施工）”是房地产企业开发投入的环节，同时，也是进项税额取得的环节。在项目经过开发（施工）后最终形成可以销售的开发产品，这个开发产品就是进项税额投入结束后增值税法定增值额待以体现的环节，当开发产品实现销售时法定增值得以实现。但是企业在开发过程中，往往因为经营或市场的需要很有可能并不是销售最终的开发产品，而是销售中端的在建项目，这种经营模式的变化对于增值税来说并没有因为有变化而导致增值税法定增值的损失，只不过是增值额的实现点由终端的开发产品前移到在建项目，不影响增值额的实现。所以，进项税额没有人去怀疑是否可以抵扣，同理，作为进项税变通处理的土地成本在销售额中抵减亦不应区别对待而得不到抵减。

其次，财税〔2016〕36号文原则性规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。18号文重申，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。两个文件的不同之处就是18文强调了只有“销售自行开发的房地产项目”适用该政策，这是其一，其二，18号文明确了可扣除的土地价款的计算方法（即，销售面积比例法），该方法解决的是纳税人分期销售开发产品如何计算可抵扣的土地价款问题，但它不是唯一的方法。假设，商业地产一次性全部销售完毕开发产品，就不需要用销售面积比例法计算可抵扣的土地价款，因为，土地价款对应的开发产品已全部销售，土地价款应一次性全部抵减，同理，土地价款对应的在建项目也已全部销售，土地价款也应一次性全部抵减，不受18号公告“当期允许扣除的土地价款”计算公式的约束。

综上所述，无论从增值税的原理还是财税〔2016〕36号的规定来看，纳税人无论是销售完工产品还是转让在建项目，只要的法定增值额得以实现，取得的进项税额以及新技术下的销售额抵减都允许全部抵扣或抵减。

房地产企业在建工程清算的加计扣除问题

祝家合

弘阳地产集团税务总监

房地产开发企业土地增值税清算过程中，一个极其重要的扣除项目为土地及开发成本加计扣除20%。那么在购进在建工程的情况下，土地及开发成本的20%加计扣除问题具体应该如何操作呢？具体而言，就一项在建工程，卖出方在卖出时能不能加计扣除？买入方在后续销售时能不能就在建工程的购买成本再次加计扣除？

目前税务官方及税务江湖主流观点是若卖出方在卖出时进行了加计扣除，则买入方在后续销售时就在建工程的购买成本不能再次加计扣除。其中蕴含的朴素道理是一个资产在土地增值税清算时只能做一次加计扣除。

对此观点，笔者不认同。原因有五：

其一，根据现行税收法律、法规并不能解读出该观点。

现行税法对土地增值税加计扣除问题的规定见诸于土地增值税暂行条例第六条第五项：财政部规定的其他扣除项目。土地增值税暂行条例实施细则第七条第六项进行了明确：根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

总局土地增值税宣传提纲对购进土地或者在建工程出售的加计扣除问题做了特别明确。提纲第六条前三项规定：

对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

从上述税法规定中，笔者解读的观点恰恰与当前主流观点相反。卖出方卖出在建工程，符合总局宣传提纲规定，可以加计扣除土地及开发成本的20%。买入方买入在建工程后，投入资金进行开发，直至项目竣工，进行销售，仍然可以按照税法规定加计扣除土地及开发成本的20%。购入在建工程之支出，实为获取土地之成本。

如果在法无明文规定时，按照知识理论、商业实质、乃至口头答复去执法，何谈确定与威严。

其二、土地增值税征收的原则及目的考虑。

开征土地增值税的原则和目的何在？开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。

从目的与原则角度讲，正规经营房地产开发企业购进在建工程，投资人财物，进行开发销售，符合国家产业政策导向，符合国家税制立法目的，为何不能享受加计扣除的优惠政策呢？

如果说因为房地产企业是暴利行业，即对之才以更加严苛的税法解释与执行，税法中性何在。

其三、加计扣除政策的理论基础。

在整个中国税法体系内，可以加计扣除的项目本来即不多。若要从税法理论、法律原理层面寻找加计扣除的依据，无异于缘木求鱼。笔者理解税法体系中加计扣除项目的理论基础多在于政策导向。譬如研发费用加计扣除，其目的不外乎引导创新，弥补研发企业的边际成本，消除其外部不经济。房地产企业的加计扣除也不外乎同样的政策考量，一个是要打击土地投机行为，鼓励正当的房地产企业投身国家基础建设，二是要弥补房地产开发企业在开发过程中的巨量投入、超长周期以及相应的外部不经济和边际成本。

