确定！土地增值税立法提上日程，将如何影响房企

作为房地产宏观调控的重要措施之一，土地增值税将进入立法程序。近日财税部门已经起草了土地增值税法初稿，目前正在内部征求各方意见。

今年3月20日，财政部条法司公布2019年财政部立法工作安排，其中包括力争年内完成土地增值税法等的部内起草工作，及时上报国务院。

房企影响有限

近日，土地增值税法征求意见稿（下称征求意见稿）基本平移了现行的土地增值税暂行条例，征税范围、计税方式、税率等基本保持不变。但是与《土地增值税暂行条例》（下称《条列》）相比新增了不少内容，如特别规定出让集体土地使用权等可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。另外也对中央、地方税收优惠作出规定列出多种情形，可减征或免征土地增值税。

专家表示，目前我国关于土地方面还没有一部税法，土地使用税、土地增值税、房产税等和土地相关税种都以条例形式存在，其立法标志着我国税收的法制化建设向前进了一步。

土地增值税立法对房企、个人和房价有何影响？

专业人士表示，由于立法前后制度没有大的变化，对房企、个人和房价都影响不大。从土地增值税立法情况看，对房企和个人的影响有限，对房价影响不大，因为总体政策框架是从条例中平移过来，税收政策本身调整变动不大。但对农村集体土地上建设出售的住房会产生一定影响。

征税细节略有变化

征求意见稿与《条例》相比，在纳税人和征税对象、征税范围方面略有变化。

《条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

征求意见稿规定，在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照规定缴纳土地增值税。所称转移房地产：

• 一是指转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

• 二是出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资，入股。土地承包经营权流转，不征收土地增值税。

从征求意见稿的征税范围看，拟在原有的只针对国有土地增值税收益征税扩大到将集体土地增值收益纳入征税范围，某种程度上将弥补土地增值税的征收漏洞，实现国有土地和集体土地在征税意义上的同权。随着我国经济发展和土地价值的提升，土地增值税征收范围的扩大必然带来税收收入的增加，可避免国有土地与集体土地在增值收益上的分配不公。

《条例》规定，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。

土地增值税实行四级超率累进税率：

• 土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

• 土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

• 土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

• 土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

专家表示，从土地增值税征管操作环节看，因其扣除项目种类多、不确定因素大、动态指标变化快等特点，从某种程度上弱化了土地增值税的征管，建议应简化扣除项目，以土地使用权作为唯一或主要标的物的溢价和折损情况进行征收，扩大适用税率，增加税率分级档次，这将更有利于减少征税成本、防止偷逃税款、提高土地增值税征缴的精准性。

中央、地方税收优惠规定

土地增值税法征求意见稿中提到，下列情形，可减征或免征土地增值税：

• (一)纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；

• (二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；

• (三)国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。

省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税，并报同级人民代表大会常务委员会备案：

• (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

• (二)房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资，入股的。

相关部门起草土地增值税法是为贯彻落实税收法定原则和健全地方税体系改革要求。相关人士表示，土地增值税立法，与资源税法一样,也是按照税制平移的思路。内容不会有实质性变化，所以不必担心加重企业的负担。另外，土地增值税这个税种从国务院条例上升到法律，在征管上将会更加规范和强化。

相关课程：

地产企业土地增值税立法前瞻与清算实务及筹划攻略专题

‖2019年5月30–6月1日‖郑 州·百利中州国际饭店‖主 讲：胡老师‖

‖专题背景‖     

C全面“营改增”后，土地增值税似乎该“寿终正寝”了。但2018年两会后财政公布的立法计划中，土地增值税法郝然在列，2019年的五一节，财税朋友圈更是被刷屏了：土地增值税要立法了！那么，立法后的土地增值税会是什么样子呢？帅吗？

C对房地产开发企业而言，土地增值税到底如何立法自然很重要，但更重要的则是活好当下：在国家密集调控背景下，特别是税收法律政策缺乏严密性、科学性、合理性的情况下，如何做好土地增值税的清算，有效规避清算的风险？在全面增值税以及国地税合并之后，面对强大的大数据税收征管手段，房地产开发企业又该如何有效规避土地增值税的稽查风险？如何在不违反税收法律法规的前提条件下，实施土地增值税筹划，提升企业效益呢？

