浅谈房地产投资常用税务筹划的两种常用方案

看点：最大程度上降低税负，基于现行的税收法规，利用上述方法可以有效地将土地增值税的纳税义务向后递延，同时，目前税法对于上述交易中涉及的其他税种也给予了一定的税收优惠。

　　方案一、以房地产出资

　　第一步：设立环节

　　由目前持有房地产的目标公司以现金出资设立项目公司。公司需申请成为增值税一般纳税人，以获取后续房地产作价投资时的增值税专用发票的进项税抵扣。

　　第二步：投资环节

　　目标公司将土地作价对项目公司增资，大于实收资本的作价款计入资本公积。需缴纳税种主要包括：

　　1）增值税及附加税费

　　2）印花税（产权转移书据、资金账簿）

　　3）契税（受让方缴纳）

　　4）企业所得税

　　根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（“财税[2015]5号”）的相关规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（房地产开发企业除外）。

　　第三步：转让环节

　　目标公司将其持有的项目公司100%股权转让给基金，需出具评估报告。通常而言，因评估报告的使用年限为1年，投资后转让环节的房地产评估价格并未产生增值。因此目标公司在股权转让环节仅需缴纳印花税（产权转移书据贴花）。

　　方案二、企业分立

　　或者也可以考虑要求交易对手所属公司通过企业分立的方式将目标地块分立到项目公司，之后基金再通过收购项目公司股权的方式达成并购交易。相比较土地出资的筹划方案，企业分立的方式无法完全做到风险隔离，因为分立公司和被分立公司在法律上就负债（或有负债）仍然需要承担连带责任。

　　第一步：目标公司将房产分立到项目公司

　　基于现行的税收优惠政策，该环节不涉及契税、增值税、印花税、土地增值税；仅需按照一般重组计算缴纳企业所得税。具体如下：

　　根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（“财税[2015]5号”）的相关规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税（房地产开发企业除外）。

　　根据《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（“财税[2003]183号”）的相关规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。分立包括存续分立和新设分立。

　　根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（“财税[2012]4号”）的相关规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

　　第二步：转让环节

　　转让环节同方案一。

　　值得一提的是，在实施上述筹划方案时需注意以下问题：

　　1.法规中对于“房地产开发企业”的认定一般以房地产企业以自己开发的房地产产品进行投资为限，对于非房地产企业用房地产进行投资设立项目公司的情况，实践中一般可以享受上述优惠。

　　2.土地增值税的暂免征收仅是递延纳税的概念，即意味着对于评估报告所载的评估金额并不能成为后续发生房地产转让交易时计算应交土地增值税时的扣除项目基础。

　　3.需关注就资产出资（或企业分立）和之后的股权转让税局会否打包视为“一揽子交易”并否定之前的免征土地增值税，避免被认定为纯粹出于避税目的的税务安排而缺乏商业实质。

房地产企业常见的税务筹划技巧有哪些？

看点：税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧。

　　一、土地增值税筹划

　　(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划

　　正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。

　　①房地产的代建房行为

　　税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。

　　②合作建房

　　税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。

　　(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划

　　计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

　　税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

　　案例剖析：

　　假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，取得土地应用权支付金额300万元，房地产开发本钱为500万元。那么：如果该企业利息费用可能按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用+(300+500)×5%=本钱费用+40万元。如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算摊派，或无奈提供金融机构证明，则：房地产开发费用=(300+500)×10%=80万元。对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并获得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增长扣除项目金额;反之，如果企业预计利息费用低于40万元的话，那么就不用按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必供给有关金融机构证实，以便多扣除房地产开发费用，到达增添扣除名目金额的目标。

　　(3)利用税收优惠政策进行税收筹划

　　根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

　　房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。

　　假设某市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。

　　该企业应纳的土地增值税为：

　　销售普通标准住宅：

　　销售税金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%)=165万元

　　扣除项目金额共计=2200+165=2365万元

　　增值额=3000-2365=635万元

　　增值率=635÷2365×100%=27%

　　适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635×30%=190.5万元

　　销售豪华住宅：

　　销售税金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)=110万元

　　扣除项目金额总计=1000+110=1110万元

　　增值额=2000-1110=890万元

　　增值率=890÷1110×100%=80%

　　适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890×40%-1110×5%=300.5万元

　　共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元

　　通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种：

　　一是增加普通标准住宅的扣除项目金额;二是降低普通标准住宅的销售价格。

　　①增加扣除项目金额

　　②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为：

　　扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X

　　增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%

　　由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%，解得X=2335万元

　　此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。

　　②降低销售价格

　　降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍假定其他条件不变，转变普通标准住宅的销售价格，假设其为Y。那么应纳土地增值税为：

　　销售税金及附加=Y×5%×(1+7%+3%)=5.5%Y

　　扣除项目金额合计=2200+5.5%Y

　　增值额=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200

　　增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%

　　由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%=20%，解得Y=2827万元F

　　同上普通标准住宅免税，此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。

　　二、房产税筹划

　　房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

　　对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩资料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

　　三、变房屋销售为股权转让

　　按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。

　　如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参加筹划的踊跃性，甲企业可以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。

转自：智慧源

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