其四、土地增值税征收机制考虑。

土地增值税征收机制采用超率累进税率计算。超率累进税率的设计原理在于依据课税对象的增值比率大小进行累进，增值比率越大，税负越重。其不同于比例税率，属于公平负担，超率累进税率属于累进负担。在累进负担税制下，强调一个资产在税收链条中加计扣除的唯一性是不正确的。

其五、资产所有权的道理考虑

既然主流税务观点以一个土地资产在土地增值税清算链条中只能做一次加计扣除的道理，否定了购入方未来清算的加计扣除待遇，笔者同样愿意讲讲链条的道理。强调一个资产在税收链条中只能加计扣除一次必须满足一个条件即在于同一纳税主体下。对不同的两个纳税主体，因上一主体就某成本享受了加计扣除，而否认下一主体就该成本应该享受的加计扣除待遇，于法于理均不合道理。任何企业均不应该因为他人的税收待遇，而影响自己企业的税收待遇。

再议收购建工程再转让土地增值税加计扣除问题

读祝家合老师《房地产企业在建工程清算的加计扣除问题》有感

余琦

某百强地产税务总监

房地产开发企业购入在建工程后进行开发再转让是否能享受土地增值税加计扣除优惠待遇已经不是一个新鲜话题。笔者近日拜读祝家合老师的文章《房地产企业在建工程清算的加计扣除问题》，深受启发。祝老师从现行税收法规出发、结合土地增值税征税机制及税收法律理论等进行了综合考量，认为买入方收购在建工程后开发销售的，应适用土地增值税有关房地产开发企业加计扣除政策。笔者十分敬佩祝老师专业及学术精神，但对文章中所进行的分析及结论有不同的看法。谨通过本文进行分析，并浅谈一下笔者的观点，供感兴趣的圈内人士进一步探讨研究。

现行税收法律法规解读——购入在建工程不能等同于取得土地

祝老师认为：“买入方买入在建工程后，投入资金进行开发，直至项目竣工，进行销售，仍然可以按照税法规定加计扣除土地及开发成本的20%”。其原因是“购入在建工程之支出，实为获取土地之成本”，而《土地增值税宣传提纲》）第六条前三项规定：

对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

不难看出，祝老师的得出其结论的基础是“购入在建工程之支出，实为获取土地成本”的认知。但笔者恰恰认为，这一逻辑基础不能成立或至少缺乏足够的推理过程。

在建工程与土地是不同的概念。现行税法对于在建工程并没有明确的定义。根据增值税（主要是财税2016年36号）的相关规定，在建的建筑物、构筑物属于不动产；转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。我们似乎可以给出一个定义，在建工程就是指企业在建、尚未完工交付使用的建筑工程（对于房地产开发企业而言，准确地说应该称为“开发产品”）。

也就是说，在建工程是基于在土地使用权基础上，经过必要的开发过程但在竣工前所处于的状态。在建工程往往包含了土地使用权，但不仅限于土地使用权，还包括了所投入的必要的开发成本。尽管收购方通过购买在建工程间接地获取了土地使用权，但不能简单地将购入在建工程等同于获得土地使用权。

《土地增值税宣传提纲》所列举的适用20%加计扣除的情况仅限于取得“土地使用权”后将生地变为熟地后转让，以及取得“土地使用权”后进行房地产开发建造两种情况，两者均以取得“土地使用权”为前提，并未涉及任何取得“在建工程”后转让的情形。将购入在建工程等同于获取“土地使用权”而选择适用加计扣除政策显然属于对税法的过度扩大理解。

