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房地产开发企业的土地增值税清算单位如何确定？
清算单位的确定， 直接影响到企业是否达到清算条件。
那么清算单位如何确定？
房地产开发企业分期开发的项目，一期测算亏损，二期测算盈利 ，能否一期二期合并清算达到盈亏抵消？
同一期项目，有10幢楼，是否每一幢楼都可以进行单独的土地增值税清算？能否每5幢楼进行一次土地增值税清算？
我们先来看一下清算条件，再来讨论如何确认清算单位。
依据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 国税发[2009]91号文，土地增值税清算条件分为两种情况，第一种情况是企业应当进行土地增值税清算，并且企业应当主动按照规定的时间（符合条件之日起90日内）进行土地增值税清算；第二种情况是，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，并在纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
第一种情况：
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
第二种情况：
符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
注意：国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。
根据清算条件的相关规定，什么是整体？什么是85% ？如何确认一个整体项目？
依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
从政策规定看，清算单位以房地产开发项目为基础，由“有关部门”审批，那么有关部门审批指的是什么呢？
国家有关部门包括:发展改革部门、城市更新部门、规划部门、城建部门等。
房地产开发项目的规定：
《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第七十四号）第三十八条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
所以，房地产开发项目在拿地之前，项目的用地性质、开发强度等规划条件就已经被确定好了。
实务操作：明文规定的地区多以《建设工程规划许可证》为清算单位,还有一部分以发展改革部门立项为清算单位。
建设工程规划许可证：
建设工程规划许可证管理的对象是建设工程，不是房地产项目建设的全部内容。一个房地产开发项目可能有一个或多个建设工程规划许可证。它是规划管理部门对房地产开发项目的建设工程的位置、类别、数量、层数、外形、间距等建设内容开展行政管理的手段。
因此建设工程许可证许可建设的只是一定范围的建设工程，而不能称为房地产项目本身。所以说，如果建设工程规划许可证可以确定清算单位，那么一个房地产开发项目领取了两份或多个许可证，能否先清算项目的一部分呢？整体项目配套的基础设施和公共工程未完成建设，在清算时如何确定成本？
建筑工程施工许可证：
建筑工程施工许可证是对建筑工程施工手续、拆迁、施工单位资质、安全、质量、施工图纸、技术资料等施工条件进行管理的手段。建筑工程施工许可证的工程范围相对来说可能更小。
如果房地产开发企业可以以建筑工程施工许可证确定的工程范围作为清算单位，那么一个房地产项目将会划分成过多的清算单位。
以立项批文确定：
发展和改革行政部门批准、核准、备案的立项文件确定房地产开发项目，包括了开发建设的全部基础设施和房屋。
将其作为清算单位，与实务及税收政策规定趋于一致，且能够有效避免符合清算条件时成本不确定的问题，减少了将一个房地产项目分为多个清算单位而引起的成本分配争议问题。虽然以发展和改革行政部门批准、核准、备案的立项文件确定房地产开发项目作为清算单位最符合税收政策，可是实务中，不乏有些企业的情况是倾向于分为多个清算单位去清算。
结论：清算单位的认定决定了项目清算是否需要再进行分期清算,清算单位的规模越大,往下分期清算的可能就越大。分期清算或不进行分期清算,对清算税款是否能递延申报缴纳以及清算整体税负的高低有重大影响。不管房地产开发企业以哪种方式确定清算单位，在实际操作中，都可能会遇到一些问题，建议应与当地税务局沟通。
各地政策:
根据上述政策规定，各地对于清算单位的确定，基本上以项目审批为基础，同时采取多种辅助方式，各地税务机关规定举例如下：
1.北京市规定。
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号发布）第六条规定:“房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。
对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。”
《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地〔2007〕325号）第四条规定：“对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。”
根据上述文件规定，北京市采取的是“审批、备案+以分期取得施工许可证和销售许可证”的判断认定模式。
2.安徽省规定。
《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公告2017年第6号发布）第十条规定：“本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。
上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人”。
该办法第十一条规定：“房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：
（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；
（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。”
根据上述文件规定，安徽省采取的是“审批、备案+《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》及预售资金回笼”等情况综合判断认定模式。
3.浙江省规定。
《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。”
根据上述政策规定，浙江省采取的是“审批+《建设工程规划许可证》”认定模式。
4.新疆维吾尔自治区规定。
《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门(以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目（分期项目）为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。”
根据上述政策，新疆维吾尔自治区规定采取的是“各部门审批、备案+纳税人自行分期备案”的认定模式。
5.福建省规定。
《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）第三条规定：“房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。”
根据上述政策规定，福建省规定采取的是以《建设工程规划许可证》所载建设项目名称等基础信息为判断认定模式。
6.西安市规定。
《西安市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发〔2010〕235号）第二条规定：“清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。”
根据上述文件规定，西安市采取的是以《建设工程规划许可证》或《商品房预售许可证》中所列建设项目为判断认定模式。
7.厦门市规定。
《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局公告2015年第3号公布）第二十五条规定：“土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。
2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。”
根据上述文件规定，厦门市采取的是“审批、备案+《建筑工程施工许可证》”的判断认定模式。
8.青岛市规定。
《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于‘同期规划、同期施工、同期交付’的房地产项目，应分期进行清算。”
根据上述文件规定，青岛市采取的是“审批、备案+《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼”情况的判断认定模式。
转自：智慧源财税
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2019房地产企业全生命周期资本税收筹划实战
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第一节：大势观澜—看清趋势，谋定而后动
1．回首2018年，金税三期+国地税合并+社保入税+经济寒冬+ N次降准
2．展望2019年，减税几何？房产税？货币放水？地产夜壶命运如何？
3．新周期下，房企资本运作新特点和各节点税收筹划点和风险点盘点
4．碧桂园的启发：控成本、提效率、防风险、谋转型
第二节：拿地税收筹划
一．股权架构
1．谁做拿地主体？谁做投资主体？
⑴ 全税种测试：企业所得税、土地增值税、增值税、契税、个税
⑵ 多架构考量：自然人直接架构：龙地产案例
⑶ 合伙企业间接架构：碧桂园跟投案例
⑷ 控股公司间接架构：红星美凯龙案例
⑸ 海外架构：正荣地产案例 ⑹ 契约型架构：万科地产案例
二．拿地筹划
1．拿新地
⑴ 招拍挂拿地中勾地成本的处理
⑵ 合作建房：一方出钱、一方出资源、一方出运营的合作方案和筹划要点
⑶ 特殊拿地：旧城改造；拆迁还建等
2．拿存量地
⑴ 股权收购 PK资产收购 PK 吸收合并
⑵ 股权收购：收购前尽调；收购方案设计；收购税收筹划
⑶ 资产收购：过桥公司设立
⑷ 吸收合并：什么情况下可以使用？
第三节：运营税收筹划
1．资产剥离方式概览（分立、转让、划转、投资）
2．分立：荣安地产分立案例（流程+节税点+风险点+点评）
3．投资：肥肥地产投资案例（流程+节税点+风险点+点评）
4．划转：某上海地产公司剥离商业地产案例
5．跟投中如何做节税筹划（持股模式、地址选择、进入时点等）
第四节：退出税收筹划
1．房地产项目公司注销清算：五步骤+10个税收节点
2．房地产项目公司股权转让节税案例深度剖析
3．房地产转型中的税收筹划招数盘点
4．新个税+CRS启动后，高净值人群财富配置专题
5．富贵鸟和小马奔腾案例看家族企业的财富传承之道
第五节：融资税收筹划
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