‖主讲专家‖胡老师：法律硕士、注册税务师、经济师、国内著名财税专家。长期从事企业纳税筹划研究与实务操作。在《财政研究》、《经济研究参考》、《涉外税务》、《财会通讯》、《税务与经济》等中文核心报刊发表论文百余篇，发表实务类文章五、六百篇，有二十多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》等。总局所得税专家库成员，与中国总会计师协会、东奥会计在线、纳税人学校、金旭红教育等多家财税培训机构长期合作，在业界享有“财税百事通”、“税法活字典”等称号。先后在北京、上海、深圳、广州、南京等100多个城市举办过讲座与培训。其授课特点是：总能将法律逻辑与会计严谨融为一体，实现丰满理论与骨感实操的和谐统一，睿智中饱含幽默，调侃中尽显专业。

‖专题收益‖通过本课程，您将和您的企业获得下列收益：

1．知晓土地增值税未来发展的趋势，进行前瞻性的项目规划；

2．掌握最新的土地增值税优惠，并真正理解其本质，不至于发生筹划差错；

3．把握土地增值税征税对象与课税范围的疑点、难点问题，更进一步理解土地增值税；

4．理解土地增值税清算单位的内涵，正确把握清算的时间，规避涉税风险；

5．重温土地增值税上房地产销售收入的确认与计量规则，发现其中的利益平衡点；

6．挖掘土地增值税扣除项目中的可用之处，在不违法的框架下有效实施筹划；

7．知晓当前土地增值税最主流的纳税筹划思路，并发现其中的错误与不足，规避筹划的风险；

8．全面提升土地增值税清算的税收管理水平，有效化解房地产企业的涉税风险。

‖主讲内容‖

第一节：土地增值税立法前瞻

1．为什么总有人说土地增值税是妖税？

2．增值税与土地增值税到底能否并存？

3．2018、2019财政部立法计划说了啥？

4．朋友圈的图片与土地增值税的未来

⑴ 纳税人：可能还是说不清楚

⑵ 课税范围：一定会有重大调整

⑶ 收入确认：需要更具立法智慧

⑷ 扣除项目：在征管实践基础上重构

⑸ 税率：维持是最好的选择

⑹ 核定征收：永远不能治愈的伤痛

⑺ 税收优惠：可能是一个最大的败笔

⑻ 申报纳税：有一点恐怖的“放管服”