实务中在建工程地转让一般不会单独对土地使用权和地上建筑物进行定价。但是，如果买卖双方确实分别约定了土地使用权和地上建筑物地价格，是否能就购买方土地使用权部分进行加计扣除呢？笔者认为仍然是不可以的。我们知道，法律规定禁止土地使用权直接转让。实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上地，是构成在建工程转让的必要条件。尽管我们说，纳税义务地产生一般是依赖于应税事项发生或应税收入（所得）产生，而不考虑应税事项或收入（所得）是否合法，但是考虑到土地增值税开征的“主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为”（将在后文进行进一步分析说明），因此对于相关法律命令禁止的行为给与税收优惠待遇似乎有违初衷。

鉴于此，笔者认为仅从现行税法本身而言，并不能得出收购在建工程后开发转让可以享受加计扣除的结论。

土地增值税征税原则及目的的考虑、加计扣除政策的理论基础——逻辑关系混乱

祝老师认为，“房地产开发企业购进在建工程，投资人财物，进行开发销售，符合国家产业政策导向，符合国家税制立法目的”，并且如果不允许收购在建工程后再转让享受加计扣除，则不符合“税法中性原则”。同时，祝老师认为房地产企业的加计扣除是为了“打击土地投机行为，鼓励正当地房地产企业投身国家基础建设”、“弥补房地产开发企业在开发过程中地巨量投入、超长周期以及相应的外部不经济和边际成本”。

笔者非常赞同从税收立法的背景目的及税收法理来进行税法的解读，但祝老师此处的分析与结论恰恰是并不具备合理的逻辑关系。

诚如祝老师所言，开征土地增值税的目的之一是为了“为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，促进房地产开发的健康发展”。但是，以此为前提并不能直接推导出开发企业收购在建工程后转让能够享受加计扣除的结论。

笔者知识范围有限，未能从任何现有学术文献或公开分析报告中阅读到收购在建工程后开发转让能够享受加计扣除对房地产行业健康发展产生正向、负向或任何影响的研究结论。笔者认为收购在建工程后转让能够享受加计扣除并不构成房地产健康发展的必要前提。祝老师在其文章中假设收购在建工程后转让能够享受加计扣除是为了房地产行业的健康发展，但并未对这一假设进行论证。假设不成立，结论自然值得商榷。

事实上，立法机关已经通过《土地增值税宣传提纲》所描述两种情形下享受加计扣除待遇的方式给予正常房地产开发以政策支持。笔者认为，这是对特定情形所给与的特殊税务待遇，应仅以所列举项目为限而不宜随意扩大适用范围。

资产所有权的考虑——不构成判定是否能够享受加计扣除待遇的要素

祝老师认为土地增值税清算链条，不能因上游企业享受了加计扣除待遇就否定下游企业同样享受优惠待遇的资格，理由是“任何企业均不应该因他人享受的税收待遇，而影响自己企业的税收待遇”。

仅就是否能够享受加计扣除这一问题而言，笔者确实认为应对下游企业地适用性进行独立判断分析，但其原因并非是祝老师所说的“任何企业均不应该因他人享受的税收待遇，而影响自己企业的税收待遇”，而是两者本就不构成任何因果关系。

土地增值税的增值额计算及清算不能简单地放入一个增值链条中去考量。从性质上而言，土地增值税可能更接近所得税而应归属于直接税（这一点有不同的意见，本文不讨论）。从这个意义上说，土地增值税上不存在链条，或至少不存在一个清晰地抵扣链条。试想一下，如果上游企业是非房地产开发企业而从未享受过加计扣除政策，购入方房地产开发企业就一定能享受加计扣除了吗？似乎也不能轻易地得出这一结论。所以说，以上游企业地税务处理去分析下游企业的税务处理，其出发点本身就错了。

退一步说，下游企业的税收待遇受其上游交易对手企业税务处理影响的情况也是客观存在的。例如，增值税链条中上游企业是否选择免税待遇对下游企业是否能取得可抵扣进项税额可能会产生影响；企业所得税间接股权转让中转让方是否缴纳企业所得税可能会影响收购方取得股权的计税基础等。

因此，笔者认为影响下游企业是否享受优惠待遇的从来不应该是上游企业是否已经享受过加计扣除。需要说明的是，尽管笔者否定了以链条论来分析下游企业税收待遇适用性的逻辑判断，但也并不能就此得出下游企业可以享受加计扣除的结论。

回归现行税法规定及税法原则

那么，房地产开发企业购入在建工程后进行开发再转让的，究竟是否能享受土地增值税加计扣除政策呢？无论从现行税法规定还是税法原则来说，都是不可以的。

《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括“财政部规定的其他扣除项目”。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

可见，土地增值税加计扣除是对房地产开发企业给与的特殊税务待遇，其适用情形必须由财政部进行规定，其他下属税务单位，即使是国家税务总局也无权单独作出规定或扩大、缩小适用范围。对《土地增值税宣传提纲》（国家税务总局下发）第七条所列举业务场景中是否适用加计扣除的理解仍然要回归到《土地增值税暂行条例》及其实施细则。而从《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定来看，似乎只要是房地产开发企业，就能够适用加计扣除政策。

然而，再来看看《土地增值税暂行条例实施细则》对于加计扣除的基础的规定。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(一)、(二)项是指：取得“土地使用权”所支付的金额及“开发成本”。如前文所述，取得在建工程不是取得“土地使用权”，土地附属建筑物也不是收购方企业的“开发成本”。由此看来，房地产开发企业收购在建工程时，尽管从企业性质上满足条件，但实质上并不具备加计扣除的基础，也就是说将所取得在建工程的成本作为加计扣除的是不具备税法支持的。

土地增值税加计扣除是房地产开发企业在满足特定条件时所给予的特殊税务处理待遇。条件满足了就能够享受，不满足就不能享受，不需要从公平论进行对比，也不能从感情上进行推理，这个逻辑是非常清楚的。

土地增值税开征的主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。时至今日，土地增值税也仍然部分得承担着这一责任。但是，房地产及土地市场已经发生了翻天覆地的变化，土地增值税的税制基础及其计算方法已经脱离了时代。要想使土地增值税继续更好地发挥作用，笔者也期待我们的财税主管尽在对其进行整体地回顾、研究和修订。

从增值税原理来谈房地产企业整体转让在建项目能否扣除土地价款

段志坚

高级会计师、注册会计师、注册税务师

成都天府新区投资集团有限公司

房地产企业整体转让在建项目能否扣除土地价款？这个问题在实践中争议不断，相关分析的文章也不少，有从营业税历史沿革进行分析的，有从税法概念角度，从税负公平角度进行的。

土地扣除的相关文件有：

财税[2016]36号文件附件《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明确“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”

《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第三条规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目（注意：该条款已明确房地产在建工程为未完工的房地产开发项目）继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。　　

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

根据上述规定，大致可以推出，房地产开发企业未完工的房地产项目和房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的房地产项目均属于房地产开发项目。只是税法规定似乎还不够明晰，以至争议不断。

房地产企业整体转让在建项目能否扣除土地价款，这个问题如何破？当税法有规定的时侯，税法是判定是否征税的唯一标准，当税法规定不明确的时侯，我们判断业务是否征税，思考点就需要重新回到税法最基本原理上，这就是增值税计税原理。

增值税的计税原理有三条：
　　1.按全部销售额计税，但只对其中的新增价值征税
　　2.实行税款抵扣制
　　3.税款随货物销售逐环节转移，最终消费者承担全部税款

分析实质，增值税计税原理就是链条抵扣理论，如果非要用文字来描述的话，就是“差额征税全额开票”这八个字。上家按差额征税，全额开票给下家，下一家继续按差额征税，全额开票给下下家，直到客户这一最终环节，由客户为总差额买单缴税。为便于大家理解，举例如下：