5．土地增值税立法中房地产企业能做些什么？

⑴ 最高端的纳税筹划，您懂吗？

⑵ 可以有私心，但更应当公道！

⑶ 科学、规范是才有真正的出路

6．最新土地增值税优惠政策解读

⑴ 哪些情况下可暂免征收土地增值税？

⑵ 房地产企业能够享受优惠吗？

⑶ 房企不能享受到底是好还是不好？

⑷ 房企如何才能享受到税收优惠呢？

第二节：土地增值税，二十五年了还那么陌生！

1．谁才是土地增值税纳税人？

2．课税范围，您真的搞懂了吗？

⑴ 小产权转让是否征收土地增值税？

⑵ 长期租赁的房产是否征收土地增值税？

⑶ 未办理产权转移的房产交易是否计缴纳土地增值税？

⑷ 车位车库使用权是否征收土地增值税？

3．扣除项目的范围，是公的还是母的？

4．离一次税一次，是雁过拔毛吗？

5．评估征税，是创新还是不得已？

第三节：土地增值税清算条件与对象的确定

1．土地增值税清算由谁来打破沉默？

2．在什么条件下启动清算？如何把握？

⑴ 应当清算与可以清算有何区别？

⑵ 滚动开发如何把握清算时点？

⑶ 如何判定竣工、已售、自用、出租？

⑷ 如何准确把握取得预售许可证满三年？

3．土地增值税的清算单位与对象

⑴ 土地增值税清算单位怎么确定？

⑵ 清算单位分两类还是三类或者四类？

⑶ 地下室和车位归属于住宅还是其他房产？

⑷ 普通住宅与非普通住宅如何进行区分？

⑸ 住宅与商业用楼可否合并进行清算？

⑹ 合并、分立、投资业务是否涉及清算？

4．土地增值税清算启动环节的纳税筹划

⑴ 清算与否究竟该如何选择？

⑵ 僵尸公司注销是否可以规避清算？

⑶ 分期开发与滚动开发的选择，对还是错？

第四节：清算中土地增值税收入的确认与计量

1．房地产销售收入的确认与计量

⑴ 清算时，预售款也应确认为收入吗？

⑵ 分期收款销售房产，如何确认收入？

⑶ 按揭销售房产时，销售收入如何计量？

⑷ 订金、定金、违约金等如何确认收入？

⑸ 销售收入中是否可以扣除折扣与折让？

⑹ 转让地下车位永久使用权时该如何确认收入？

⑺ 房产转让价格明显偏低时是否要进行调整？

⑻ 商品房面积与实测面积不一致时如何确认收入？

2．视同销售收入的确认与计量

⑴ 哪些情况下土地增值税须视同销售？

⑵ 视同销售条件下，如何确认收入？

⑶ 视同销售业务在何时确认收入？

⑷ 土地增值税与企业所得税视同销售的区别

3．代收费用及价外收费的土地增值税政策

4．土地增值税上拆迁收入如何处理？

5．政府补偿或者返还该如何做土地增值税处理？

第五节：土地增值税清算中扣除项目及其金额的确定

1．土地取得成本及其扣除

⑴ 以招拍挂取得土地如何确定其成本？

⑵ 以接受投资取得土地时如何扣除成本？

⑶ 以接受抵债取得土地的成本如何扣除？

⑷ 以股权方式取得土地的，其扣除成本如何处理？

⑸ 以无偿划拨方式取得土地的，其土地成本该如何确定？

⑹ 土地评估增值可以作为土地取得成本扣除吗？

⑺ 为取得土地而发生的契税、土地使用税等计入土地成本吗？

⑻ 不同方式取得土地时其凭证票据处理上，需要注意哪些细节？

⑼ 为取得土地而发生的佣金、经纪费用是否也记入土地成本扣除？

⑽ 为取得土地而发生的拆迁成本也作为土地取得成本吗？

⑾ 以项目换取土地时，项目建造成本也可以作为土地取得成本？

⑿ 土地闲置费是否可以扣除？土地增值税与企业所得税有何差异？

2．房地产开发成本及其扣除

⑴ 只要是实际发生的开发成本都可以扣除吗？

⑵ 未取得发票的开发成本能否计算扣除？

⑶ 房地产开发成本如何确认及判断？

⑷ 建安成本主要由哪些因素构成？

⑸ 备注栏不符合要求的发票成本能否扣除？

⑹ 税局凭什么判断地产企业建安成本的合理与否？

⑺ 普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？

⑻ 按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高怎么办？

⑼ 拆迁安置费用在土地增值税上有什么特殊处理要求？

⑽ 地下车位、车库如何分摊开发成本？

⑾ 购入烂尾楼项目继续开发的，是否可以加计扣除？

⑿ 售楼部的费用是否也可以作为开发成本？

⒀ 会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？

⒁ 装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？又能否加计扣除？

⒂ 甲供材的土地增值税处理需要注意哪些细节？

3．期间费用及其扣除

⑴ 企业发生的借款利息支出如何进行土地增值税扣除？

⑵ 利息支出据实扣除的条件是什么？如何区分金融企业与商业银行？

⑶ 委托银行贷款的利息支出是否属于能提供金融机构的证明吗？

⑷ 商业银行的财务顾问费支出是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？

⑸ 全部是自有资金时是否也要计算扣除利息支出？

⑹ 既有借贷资金又有自有资金时是否可以一女二嫁？

4．旧房转让土地增值税怎么计算？

⑴ 旧房没有账面无成本，也没有发票，土地增值税清算怎么办？

⑵ 旧房转让如何确定可以扣除的项目金额？

⑶ 有购房发票，那么转让旧房时是否还要进行评估？

⑷ 旧房转让时是否可以核定征收土地增值税？

5．税金及其扣除

6．加计扣除

第六节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖资    料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2019年5月30至6月1日（30日报到，5月31-6月1日两天课程）

‖培训地点‖郑 州◇百利中州国际饭店（郑州市金水区经五路与纬三路交汇处）

‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。(建议加入我司会员，会员一人次合一千元左右、非常实惠！)

             ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司

Ø账  号：0719 1001 0302 0001 683

Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行

‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）

座 机：[phone]【打座机的话就说找刘翔】

报名专用邮箱：[e-mail]

‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。☆参会学员可同时获得我公司最新2019版房地产“财税答疑”手册一本。☆企业还可获赠工具书“土地增值税清算全流程操作实务与案例”一本。

‖报名方式‖参会学员请在会议前将回执表传至报名专用邮箱，以便会务组做好准备工作。

⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙

                          ☆报  名  回  执  表☆       收件人：刘 翔

单 位 名 称		联系人
学 员 姓 名
学 员 电 话		手  机
付 款 方 式	会 前 电 汇（    ）       报 到 时 交 现 金（    ）
备 注：是否住宿（   ）入住时间：2019年  月   日 男（   ）人 女（   ）人

Ø鉴于本课程对公司模式与流程的巨大影响，强烈建议公司高管与财务高管决策人等全员共同出席！

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