A公司以100万价格卖货给B公司，然后B公司按200万卖给C公司，C公司按300万卖给客户，这样的增值税结果是：

客户买单按总差额缴税300万*17%=51万。

增值税链条抵扣总差额=客户最终买单300万=A公司差额100万+B公司差额100万+ C公司差额100万

其中

A公司赚了100万，就按100万差额交税，按100万全额开票给B公司；

B公司按200万卖给C公司的，收进项票100万，B公司只需按差额100万（200-100=100）交税，开200万全额票给C公司。

C公司按300万卖给客户，收进项票200万，C公司按差额100万（300-200=100）交税，按300万全额开票给客户。

根据这个差额征税全额开票的原理，很显然除了最终环节全额买单外，其他环节都是差额征税全额开票。

举例明白了，现在我们把场景替换为房地产业务，看看情况如何。

（1）土储中心以100万拍地价格卖地给B 房企，然后B 房企做成200万的房地产项目卖给（这里我们为简化计算，设B房企新投入开发成本0万元），按300万卖给业主，这样业主缴税总共300万*11%=33万。

这时的增值税链条抵扣总差额=土储中心差额100万（免征）+B房企差额200万（征）=业主买单300万

对于这个场景，差额征税全额开票的原理可以这样理解：

B 房企收到100万土地财政票据可视为虚拟进项发票，这样B房企按差额缴税300-100万=200万*11%=22万，按全额300万开票给业主。土储中心该按差额100万*11%缴11万增值税，但属于土地出让被免征增值税。

（2）现在我们在上一个场景增加一个中间环节，B 房企改卖在建工程。

土储中心以100万拍地价格卖地给B 房企，然后B 房企做成200万的在建工程卖给C房企（同样设B房企新投入开发成本0万元），C房企（设C房企新投入开发成本0万元），按300万卖给业主，这样业主总共缴税300万*11%=33万。C房企取得的是B 房企开给它的200万的全额发票，可抵扣200万，按差额100万缴税，这时，问题出现了，B房企业卖在建工程，能否抵扣土地价款，

如果B公司不能把土地价款抵扣掉，则会产生总差额400万=土储中心差额100万（免）+B公司差额200万+ C公司差额100万>客户最终买单300万,

结果是B公司因土地价款不能扣除在总环节多产生差额100万，总环节多缴税100万*11%=11万。

这就破坏了增值税立法原理。

只有让B公司买在建工程时将土地价款抵扣，才能符合增值税立法原理，实现总差额= 土储中心差额100万（免税）+B公司差额100万+ C公司差额100万=客户最终买单300万。

于是，在税法规定不明确、有争议的情况下，我们根据增值税原理，可自然得出最终结论，房地产企业整体转让在建项目当然可以扣除土地价款。

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（1）普通卡会员：9680元（6人次现场学习，首次最多限4人）赠送（8本财税书+10个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品）

（2）贵宾卡会员：17800元（13人次现场学习，首次最多限5人）赠送（13本财税书+13个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源）

（3）钻石卡会员：26800元（23人次现场学习，首次最多限8人）赠送（16本财税书+16个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）

（4）集团卡会员：46800元（33人次现场学习，含1天我方指定讲师内训）赠送（19本财税书+19个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）    

网上课程收费标准

1、3000元收费给予企业2800听课积分

2、9680元收费给予企业一年网上听课所需积分、网上课程随意听，另外给予企业现场听课6人次、加年会赠送2人次，共8人次现场听课机会。

报名添加网课服务专员：刘翔老师微信 ：137 1870 3875（微信号）

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2019房地产企业全生命周期资本税收筹划实战

  ‖2019年6月12–14日‖成 都·安泰安蓉大酒店‖主 讲：李利威‖

‖专题背景‖ 2019年，房地产再次进入深度调整期：一方面，拿地、融资、税务成本攀升，挤压房企的利润空间；一方面，国家在加速寻找可以替代房地产行业的经济支柱产业。房地产行业再次迎来小房企被并购、大房企谋转型的洗牌时代！

     本课程全面系统地梳理了房地产企业全生命周期资本运作过程中的税务规划，分拿地、运营、融资、退出四个板块，一层层抽丝剥茧，将每个节点的节税技巧和风险控制一网打尽。接地气、重实效，只要学会一招，便可斩获百万投资回报。

‖主讲专家‖

 李利威 专注股权领域15年，被业内誉为“股权女神”。拥有律师、注册会计师、注册税务师执业经历；畅销书《一本书看透股权架构》作者；服务过的企业包括万科集团、碧桂园、和记黄埔、方兴地产、中房集团、鲁能地产、金融街控股、裕隆集团、联想控股、拉卡拉、神州租车、千年舟集团、青海春天等百余家企业。在全国各地巡讲股权、资本类课程百余场，培训学员万余人；李老师善于用企业家通俗易懂的管理及运营词汇将艰涩难懂的管理、法律、税法词汇口语化，她所设计的投融资方案安全、可靠、简单易行，深受学员喜爱。

‖主讲内容‖

第一节：大势观澜—看清趋势，谋定而后动

1．回首2018年，金税三期+国地税合并+社保入税+经济寒冬+ N次降准

2．展望2019年，减税几何？房产税？货币放水？地产夜壶命运如何？

3．新周期下，房企资本运作新特点和各节点税收筹划点和风险点盘点

4．碧桂园的启发：控成本、提效率、防风险、谋转型

第二节：拿地税收筹划

一．股权架构

1．谁做拿地主体？谁做投资主体？

⑴ 全税种测试：企业所得税、土地增值税、增值税、契税、个税

⑵ 多架构考量：自然人直接架构：龙地产案例

⑶ 合伙企业间接架构：碧桂园跟投案例

⑷ 控股公司间接架构：红星美凯龙案例

⑸ 海外架构：正荣地产案例       ⑹ 契约型架构：万科地产案例

二．拿地筹划

1．拿新地

     ⑴ 招拍挂拿地中勾地成本的处理

⑵ 合作建房：一方出钱、一方出资源、一方出运营的合作方案和筹划要点

⑶ 特殊拿地：旧城改造；拆迁还建等

2．拿存量地

 ⑴ 股权收购 PK资产收购 PK 吸收合并

⑵ 股权收购：收购前尽调；收购方案设计；收购税收筹划

⑶ 资产收购：过桥公司设立

⑷ 吸收合并：什么情况下可以使用？

第三节：运营税收筹划

1．资产剥离方式概览（分立、转让、划转、投资）

2．分立：荣安地产分立案例（流程+节税点+风险点+点评）

3．投资：肥肥地产投资案例（流程+节税点+风险点+点评）

4．划转：某上海地产公司剥离商业地产案例

5．跟投中如何做节税筹划（持股模式、地址选择、进入时点等）

第四节：退出税收筹划

1．房地产项目公司注销清算：五步骤+10个税收节点

2．房地产项目公司股权转让节税案例深度剖析

3．房地产转型中的税收筹划招数盘点

4．新个税+CRS启动后，高净值人群财富配置专题

5．富贵鸟和小马奔腾案例看家族企业的财富传承之道

第五节：融资税收筹划

1．房企创新融资模式的税政筹划案例（信托、ABS、供应链金融等）

2．房地产基金运作模式及税收筹划

第六节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

‖培训对象‖各房地产开发企业老板，董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员、

‖资    料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2019年6月12日至14日（12日全天报到，13-14日两天课程）

‖培训地点‖成 都◇安泰安蓉大酒店（成都市金牛区茶店子正街132号）    

‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。(建议加入我司会员，会员一人次合一千元左右、非常实惠！)

↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司

Ø账  号：0719 1001 0302 0001 683

Ø开户行：北京农村商业银行翠屏北里支行

‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）

座 机：[phone]【打座机的话就说找刘翔】

报名专用邮箱：[e-mail]

‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。☆参会学员可同时获得我公司最新19版房地产“财税答疑”手册一本。

‖报名方式‖参会学员请在会议前将回执表传至报名专用邮箱，以便会务组做好准备工作。

⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙

                          ☆报  名  回  执  表☆       收件人：刘 翔

单 位 名 称		联系人
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学 员 电 话		手  机
付 款 方 式	会 前 电 汇（    ）       报 到 时 交 现 金（    ）
备 注：是否住宿（   ）入住时间：2019年  月   日 男（   ）人 女（   ）人

Ø鉴于本课程对公司模式与流程的巨大影响，强烈建议公司高管与财务高管决策人等全员共同出席！

往期学员评价：